【正文】 轉自會計視野winwind。最近地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查備受重視，將我2007年組織專項檢查時寫的真實稽查報告隨筆貼上，供參考。25．成本對象已經(jīng)達到完工標準，仍然按照預售收入繳納稅款。24．取得與付款方向不一致的發(fā)票列支開發(fā)成本。23．審查應付賬款，看其對應的開發(fā)成本是否均取得了合法扣稅憑證。22．當物業(yè)公司和地產(chǎn)公司實際是一家時，要警惕地產(chǎn)企業(yè)是否將物業(yè)公司的費用在稅前列支。在檢查中，應注意“其他應付款交房費用”科目是否有將面積差收入掛帳，不繳納企業(yè)所得稅的情況。20．企業(yè)的購房抽獎活動，實質上是一種捐贈行為，不允許在稅前扣除捐贈的現(xiàn)金額。要深入檢查地產(chǎn)商究竟是哪種模式來處理。應當注意的是，在賬目中要注意“其他應付款”科目中是否有收取的燃氣接口費，因為燃氣公司的施工費用已經(jīng)在開發(fā)成本中列支，收取燃氣接口費就應當確認為收入。18．代墊燃氣接口費，計入開發(fā)成本。這就是成本計算方法中典型的“混淆成本對象”和“不配比結轉成本”。要審查利潤表中財務費用數(shù)據(jù)情況，以迅速查清事實。16．樓盤未完工，將開發(fā)項目貸款利息列為財務費用，而沒有成本化。在本案中，車庫的成本已經(jīng)結轉到開發(fā)成本中去，而以物業(yè)公司的名義銷售車庫，不計入收入。為了將證據(jù)搞扎實，還要注意審查裝修合同。本案中，企業(yè)將裝修費作為銷售費用在稅前扣除違反了稅法。1現(xiàn)場售樓處的裝修費列為銷售費用在稅前扣除。根據(jù)《關于企業(yè)為股東購買汽車征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]364號文件）之規(guī)定，還要關注企業(yè)為員工購買汽車，是否按照“股息紅利所得”征收個人所得稅。1以個人名義購進的汽車在稅前計提折舊，扣除汽車維修費或者汽油費、過橋費、過路費。如果是未完工開發(fā)產(chǎn)品，就要將檢查重點放在隱瞞收入上，同時要關注三項費用是否在稅前扣除；而如果是完工開發(fā)產(chǎn)品，要收入和成本并重，適當對開發(fā)成本的真實性多下功夫。因此，在預售階段一律不能扣除三項費用。根據(jù)國稅發(fā)[2006]56號文件規(guī)定，三項費用的扣除基數(shù)為納稅申報表第一行，這就明確了扣除基數(shù)。在稽查中，要特別注意土地價款的變化，要審查取得土地的歷史成本，看是否利用投資評估或者自行評估，增加土地成本，進而多列成本，少繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。這是典型的歷史成本原則的體現(xiàn)，當資產(chǎn)的隱含增值在稅收上得到實現(xiàn)，就一定可以按照實現(xiàn)后的價值作為新的歷史成本，反之資產(chǎn)的隱含增值在稅收上未得到實現(xiàn)，就不能按照評估后的價值作為成本。在本案中，經(jīng)調查，投資方未就土地的評估增值繳納稅款，在這種情況下，接受投資方也就不能按照土地的評估增值價值作為開發(fā)成本。在稽查中，要注意企業(yè)開業(yè)后對于開辦費是如何處理的，是否符合稅法的規(guī)定。將開辦費一次性在稅前扣除。在實踐中，開發(fā)企業(yè)負有代扣代繳營業(yè)稅的義務，根據(jù)財稅[2007]177號文件,異地施工,建設單位代扣代繳的營業(yè)稅不能在稅前扣除,、將股權投資轉讓損失直接在稅前扣除,[2000]118號文件規(guī)定,股權轉讓損失只能在當年的投資收益范圍內扣除,直接將股權轉讓損失在稅前扣除,如果為負數(shù),、地產(chǎn)企業(yè)贊助政府的元宵節(jié)費用、贊助心連心藝術團的費用、以及行政罰款均不能再稅前扣除。檢查新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠時，稅務機關會特別注意看該企業(yè)到底是否屬于新辦企業(yè)，在該案中，企業(yè)其實為2002年辦理了營業(yè)執(zhí)照，卻將營業(yè)執(zhí)照涂改為2004年，并在2004年辦理稅務登記，騙取稅務機關的稅收優(yōu)惠，是典型的“虛假的納稅申報”偷稅行為。本案中，該企業(yè)利用財稅【2003】26號文件，軍隊專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。聯(lián)系檢查增值稅的時候，要特別注意對運費同購進貨物、運費與銷售貨物的關聯(lián)項，以確定業(yè)務的真實性。二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒有打印機，卻支付墨盒、復印機打印機修理費等。一是，固定資產(chǎn)賬目上沒有汽車，或者沒有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費、汽油等各種費用。因此在稅務稽查中，要特別注意差旅費、會議費與業(yè)務招待費的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務招待費列入會議費與差旅費。一是，將應當在應付福利費中列支的科目直接在管理費用中列支，由于房地產(chǎn)企業(yè)應付福利費稅前扣除有14%實際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費超標的話，就要調整應納稅所得額。本案中，企業(yè)沒有和稅務機關進一步溝通，白白的喪失了自己的稅收利益。根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)報經(jīng)稅務機關批準后，可以預提配套設施費用，在檢查過程中最常見的是企業(yè)自行預提配套設施費用，未經(jīng)稅務機關批準，因此被調增應納稅所得額，本來可以享受到的政策變成了補稅。一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調整，在稽查中要注意“營業(yè)外支出”科目的構成，看是否有行政罰款列支。企業(yè)犯了一個錯誤：出售的時候將已經(jīng)扣除的折舊未在固定資產(chǎn)原值中減除。稅法規(guī)定，先租后售是否要視同銷售，是納稅人自己的選擇，但是一旦計提了折舊，就要視同銷售，在銷售的時候按照固定資產(chǎn)清理處理。該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計提了部分折舊，在銷售的時候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計提折舊部分。一定要審查開發(fā)企業(yè)當年銷售成本計算的過程，當年究竟賣了多少平方米，要結合每份銷售合同的測繪面積進行計算，緊緊抓住測繪面積，防止企業(yè)不按照收入和成本配比結轉成本，遲納稅款。銷售部門實際銷售面積同財務部門當年結轉成本的面積不符，造成多列成本。銷售成本=總開發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個公式實質上就是按照銷售面積的比例確認開發(fā)成本，加大分母和減少分子都會影響銷售成本的確認，因此對以上三個要素，在稽查中要充分注意。三是確認計算銷售成本的時候已售面積是否符合事實情況。在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個要素的確認，一是確認總開發(fā)成本的發(fā)生是否真實，是否虛列開發(fā)成本，開發(fā)成本所有項目是否都取得了合法的扣稅憑證。計算單位工程成本的時候，未將拆遷面積計算在內，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當期銷售成本加大，造成延遲納稅。該企業(yè)的檢查方法說明，銀行對賬單同銀行存款日記賬的核對，仍然是檢查人員的基本功，稅務稽查人員應當要求企業(yè)財務人員作出銀行存款余額調節(jié)表，在此基礎上審查資金流出的真實性。在稽查實踐中，如果企業(yè)開發(fā)成本有多年未支付開發(fā)成本款項問題，可能引起稅務機關懷疑，因此該企業(yè)虛構資金流，將資金流出，來掩飾多列成本的現(xiàn)實。經(jīng)過核對對賬單，該企業(yè)10內即將此筆款項轉回股東個人銀行卡上，企業(yè)在銀行存款實際沒有錢的情況下，為了多列“開發(fā)成本，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設計費、策劃費。某企業(yè)由于要加大開發(fā)成本，需要虛擬資金的流出，由于賬上沒有錢（也可能是隱瞞了銷售收入），就虛構資金流，多列開發(fā)成本。這種方法是干脆就不管資金流了，這時要對大額應付款項的債權方進行外調，在稽查實踐中，開發(fā)商甚至聲稱不知道欠誰的錢，這個時候，如果由于檢查期限的原因，無法再深查下去，可以“無法支付的應付款項”（外資用國稅發(fā)[1999]195號文件）為原因，在取得對方足夠的詢問筆錄、自述材料情況下，直接調增應納稅所得額。不支付資金，在賬簿上計入“應付工程款”、“應付賬款”，（借：開發(fā)成本 貸：應付賬款（應付工程款））并且已經(jīng)取得發(fā)票，其實是多列成本。”（二）資金篇要想加大成本，有兩個難題，第一是如何取得虛假業(yè)務的發(fā)票，第二是，如何在沒有真實業(yè)務的情況下，將款項支付出去。一些文章經(jīng)常會提到國家稅務總局對中移動的國稅函[2003]847號文件第五條的規(guī)定，來說明可以追溯調整，但是畢竟該文件只針對中國移動，并且只說了計提折舊一個方面，對于稅務機關的說服力不強。但是目前在實務中，大部分省份是不允許稅前扣除的。因此，肯定不允許在發(fā)票實際取得扣除，因為如果允許在發(fā)票取得扣除，就等于企業(yè)可以隨便的操縱稅款所屬。該問題其實就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。以上幾個方面是檢查開發(fā)成本的簡單流程。以發(fā)票未起點，圍繞以上三個方面就可以將開發(fā)產(chǎn)品的總開發(fā)成本真實性檢查清楚。業(yè)務實不實。三是，實不實。列支開發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實，對于貨物發(fā)票，可以通過ctais系統(tǒng)查詢。可以列出成本項目表來檢查。一是，有沒有。某公司匯繳期間，開發(fā)產(chǎn)品已完工，因為沒有支付款項，對方不開具發(fā)票，因此以預算數(shù)字作為列支開發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。因此檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。二、加大成本篇都知道開發(fā)商偷稅，無外乎隱瞞收入和加大成本，問題的關鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開發(fā)企業(yè)加大成本的實際案例列示其加大成本的手法。因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年以上未支付的應付賬款，如果債權人已按本辦法規(guī)定確認損失并在稅前扣除的，應并入當期應納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。依據(jù)1：2006版本的納稅申報表附表一的填表說明，第25行“因債權人原因確實無法支付的應付款項”：填報納稅人應