【正文】 不過，隨著未來核心板塊的開發(fā)，九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)市場日趨活躍，同時，房價(jià)將會有較大的升值空間。謝家灣項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告第一部分 項(xiàng)目定位前提一、項(xiàng)目開發(fā)背景宏觀經(jīng)濟(jì)方面——經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，住房剛性需求年均50萬方以上直轄以來，我市社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，投資迅速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，開始創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，形成較好的就業(yè)環(huán)境，城市的聚集力和輻射能力增強(qiáng)，城市常住人口和城市化進(jìn)程趨勢都呈上升的趨勢；結(jié)合重慶市人均居住建筑面積來看，常住人口增加帶動房地產(chǎn)剛性需求，按照人均居住建面27㎡，重慶市每年需求量將增加約260280萬㎡，每年將有60萬農(nóng)村人口到城鎮(zhèn)居住，從區(qū)域上看，%2%速度增加，將保證每年約53萬㎡剛性需求空間。因此，在未來的土地供應(yīng)趨勢中，重慶主城區(qū)的土地供應(yīng)將形成以主城次中心區(qū)及城市邊緣區(qū)為主的供應(yīng)趨勢。 規(guī)劃布局方面——充分考慮項(xiàng)目本身及周邊的配套，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源的均好性各項(xiàng)目對總體規(guī)劃布局都較重視，規(guī)模大的項(xiàng)目，十分重視對中庭景觀、組團(tuán)景觀的打造，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部景觀與外部景觀資源最大化利用；而規(guī)模不大的項(xiàng)目，充分利用各個空間，挖掘主題，盡量彌補(bǔ)規(guī)模不大對景觀的局限；與其他規(guī)模不大的項(xiàng)目不同，海蘭云天項(xiàng)目本身體量小、缺乏最基本的生活配套，也是其不被客戶看好的重要原因。關(guān)于戶型——主要為36—45平米的一房、55—65平米的兩房從客戶對面積的需求來看，對于單間配套和一房，市場逐步向功能齊備的舒適型戶型過度，對35平米特別是30平米以下的單間配套作為居家型物業(yè)其功能上會對居住舒適度帶來影響，客戶對其的認(rèn)識也在逐步深入。（二）項(xiàng)目交通條件楊石支路工管院方向謝陳路 謝家灣立交楊家坪方向奧體中心方向經(jīng)鵝公巖大橋通向南坪陳家坪方向加氣站育才中學(xué)2號輕軌謝家灣站謝家灣小學(xué)謝家灣正街 N項(xiàng)目北臨謝陳路快速干道，昭示性不夠好，東靠謝家灣正街，有多條公交線路連接楊家坪、南岸及渝中區(qū)，同時便利的輕軌二號線也為本項(xiàng)目提供了良好的交通配套。四、開發(fā)商及項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)研究本項(xiàng)目是首創(chuàng)集團(tuán)下屬子公司首創(chuàng)股份，本項(xiàng)目是其進(jìn)駐重慶的第一個項(xiàng)目。劣勢區(qū)域認(rèn)同度低限制條件多，不利于項(xiàng)目打造雖交通便捷，但昭示性差周邊環(huán)境差，不利于形象提升挖掘其獨(dú)特價(jià)值密切關(guān)注區(qū)域規(guī)劃動向，前期聯(lián)合區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目、媒體進(jìn)行區(qū)域炒作；盡可能改造項(xiàng)目周邊環(huán)境，提升項(xiàng)目形象；威脅08年宏觀政策影響，投資客戶減少樓市觀望心理濃區(qū)域內(nèi)大盤小戶型會對本項(xiàng)目客戶有一定分流華潤項(xiàng)目的入市，會對本項(xiàng)目的價(jià)格制定帶來一定影響密切關(guān)注考慮入市時機(jī)問題，權(quán)衡提前入市和等待華潤等項(xiàng)目出來后入市的風(fēng)險(xiǎn)；差異性定位（一）最應(yīng)突出的優(yōu)勢項(xiàng)目緊鄰楊家坪商圈，投資價(jià)值大于居家價(jià)值；周邊優(yōu)勢教育資源豐富。若按照目前區(qū)域內(nèi)市場接受的5000元/平米基礎(chǔ)上提升500元/平米左右的溢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，—，主力戶型總價(jià)約20萬元左右；。百康年拿鐵城則發(fā)現(xiàn)了年輕人對藝術(shù)的愛好；康田從項(xiàng)目外立面看，項(xiàng)目通過現(xiàn)代簡潔的建筑線條搭配和黑、白、灰、紅的色彩配合，體現(xiàn)項(xiàng)目挺拔、厚重的質(zhì)感，同時紅色能吸引人的眼球。產(chǎn)品：創(chuàng)意LOFT空間；獨(dú)特外立面；富有特色的園林、景觀；緊湊面積，真正的6米躍層空間，絕版產(chǎn)品。 根據(jù)這一推論，中原建議本項(xiàng)目檔次定位為：中高檔小戶型社區(qū)在產(chǎn)品打造上突出項(xiàng)目的精致。二、產(chǎn)品打造建議 在產(chǎn)品打造中我們選取了受客戶關(guān)注，容易打造出亮點(diǎn)的部分：園林景觀、架空層、配套特別是泳池、入戶大堂等進(jìn)行重點(diǎn)打造。植物的搭配得當(dāng)同樣能得到情趣化效果 同時我們通過植物選配、枝葉修剪及造型的整理來實(shí)現(xiàn)景觀多元化和情趣性。LOFT的內(nèi)涵是高大而敞開的空間，具有流動性、開發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征。在架空層的墻壁上，可布局一定的藝術(shù)畫，能給客戶在休閑之余有所享受?？紤]項(xiàng)目規(guī)模和成本支出，我們建議用少數(shù)特色配套來吸引客戶目光，形成市場差異化，再通過常規(guī)、實(shí)用配套來滿足客戶日常生活需要。其強(qiáng)調(diào)飲食的精致，每天不同特色，注重營養(yǎng)搭配，區(qū)別于一般的餐館。 在植物的選配上，盡量選用高大的喬木，采用樹陣的方式進(jìn)行種植，最大限度地降低加氣站的干擾。乒乓球臺屬于開敞性設(shè)施，不進(jìn)行經(jīng)營管理；健身房/瑜伽館、臺球以后在封閉的室內(nèi)空間，屬于經(jīng)營性配套。 防煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)等； 物業(yè)智能管理系統(tǒng)216。同時針對2號樓可根據(jù)工程造價(jià)為客戶提供隔樓板的菜單式服務(wù)。陽臺特制清水磚或外墻漆、高級地漏，地面水泥砂漿找平?！辍?。通訊系統(tǒng)寬帶、有線及衛(wèi)星電視等，各弱電系統(tǒng)接入分電箱。 公共區(qū)域交房標(biāo)準(zhǔn)整體色調(diào)冷暖色調(diào)搭配，體現(xiàn)質(zhì)樸自然、別具一格的現(xiàn)代風(fēng)格地面鋪裝采用大理石或磨光板巖天花普通吊頂，配合筒燈墻面乳膠漆墻面，局部采用墻磚砌筑，可配置一定的壁畫或畫框樓棟大堂地面采用高檔拼花花崗巖或高檔裝飾磚，墻面采用大理石或高檔裝飾磚石配，頂燈、休閑沙發(fā)、門鏡；大堂入口為高級玻璃門窗樓梯間采用黑色彩鋁合金窗燈光照明系統(tǒng)采用具有聲光控制的筒燈、吊頂燈、壁燈（嵌入式）電梯間地面采用高檔拼花花崗巖或高檔裝飾磚，墻面采用大理石或高檔裝飾磚配木飾面，頂燈、壁燈電梯中外合資品牌如日立、三菱等樓梯間墻面為普通涂料，樓梯鐵欄桿、扶手，樓梯踏步為水泥地面電梯前室及公共過道消防通道 室內(nèi)部分建議入戶門高級防火防盜門。 小區(qū)背景音樂系統(tǒng)；216。n 小區(qū)智能化配置本項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上一方面需考慮開發(fā)商利潤，另一方面也需考慮客戶的總價(jià)控制，我們建議項(xiàng)目智能化配置上以考慮功能實(shí)用，檔次一般的原則。n 周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊舊樓林立，環(huán)境臟、亂、差，中原建議為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化，應(yīng)對周邊環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)包裝、改善。入戶大堂，面積100平米，中裝 在裝潢風(fēng)格上，我們依然定位為“精致而有趣味性”，采用LOFT風(fēng)格及元素。針對青年人群的喜好特征，緊跟市場風(fēng)潮熱點(diǎn)，隨時更新的書吧。在前期市場調(diào)研中，大部分訪談客戶比較關(guān)注實(shí)用性強(qiáng)的社區(qū)配套，特別是小區(qū)游泳池，若將本項(xiàng)目泳池打造為具有一定特色的配套，必然能提升項(xiàng)目品質(zhì)和市場對項(xiàng)目的關(guān)注度。于是這種工業(yè)建筑本身的特征被充分地裸露在外面，與櫥窗和商品之間產(chǎn)生了巨大的視覺反差，這種視覺矛盾產(chǎn)生了令人好奇的效果。在小區(qū)的小品、雕塑的運(yùn)用中也可增添一定的互動性及情趣性。（一）項(xiàng)目園林景觀建議本項(xiàng)目中庭面積僅5000方左右，在景觀設(shè)計(jì)時不可能做到面面俱到。但由于該部分消費(fèi)群體目前處于事業(yè)的上升階段，積蓄仍十分有限，因此現(xiàn)階段的購房需求處于過渡階段，因此，中原建議項(xiàng)目的功能定位為：青年居家小戶型社區(qū)第五部分 產(chǎn)品打造建議一、產(chǎn)品打造要點(diǎn)（一）項(xiàng)目的趣味性的差異化定位：雖然項(xiàng)目定位為時尚青年小戶社區(qū)，在產(chǎn)品打造上除了符合年輕人的需求特征外，項(xiàng)目本身的市場差異化也應(yīng)充分展示出來。同時在項(xiàng)目的推廣工作當(dāng)中，項(xiàng)目形象定位是推廣的方向和最終目標(biāo)，各項(xiàng)推廣策略都圍繞形象定位來展開。其能與周邊項(xiàng)目形成明顯區(qū)別，也能有效形成市場關(guān)注。（二）項(xiàng)目潛在客戶群分析根據(jù)項(xiàng)目的市場調(diào)研結(jié)論，可以看到，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶具有如下的具象特征：具象特征內(nèi)容年齡及性別特征主要為20—30歲之間的年輕群體，占55%，40歲以上的不到1%，同時女性占66%；文化程度超過50%的客戶為大專以上學(xué)歷；家庭結(jié)構(gòu)絕大部分客戶的家庭結(jié)構(gòu)為已婚無子或者未婚；家庭收入水平主要集中在5—10萬元，其中5—%