【正文】 謝謝各位指導(dǎo)老師給予我的指導(dǎo)和幫助。 參考文獻(xiàn) 16 【 1】丁怡舟 .房產(chǎn)中介的合理規(guī)制淺析 .經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊， 2021年第 26期 【 2】趙斌，宇衛(wèi)昕 .我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題及對(duì)策 .房地產(chǎn)中介， 2021年第 67期 【 3】李貴良 .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信用缺失問(wèn) .中國(guó)房地產(chǎn)金融， 2021年第 10期 【 4】周慶元 .我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)的現(xiàn)狀分析與策略研究 .科學(xué)與財(cái)富， 2021年第 10期 【 5】楊易 .房產(chǎn)中介的生死抉擇 .經(jīng)營(yíng)管理者， 2021年第 6期 【 6】張麗，王永慧，薛瑾房 .地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)水平現(xiàn)狀及改進(jìn)對(duì)策研究 .商場(chǎng)現(xiàn)代化， 2021年 19期 【 7】葛紅玲 .房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 .中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社， 2021年 【 8】王海峰 .杭州房產(chǎn)中介現(xiàn)倒閉潮 四位投資人甘苦自知 .每日商報(bào)， 2021年 6月 25日 【 9】孫良軍 . 論我國(guó)房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制 .中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)， 2021年 第 2期 【 10】施雯 .迷茫的杭城房產(chǎn)中介如何執(zhí)守 ， 2021年 5月 3日 【 11】鄧力 .杭州房產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì) .房產(chǎn)中介服務(wù)論壇， 2021年 【 12】蔡仁志 .淺析房地產(chǎn)服務(wù) .合作經(jīng)濟(jì)和科技， 2021年第三期 致 謝 17 在本人完成本論文的過(guò)程中，受到了趙鳳老師以及同學(xué)的幫助，使我深受感動(dòng)。那些服務(wù)質(zhì)量低、不講誠(chéng)信的企業(yè)將被日益成熟的市場(chǎng)所淘汰，而競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的企業(yè)也要不斷地提升整體實(shí)力，這需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)自身和每一名從業(yè)人員共同努力。通過(guò)塑造自己的服務(wù)品牌，建 立起獨(dú)特的企 15 業(yè)形象，才能在今后的巿場(chǎng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 品牌創(chuàng)建是企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要途徑，只有通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，塑造強(qiáng)有利的企業(yè)品牌形象，才能使消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生信任。誠(chéng)信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會(huì)約束從業(yè)人員行為的機(jī)制；實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊(cè)驗(yàn)證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等?，F(xiàn)階段的重點(diǎn)應(yīng)放在堅(jiān)決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊(cè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎(jiǎng)懲和退出機(jī)制。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)管。同時(shí) ，各地還應(yīng)從本地實(shí)際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國(guó)家、省、市三級(jí)法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法 14 律法規(guī)系統(tǒng)。 五、 杭州房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展對(duì)策的建議 （一） 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理的基礎(chǔ)和前提，要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項(xiàng)配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的落實(shí)不到位。 （四）行業(yè)監(jiān)管體系不完善 當(dāng)前行業(yè)監(jiān)管體系不完善主要表現(xiàn)在：一是各管理部門（工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門，物價(jià)及稅務(wù)等部門）間缺少具體的橫向聯(lián)系，政出多頭、管理脫節(jié)。難以為客戶提供準(zhǔn)確、滿意的專業(yè)服務(wù)。由于政府在行業(yè)自律管理上處于時(shí)間上、空間上和專業(yè)上的信息不對(duì)稱地位，以致管理難以到位、難見(jiàn)成效。 （二）行政管理職責(zé)不明確 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了經(jīng)紀(jì)業(yè)的高速發(fā)展，但是市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制（包括法律體系、管理制度）還不能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。隨后，有關(guān)部門又先后發(fā)布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等法規(guī)文件，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作了原則性規(guī)定，但沒(méi)有突出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特殊性，缺乏明確具體的實(shí)施細(xì)則，可操作性不強(qiáng)。盡管目前各大城市都建立了行業(yè)協(xié)會(huì)，并進(jìn)行自律性監(jiān)管，但由于當(dāng)前行業(yè)協(xié)會(huì)法律地位不明確，其監(jiān)管作用也相當(dāng)有限。 12 根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門主要從中介服務(wù)人員、服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介業(yè)務(wù)三方面對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，但在實(shí)際管理中普遍存在監(jiān)管不力的現(xiàn)象。國(guó)外同類法律法規(guī)相比，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦與法》不但立法層次低，且規(guī)定較為籠統(tǒng)，而缺乏可操作性。 （六）配套法律法規(guī)不 健全導(dǎo)致行業(yè)監(jiān)管不力 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚處于建立框架過(guò)程中，立法層次較低，高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏。而現(xiàn)在國(guó)內(nèi)由于房產(chǎn)中介公司起步較晚，專業(yè)人才培訓(xùn)不夠充分，市場(chǎng)規(guī)范的嚴(yán)重不足，導(dǎo)致從事房產(chǎn)中介的人是形形色色，非科班出身也沒(méi)有關(guān)系。例如，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人僅僅提供居問(wèn)和代辦服務(wù)，而美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)內(nèi)容還包括合理確定房?jī)r(jià)、住宅勘查、責(zé)任保險(xiǎn)等許多專業(yè)服務(wù)，我國(guó) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)嚴(yán)重不匹配。 事實(shí)上，杭州二手房的交易量 多數(shù)集中在透明售房網(wǎng)上公布的 TOP10，我愛(ài)我家223套、華邦房地 147套等，更多中小地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中交了