【正文】 第五篇：商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議資料鐘祥市2018年城市棚戶區(qū)改造安置房項(xiàng)目（皇莊片區(qū)棚戶區(qū)改造二期4）三 方 協(xié) 議 申 報(bào) 資 料鐘祥市武俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一八年八月二十三日目 錄一、協(xié)議書二、施工合同三、工程預(yù)算書四、預(yù)售資金使用計(jì)劃五、委托書六、經(jīng)辦人身份證七、現(xiàn)場勘查進(jìn)度表八、信息標(biāo)示。處于弱勢的購房者在投訴無果的情況下，經(jīng)常采取聚眾上訪甚至封堵政府大門、主要交通干道等許多過激行為，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。（3）維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。房地產(chǎn)市場是以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)和裝飾業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。有的開發(fā)商在明明缺乏必要的開發(fā)資金，貸款又無著落的情況下，倉促上馬，致使工程無法按計(jì)劃實(shí)施，甚至半途而廢；有的開發(fā)商將資金挪作他用，甚至攜款潛逃，致使工程擱淺；有的將項(xiàng)目層層轉(zhuǎn)包，致使資金遭層層盤剝，實(shí)際投入不足，劣質(zhì)材料充數(shù)，造成工程質(zhì)量低劣；有的在反復(fù)炒作中，造成地價(jià)過高，開發(fā)手續(xù)不全，致使開發(fā)商被套牢，配套設(shè)施難以完成，項(xiàng)目無法竣工；有的開發(fā)商，空手套白狼，挖一個(gè)坑就開始預(yù)售，致使許多購房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失等等，這些情況都嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益。房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場，房地產(chǎn)商相對(duì)購房者來說處于優(yōu)勢地位，各種資源無法實(shí)現(xiàn)共享。所以，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管是現(xiàn)實(shí)的需要。因此對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的資金疏于監(jiān)管，將使房地產(chǎn)開發(fā)市場上出現(xiàn)工程材料款無法落實(shí)、民工工資拖欠、工程無法驗(yàn)收、購房業(yè)主無法辦證，甚至出現(xiàn)“爛尾樓”等問題。（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目的和意義作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場具有天然的高度依賴性，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會(huì)公示；而登記備案的商品房預(yù)售合同并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。不動(dòng)產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)房交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預(yù)告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或者當(dāng)事人雙方約定分期付款、價(jià)款付訖才予登記過戶的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對(duì)買受人而言，成為重要的抗風(fēng)險(xiǎn)手段。第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關(guān)系?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權(quán)利保障。經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，甚至司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行；而經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時(shí)間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同；雖說如此，但在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。兩者的登記機(jī)關(guān)也不一定是同一個(gè)，預(yù)告登記就是房屋的登記機(jī)構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。登記備案是開發(fā)商一方申請(qǐng)登記備案的，這是具有強(qiáng)制性的。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能。[③] 就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。（五）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)別兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。而我國商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時(shí)間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對(duì)購房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。預(yù)告登記只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)才具有意義。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對(duì)抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否具有對(duì)抗第三人的效力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請(qǐng)求權(quán)的保全手段。同時(shí)，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請(qǐng)預(yù)告登記的人為享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請(qǐng)預(yù)告登記。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。此種狀況，對(duì)買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。例如出賣人先與買受人甲訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。此時(shí)，問題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。他將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。所以，商品房預(yù)售合同登記備案與合同的效力無關(guān)，并不是合同的生效要件，當(dāng)事人之間不能以未經(jīng)過備案登記而主張合同無效。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第三，商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。第二，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。第一，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人取得優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。意義：能有效遏制買受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。第十一，突出開發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)。新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項(xiàng)作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房