【正文】 在項目策劃期間，就配合市場調(diào)查開始大規(guī)模強勢宣傳，為項目的營銷作好鋪墊，讓本項目深入人心，樹立產(chǎn)品新穎、高尚、高端的良好形象，吸引目標(biāo)消費群體關(guān)注，積累大量潛在客戶，以實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。 加大籌資力度，說服更多投資人，保證項目能在最短的時間內(nèi)完成。根據(jù)對外部環(huán)境和項目投資效益分析來看，本項目都是可行的。 第六章 結(jié)論與建議 荊州市是具有深厚歷史文化底蘊的千年古城，也是正在蓬勃發(fā)展的舊 貌變新顏的現(xiàn)代城市。 （五） 公 關(guān) 活動 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 落成剪彩儀式 (有文藝表演及娛樂節(jié)目等 )； “ 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 文化月 ” 活動 （以中華傳統(tǒng)文化為主題，不局限于荊楚文化），包括演講會、演出、書畫展、非遺技藝及作品展、民俗文化活動、書刊展銷、收藏品和文物拍賣等活動， 造成極大的社會效應(yīng) ， 迅速樹立 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的公眾形象 ；同時 吸引新聞媒體的 持續(xù)報道， 大范圍內(nèi)提高 海峽兩岸文化藝術(shù)活動 29 中心 的知名度 ， 造成持續(xù)記憶 。 在廣告發(fā)展期 ， 一方面利用報紙 、 電視 、 電臺 、網(wǎng)絡(luò) 等媒體廣告 、 車身 、 路牌 、 建筑物 、 燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造 海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心 的形象 ；另一方面利用各種促銷活動直接促進(jìn)樓盤的銷售 。 基于以上三個目的 ， 廣告宣傳分為兩個階段 ,即廣告切入期和廣告發(fā)展期 。這個項目 不但得到荊州市委、市政府的支持，也得到中國國民黨連戰(zhàn)先生等知名人士首肯，兩岸政界、文化界和民間都對它寄予厚望，這是其他類似項目不可比的。能買到的，應(yīng)當(dāng)感到無尚榮耀。 項目的稀缺型。 不可忽視的增值潛力。他的唯一性還體現(xiàn)在：是我市酒店類型項目中唯一的別墅，是我市別墅類項目中唯一的酒店。 不可替代的唯一性。是從事各類文化活動的最佳位置。 （三）亮點和熱 點 無與倫比 的區(qū)位優(yōu)勢。 （二） 推廣主題 以歷史悠久的荊楚文化和文化底蘊深厚的荊州為背景，以海峽兩岸共同傳承弘揚中華傳統(tǒng)文化 為主題， 突出本項目在文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)大展中的特殊地位和作用。 二 項目推廣策略 （一） 推廣策劃原則 本項目推廣策劃 的指導(dǎo)思想是 從兩岸文化交流的角度推動文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，占領(lǐng)精神文明建設(shè)的制高點，“ 跳出地產(chǎn)做地產(chǎn) ” ， 體現(xiàn)“四個不 受限制”：不受一般商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、會展地產(chǎn)分工的限制；不受一般產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)的限制；不受一般文化地產(chǎn)的限制；不受區(qū)域地段和城市邊界的局限。 （六）熱心文化事業(yè)的其他各界人士。 （四）非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳人及非遺產(chǎn)品經(jīng)銷人。 （二）文化產(chǎn)業(yè)界企業(yè)家和國內(nèi)外來荊州創(chuàng)業(yè)發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)投資商。 本項目在正常情況下盈利能力較強，回報率符合一般投資人期望。按投資靜態(tài)回收期為 10年測算，每年須盈利 165萬元才能收回投資。但后期經(jīng)營中可盡快回收資金，近 5年內(nèi)清償能力還是比較強的。 收支相抵尚余 1958萬元，另需自籌資金 16413萬元，才能 交足土地費用。支項目如下： 25 貸款本金 8000萬元、前期費用 172萬元，建安工程費 4410萬元，配套工程費 338萬元，期間費用（包括利息） 854萬元，規(guī)費 447萬元，稅金 861萬元。 項目總收入 = 16800 + 240 = 17040（萬元） （二）項目總收益 項目總收益 = 總收入 — 總投資 = 17040— 25453 = 8413（萬元） 二 項目清償能力與盈利能力 （一）清償能力 本項目貸款 8000萬元，期限 1年（ 2021年 3月 — 2021年 3月）。資金來源：自籌 8053萬元，貸款 8000萬元，施工單位墊資 4400萬元，預(yù)售房款 5000萬元， （二）資金 使用計劃 時 間 現(xiàn)金流入 （萬元） 現(xiàn)金流出 （萬元） 現(xiàn)金流 量凈額 主要內(nèi)容 金額 主要內(nèi)容 金額 2021年 3月 自籌資金 8053 購置土地 18371 10318 2021年 3月 貸款 8000 前期費用、交規(guī)費 619 7453 2021年 3月 — 2021年 3月 施工隊墊資 4400 建筑施工、內(nèi)外裝修 4410 10 銷售房款 5000 配套建設(shè)施工 338 2986 期間費用、稅金、付息 1715 2021年 10月 — 2021年 3月 銷售房款 8000 還貸 8000 0 合計 33453 33453 0 24 第四章 項目效益分析 一 項目總收益 （一）總收入 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店銷售收入： 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店（精裝修）總建筑 面積 21000平方米，均價 8000元 /平方米，可獲得收入 16800萬元。 總投資 25453 萬元。 選擇優(yōu)秀的管理團隊從事經(jīng)營管理。 與文化部門、文物管理部門、名城保護部門合作，設(shè)立專班專門研究策劃文化產(chǎn)業(yè)項目。 本項目按商業(yè)模式運作，將公益性和營利性結(jié)合起來，以獲得資金來源。 （六）風(fēng)險對策 尋求政策支持。 （五）風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險主要是資金風(fēng)險。 （四）項目劣勢 本項目鄰近擬建的“關(guān)公文化園”， “關(guān)公文化園”奠基后并未真正啟動，對本項目有消極影響。 本項目的順利實施，有利于九龍淵公園和環(huán)城公園的開發(fā)利用，可以得到市區(qū)政府和相關(guān)部門的支持。項目所處的城南 開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。而且可充分借用九龍淵公園的水景，可以把中心的活動擴大到九龍淵范圍里去。如今這里已成為市民和中外游客閑庭信步、怡情蕩舟的歡樂之園。公園的主體建筑為九龍淵龍舟賽場和屈原塑像。與古城池一樣古老的護城河，因疏浚和特建的換水泵站而充滿新的魅力 ， 壯美的城廓勝景盡 收眼底。 環(huán)城公園是座創(chuàng)意獨到、融古城保護與游覽觀賞于一體的環(huán)形帶狀的無遮無攔的大型生態(tài)園林，環(huán)城公園 工程 以保護歷史文化名城為主體，以荊州古城垣為核心，修復(fù)了坍塌的古城墻，疏浚了淤塞的護城河，新建了內(nèi)、外環(huán)城道路和環(huán)城園林小區(qū)。 本項目具有獨特的景觀優(yōu)勢。項目位于城南開發(fā)區(qū)南環(huán)路以北、古城與護城河以南，緊靠九龍淵公園和屈原廣場，是荊州古城環(huán)城風(fēng)景帶的組成部分，不僅風(fēng)景優(yōu)美、交通方便，而且鬧中取靜。該地塊背靠古城墻，南鄰長江大學(xué)，擁有深厚的荊楚文化和發(fā)達(dá)的現(xiàn)代科技文化資源，為“海 21 峽兩岸文化藝術(shù)活動中心”提供了得天獨厚的絕好位置，是設(shè)立“海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心”的基本物質(zhì)條件。 這就表明，“海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心”已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)，有條件乘勢發(fā)展。 2021 年 5月受臺灣海基會特別邀請，前往臺北舉辦 紀(jì)念百 年辛亥書畫藝術(shù)作品展覽活動，取得圓滿成功，臺灣士學(xué)工商界的精英，都全程參與了本次活動。 2021 年 7月舉辦“荊州市首屆青少年寫習(xí)傳統(tǒng)文化公益夏令營”，來自荊州及周邊縣市的 40多名青少年和 20 多名家長義工參加了本次活動。 2021 年 5月在荊州舉辦“湖北省首屆公民德行教育公益論壇”，全國各地有數(shù)萬人報名，最后選取外地 4500 人、荊州本地 5000 多人參加。 國 民黨名譽主席連戰(zhàn)也表示出對此機構(gòu)的關(guān)注，這就表明成立“海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心”已形成兩岸同胞的共識。 2021 年 5 月，荊州市山山文化傳媒機構(gòu)創(chuàng)始人舒景山先生應(yīng)臺灣?；鶗?，赴臺北舉辦“紀(jì)念百年辛亥，新清明上河圖走進(jìn)臺灣書畫藝術(shù)作品展覽”在臺灣引起轟動，各媒體先后報道。這就為 “海峽兩岸文化藝術(shù)活動中心”提供了強大的文化基礎(chǔ)和豐富的交流資源。同時，千百年來，荊州民眾在長期生產(chǎn)生活實踐中，憑藉著豐厚的文化底蘊，創(chuàng)作出了豐富多彩的民間文學(xué)藝術(shù)，創(chuàng)造出了奇巧精湛的手工技藝，形成了獨具特色的民間習(xí)俗，荊州的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)資源十分豐富，相當(dāng)多的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目現(xiàn)在仍在荊州民眾中流傳。瑰麗的荊楚文化與古希臘文化齊名，是海峽兩岸同胞的共識。 （二）項目前期條件優(yōu)勢 成立“海峽兩岸文化 藝術(shù)活動中心”，已經(jīng)具備比較成熟的條件。在國家許可范圍內(nèi)，引導(dǎo)社會資本以多種形式投資文化產(chǎn)業(yè)，參與國有經(jīng)營性文化單位轉(zhuǎn)企改制，參與重大文化產(chǎn)業(yè)項目實施和文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè) ，必須毫不動搖地支持和壯大國有或國有控股文化企業(yè)，毫不動搖地鼓勵和引導(dǎo)各種非公有制文化企業(yè)健康發(fā)展。同時，在活動中心專門 設(shè)立“ 荊楚非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示中心”， 將 荊州眾多的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目很好地保護、傳承、開發(fā)利用，為現(xiàn)代社會生活和經(jīng)濟