【正文】 。地點(diǎn)：XX4星或5星酒店宴會廳內(nèi)容及形式：11月89日、11月1516日在XX城中心位置和人流量大的地方置辦外展，11月89日、11月1516日酒店會務(wù)、表演、用餐、會務(wù)現(xiàn)場布置及各項增值禮包。地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓處，小區(qū)內(nèi)部形式與內(nèi)容：商貿(mào)城開業(yè)的展臺布置上，采用草坪鋪地，配以植物花卉等，突出本樓盤綠化優(yōu)勢，以樓盤與眾不同之處吸引消費(fèi)者。中秋節(jié)，教師節(jié)期間付訂金者可參加抽獎活動。系列四“看房有禮”時間： 9月目的：吸引客戶到現(xiàn)場看房，活躍氣氛，促銷。系列三 交房慶典活動時間：8月 31日（星期日）目的：引起業(yè)內(nèi)外注意，逐步形成廣泛流傳。為自己，為孩子，為愛人…認(rèn)領(lǐng)一棵富有象征意義的幸運(yùn)樹。系列二錦繡蘭城幸運(yùn)樹活動時間：交房前1周目的：樣板區(qū)的亮相，樹立樓盤生態(tài)的、健康的形象概念。節(jié)點(diǎn)活動系列一錦繡蘭城新房源開盤活動儀式時間：8月地點(diǎn)：YW國際商貿(mào)城售樓中心（外接待）目的：商貿(mào)城試營業(yè)商戶涌動去化滯銷戶型 渲染熱銷潮內(nèi)容及形式：錦繡蘭城新房源全新亮相，領(lǐng)導(dǎo)剪彩及各級領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言等；邀請各大媒體機(jī)構(gòu)記者舉行新聞發(fā)布會；現(xiàn)場發(fā)放禮品及紀(jì)念品。二設(shè)立特惠房目的：針對本區(qū)域大多數(shù)消費(fèi)者購房的心理特征，增加購房者咨詢看房人數(shù)，制造火爆場面激活銷售。紀(jì)念獎十名，送住房基金10000元。內(nèi)容及形式：全市范圍內(nèi)征集評選對象，要求婚齡達(dá)到十年以上，夫妻感情合睦，有感人事跡為佳。長線活動一“筑百年好合夢,圓錦繡蘭城房”組合宣傳活動目的：以推廣名為線，為契合錦繡蘭城的企劃精神，便于整個樓盤的營銷主題的推廣。節(jié)點(diǎn)：針對銷售人員入場、開盤、結(jié)構(gòu)封頂?shù)葮潜P重要時點(diǎn)，充分利用產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，進(jìn)行一些活動，強(qiáng)化樹立品質(zhì)品牌形象，促動銷售。制造傳播高潮，針對特定目標(biāo)消費(fèi)群，進(jìn)行產(chǎn)品特色、產(chǎn)品形象凸現(xiàn)，促進(jìn)銷售。避免前面提出了問題，可后面卻找不到解決問題的方案，那就失去了營銷策劃的意義。二：房地產(chǎn)營銷策劃案要連貫統(tǒng)一濃縮策劃案的內(nèi)容，只有兩條：提出問題，解決問題。象這樣的策劃案只能拿來當(dāng)文案讀。從而有助于樓盤價值的提升和銷售。因此，要提出可能阻礙樓盤銷售的關(guān)鍵問題，必須建立在詳細(xì)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，并擁有大量的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)營銷策劃案的寫作原則一：房地產(chǎn)營銷策劃案要客觀，入實。二次營銷策劃案一旦成功，會在策劃公司的客戶群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于策劃公司的發(fā)展。因此，一但策劃公司接手這樣的案例，不但要對項目樓盤的現(xiàn)有資源進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和整合，還要對先前項目失敗的原因進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的分析。再次包裝會在購房者心目中產(chǎn)生“有意炒做”的印象。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實的市場調(diào)查和分析后，集中精力對項目進(jìn)行理念的定位和項目的推廣上面。略談中期介入型營銷策劃案和單純營銷策劃案在以上兩種策劃案包括全程綜合策劃案中的所有程序，但客觀上策劃公司的職能小了許多。因此，不論哪一種情況發(fā)生，都會對策劃公司的生存造成威脅。如果策劃公司對預(yù)算費(fèi)用提出過高，一方面開發(fā)商不會答應(yīng)，另一方面也會對策劃公司的信譽(yù)造成嚴(yán)重的損害，失去客戶。四：預(yù)算費(fèi)用的提出預(yù)算費(fèi)用的提出相對于策劃公司來說既是對開發(fā)商負(fù)責(zé)，也是對自己負(fù)責(zé)。為了增加對目標(biāo)消費(fèi)者的吸引力，策劃公司為開發(fā)商策劃一系列的促銷活動。但由于廣告活動與公關(guān)活動的策劃程序過于復(fù)雜，且自成體系，所以從促銷概念中分離出來。由于公關(guān)活動對樓盤銷售的影響效果明顯，目前大部分有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)接受了這種特殊的促銷方式。[2]公關(guān)活動的開展公關(guān)活動泛指策劃公司為給項目樓盤造勢而策劃舉辦的一系列能夠?qū)Ρ镜厣鐣a(chǎn)生大的影響力的活動。針對不同的目標(biāo)消費(fèi)者，如何作到信息傳達(dá)的有效性，也需要策劃公司進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研與科學(xué)的思考。不同的目標(biāo)受眾有著不同的生活習(xí)性，對不同媒體的關(guān)注程度有著很大的區(qū)別。三：推廣發(fā)布階段推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動的開展與促銷活動的宣傳與開展三個部分。廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創(chuàng)作思路的能力，還應(yīng)該對各種廣告形式的優(yōu)缺點(diǎn)有著深刻的了解。按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。盲目抄襲其它地區(qū)或本地已經(jīng)獲得成功的案例，只會造成落入俗套，失去潛在消費(fèi)者的惡果。對銷售產(chǎn)生積極的作用。[2]項目文案的創(chuàng)作在深刻理解和把握項目理念定位的基礎(chǔ)上，文案撰稿人應(yīng)更多的站在消費(fèi)者的立場，去體會消費(fèi)者的消費(fèi)心理。項目的理念定位落伍固然不好，但如果過于超前亦會造成“過猶不及”的效果。但應(yīng)當(dāng)注意的是，理念的創(chuàng)新必須建立在與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會環(huán)境及人文環(huán)境相適應(yīng)的基礎(chǔ)之上。策劃公司在給項目進(jìn)行理念定位的過程中一定要遵守創(chuàng)新的原則。[1]理念的定位開發(fā)商和建筑公司賦予項目的實體，而策劃公司則賦予項目活的靈魂。二：價值提升階段如果把一個項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話，那么價值提升階段則應(yīng)該屬于軟件的編寫。以達(dá)到項目與整個營銷策劃案協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目的。[3]項目設(shè)計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃建議在項目SOWT分析及消費(fèi)者定位完成的情況下，策劃公司此時應(yīng)針對具體的情況對項目的設(shè)計及環(huán)境、物業(yè)規(guī)劃提出具體的建議。先有市場后有產(chǎn)品是市場營銷觀念的精髓。盡管地理位置并非處于CBD地區(qū)，處于劣勢。但在策劃公司分析并拿出解決方案后，劣勢同樣可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，威脅可轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。在一個項目沒有開始之前，策劃公司應(yīng)對項目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素等各方面的因素進(jìn)行全方位的調(diào)研。后對消費(fèi)者進(jìn)行定位，對開發(fā)商提出項目設(shè)計建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。一：資源整合階段所謂資源整合，就是策劃公司接手項目后，采取各種手段，進(jìn)行大量的調(diào)研，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。五：投資顧問策劃公司應(yīng)對開發(fā)商負(fù)責(zé)保證開發(fā)商投入的資金能夠百分之百用在對項目的價值提升上。而策劃公司則是對整個策劃方案的實施進(jìn)行監(jiān)督。營銷策劃公司身處于以上諸單位之中，但職能要求它能跳出來，站在一個更高的角度，對它們進(jìn)行調(diào)控、使項目能夠順利的進(jìn)行。三：協(xié)調(diào)員一個樓盤的開發(fā)是多家單位合作的成果。這就要求策劃公司對政府出臺的一切有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，包括邊緣政策法規(guī)進(jìn)行仔細(xì)的研究，甚至對地方政府的政策意向也要仔細(xì)分析，并給出建議。以適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)者的需求，再造優(yōu)勢資源。此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。四：二次營銷策劃案此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。三：單純營銷策劃案這種策劃案出現(xiàn)在