【正文】 。同時，將小區(qū)經(jīng)理的日?？己撕湍隀z與企業(yè)資質(zhì)評定掛鉤，促使物業(yè)管理企業(yè)管理重心下移，真正做到管理責(zé)任落在小區(qū)。不僅如此，項(xiàng)目經(jīng)理的考核還要與其所在企業(yè)的誠信檔案掛鉤，作為對其企業(yè)考核的組成部分。物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門要依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定對項(xiàng)目經(jīng)理采用計(jì)分考核制，對其違規(guī)、違約行為進(jìn)行扣分。因此必須強(qiáng)化對物業(yè)管理從業(yè)人員特別是項(xiàng)目經(jīng)理的培訓(xùn)力度，采取委托代培和在崗輪訓(xùn)相結(jié)合的方式，有步驟地組織好項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)工作，加強(qiáng)對項(xiàng)目整體經(jīng)營管理、成本控制能力、突發(fā)事件處置能力和房地產(chǎn)專業(yè)知識以及社會學(xué)、心理學(xué)等方面的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)l，進(jìn)一步提高項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷增強(qiáng)他們解決矛盾的協(xié)調(diào)能力和處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力，擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)理的人才儲備，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展的后勁。其實(shí)，物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理方式。二是把好“培訓(xùn)關(guān)”。一名項(xiàng)目經(jīng)理管理的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)不得超過二個，且物業(yè)建筑面積的總和一般不超過20萬平方米。物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理或負(fù)責(zé)人必須持有建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書》和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門頒發(fā)的《物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位資格證書》，經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊后方可擔(dān)任物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理。二、實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理制度的主要內(nèi)容一是把好“準(zhǔn)入關(guān)”。特別是適應(yīng)高檔住宅區(qū)管理的專業(yè)人才明顯不足，智能化建筑的物業(yè)管理專門人才嚴(yán)重缺乏，懂經(jīng)營、會管理、“一專多能”的復(fù)合型、創(chuàng)新型人才偏少。隨著社會的進(jìn)步和科技的突飛猛進(jìn)，高品質(zhì)、高技術(shù)含量的物業(yè)越來越多，對物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)要求更高，難度更大，急需一批具有物業(yè)管理專業(yè)知識的高素質(zhì)的管理人才。少數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理沒有擺正服務(wù)與管理的關(guān)系，以“管理者”自居，顛倒了主客位置，盛氣凌人，態(tài)度生硬，不遵守合同，收費(fèi)不透明，經(jīng)常和業(yè)主發(fā)生沖突，引起不必要的糾紛，甚至制造、激化矛盾，惡化了物管與業(yè)主的關(guān)系，嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的形象。2．服務(wù)意識不強(qiáng)。加之物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，普遍缺乏對從業(yè)人員的培訓(xùn)，對管理隊(duì)伍沒有建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、工作標(biāo)準(zhǔn)，有的企業(yè)即使建立了責(zé)任制及標(biāo)準(zhǔn)，但沒有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，尤其是對職工不能經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使得業(yè)務(wù)水平提高不快，管理服務(wù)工作很難到位。歸納起來，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理隊(duì)伍主要存在以下問題：1．業(yè)務(wù)水平不高。物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)總的來講正隨著行業(yè)的發(fā)展在逐步提高，但是問題也很明顯，矛盾比較突出，一定程度上影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。項(xiàng)目經(jīng)理對所任職的物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)有依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定實(shí)施管理和服務(wù)的責(zé)任。要具備科學(xué)的管理能力。要熟悉掌握行業(yè)的法規(guī)、規(guī)章、制度等。聽從項(xiàng)目經(jīng)理分配和安排。物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)7負(fù)責(zé)所分配區(qū)域或客戶的衛(wèi)生清潔工作，安排、巡查。、創(chuàng)優(yōu)工作，提升現(xiàn)場管控能力。對外與政府相關(guān)部門建立良好的公共關(guān)系等。負(fù)責(zé)樓宇、設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。擬定物業(yè)工作計(jì)劃，執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度，控制管理成本。物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)4根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)。，整理業(yè)主滿意度調(diào)查的記錄向總經(jīng)理匯報(bào)真實(shí)的調(diào)查情況?！?000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)組織編撰項(xiàng)目管理處的體系文件。，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。、季度、月度工作計(jì)劃上報(bào)批準(zhǔn)后，嚴(yán)格按工作計(jì)劃完成相關(guān)工作。完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的有關(guān)任務(wù)或工作?？刂祈?xiàng)目能源消耗和維修費(fèi)用。代表物業(yè)公司辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。提出新項(xiàng)目管理設(shè)備增補(bǔ)改造的初步方案。組織各專業(yè)主管工程師代表物業(yè)公司參加新項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收。完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作。陪同客戶實(shí)地廠房查驗(yàn)，負(fù)責(zé)客戶跟進(jìn)及合同簽約等服務(wù)工作。協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)做好相關(guān)招商計(jì)劃的落實(shí)、執(zhí)行。第六層的住戶說: ？答：水管滲漏,屬一般維修,不應(yīng)使用,8戶住戶都受益,根據(jù)“誰受益,誰負(fù)責(zé)”的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)，物業(yè)公司每月向摩托車,但保管站的面積已在購房時分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī):該物業(yè)公司對機(jī)動車輛收取管理費(fèi)是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性答：,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi) 和設(shè)施,、李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實(shí),物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了2元/“發(fā)展商說的不算數(shù)”,。因?yàn)樾^(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,、住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，,其維修費(fèi)由誰出 108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關(guān),他們不出維修費(fèi)。因此，李某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)張某所拖欠交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，當(dāng)然，李某可以依法向張某追償其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。李某根據(jù)《民法通則》的“誰受益，誰付款”原則，要求管理處將張某欠交的管理費(fèi)從其帳戶中扣減。業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？答：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（五）其他應(yīng)當(dāng)約定的有關(guān)事項(xiàng)。（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？答：（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。其具體的要求是：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備； 有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。3.、什么是房屋修繕施工管理？答：物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)房屋修繕的總目標(biāo)，針對修繕工程的施工而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。四、簡答題.什么是物業(yè)管理？答：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的有償活動。（√）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會有權(quán)撤消業(yè)主委員會的不正當(dāng)決定。（√）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)必須通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。（）搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關(guān)重要的是停車場的管理，保證車輛停放有序。（）只要是對業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協(xié)調(diào)作用在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時（ABC）A、不得隨意超越權(quán)限 B、不能與上級已有的規(guī)章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規(guī)定 D、必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)三、判斷題（√）物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和場地。A、語言表達(dá)能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質(zhì)D、掌握各種設(shè)備的維修技能在法律允許的范圍內(nèi)，居民對自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以（ABCD）A、租 B、出售 C、抵押 D、贈與接管驗(yàn)收的作用有（ABC）。A、1年 B、2年 C、3年 D、5年二、多項(xiàng)選擇題物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求，不斷地（ABCD），從而不斷地提高服務(wù)質(zhì)量。A、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 B、業(yè)主到上 C、專業(yè)高效D、公平競爭1物業(yè)檔案資料是指人們在物業(yè)的開發(fā)和管理活動中形成的，作為（A）保存起來以備查考的各種文件。A、也要給住用人以滿意的答復(fù) B、不必作出答復(fù) C、必須徹底解決D、應(yīng)及時向上級報(bào)告1當(dāng)住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（B）。A、財(cái)務(wù)管理 B、保潔管理 C、環(huán)境管理 D、車輛管理1房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（C）進(jìn)行。A、穩(wěn)定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性1物業(yè)管理企業(yè)是以（A）為主要經(jīng)營目的。A 管理部 B 服務(wù)部 C 監(jiān)察部 D 產(chǎn)業(yè)部業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（C）。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭，盡快干好，這體現(xiàn)了（A）。A 儀表端莊，形象良好 B 忠于職守，盡職盡責(zé) C 體魄健康，胸懷寬廣 D 語言流暢，表達(dá)力強(qiáng)物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（A）的職業(yè)道德要求。A 質(zhì)價相符 B 能夠接受 C 價格優(yōu)惠 D 價格偏低物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復(fù)雜，在處理問題時應(yīng)以（D）為依據(jù)。A 物業(yè)管理 B 房地產(chǎn) C 不動產(chǎn) D 單元性地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過（A）的辦法，將一些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專業(yè)公司。第二篇：物業(yè)管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)考試試題物業(yè)管理處主任復(fù)習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的（C）。過錯推定原則的特殊性在于舉證責(zé)任倒置，即損害事實(shí)發(fā)生后，受害人無需提供加害人有過錯的證據(jù)，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有過錯，并因此承擔(dān)民事責(zé)任。答案：本案屬建筑物致人損害的特殊侵權(quán)案，適用過錯推定原則。（九）2001年12月，重慶一青年下樓時，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重傷致死。試問：(1)接到住戶家中報(bào)警信號后，物業(yè)管理企業(yè)是否可以破門而入？(2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門而入？ 答案：接到報(bào)警信號不能直接進(jìn)入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報(bào)警信號則屬于報(bào)警器誤報(bào)，該物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。（2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需要兩個條件，一是當(dāng)事人雙方意思一致，二是保管物要實(shí)際交付。因?yàn)楸ｋU企業(yè)沒能舉證車主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。10個多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險企業(yè)的起訴書副本，稱保險企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費(fèi)，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。（七）一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。且對臺風(fēng)可能導(dǎo)致花盆墜落的危險也是可以避免的。（2）不屬于不可抗力。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。見到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。中午臺風(fēng)來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。一天，天氣預(yù)報(bào)稱今日臺風(fēng)來臨，