【正文】 斯密在《國富論》中所寫，“ 此類居所對居民收入一無所助。但或許不應(yīng)對此感到驚奇。或許這會使勞動力市場更有活力，但這確實不是決策者在制定提高自有住房策略時的初衷。結(jié)果，人們似乎就開始更頻繁地買賣房屋。其它國家確實將其視為住宅的。哈佛大學(xué)住宅聯(lián)合研究中心主任尼古 拉斯 換句話說，自有住房有時會比租房對一地區(qū)不利。紐約和克利夫蘭的最新研究發(fā)現(xiàn)，如果某一地區(qū)的貸方取消 3 至 4%的房產(chǎn)贖回權(quán)，那么當(dāng)?shù)胤績r下滑態(tài)勢甚至較平常更快的進一步走軟。這種現(xiàn)象似乎并未發(fā)生。對此進行評判可能不易，但近期房價的漲跌表明， 這兩種情況下的經(jīng)濟成本要比預(yù)想的高，而利益則要小。如此這般，高自有住房率或許會延長并加深衰退。 “ 負(fù)資產(chǎn) ” 惡化了這種不動性，因為如果搬家意味著賠本出售的話，人們是不愿意搬的。實際上人們并不如以 往那樣頻繁搬家： 2021 至 2021 年間搬家人的比例 —— 占人口的 %—— 是有記錄以來的最低位。 如上所言，奧斯瓦德先生的論點目前似乎尤為強勢。不管怎樣，只要人們想，房產(chǎn)市場的流動性就可使他們搬家成為可能。他的論點仍存爭議。愛爾蘭、希臘和西班牙在 20 世紀(jì) 80 和 90年代自有住房大幅增加，相應(yīng)地失業(yè)率也攀升。 奧斯瓦德表示，擁有住房的人更不愿搬家，因此當(dāng)自有住房增加時勞動力市場傾向于變得更沒有彈性。 然而在經(jīng)濟低迷時期穩(wěn)定是否是件好事，這要另當(dāng)別論。繁華的街區(qū)使房產(chǎn)增值 ，房主就有了進一步改善環(huán)境的動力。如北卡羅來納大學(xué)查普希爾分校的 Bill Rohe所述 “ 關(guān)于自有住房帶來社會利益的證據(jù)具有高度推測性。在德國，盡管，人們租期達(dá)數(shù)年之久。租房者也是有公益精神的?？隙ㄒ膊皇亲杂凶》空咄ǔ１茸夥空吒訍圩o所住地區(qū)。但他們發(fā)現(xiàn)了孩子教育與自有住房間的關(guān)系。而其處于青春期的女兒們似乎也更不愿成為孕婦。這與收入無關(guān)：該研究對此做了控制。 或許最令人驚訝的 關(guān)聯(lián)要數(shù)房主與其子女間。美國早在 20 世紀(jì) 90 年代初期，就有 69%的自有住房者參與選舉，而租房者與之相比僅為 44%。據(jù)紐約的一項研究顯示，作為不同犯罪率的說明，自有住房率僅次于收入排在第二位。據(jù) 2021 年美國住房調(diào)查顯示，自有住房者可在其居住地約住九年，而租房者每兩年就搬一次家。 表面上來看，證明這些論點的論據(jù) 很充分。 重心何在 對自有住房的主要爭議，盡管，不僅有主要的經(jīng)濟層面，還有社會層面。 “ 負(fù)分期付款 ” 抵押借款甚至可允許人們每月僅付部分利息，并將剩余部分加到貸款本金中，增加的是其貸款額，并不是存款額。無論如何，在房產(chǎn)泡沫高點兜售的某些騙人的金融方式則不利于儲蓄。這確 實是一個有力的論點：社會科學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，如果他們按此自覺行事，而非每月必須選擇為某事留有余款，他們會存更多的錢。 格林表示， “ 房屋作為一種財富積累手段最令人注目的論點或許是，它為家庭提供了一個默認(rèn)存款機制。真是難以論證房屋是最佳財富累積 的資產(chǎn)。而且它還不能兌現(xiàn)。）房屋作為一項投資受困于兩大弱點。但如果在三十年前，股票價格會輕易的超過房產(chǎn)價格，因此從長遠(yuǎn)來看，股票相較房屋是個更好的賭注。如，人們將其存款投資于股市及把房屋出租。房價上漲時此舉還好，但房價下跌時就會暴露銀行的收支平衡會變得多么不堪一擊。對自有住房的補貼還削弱了金融服務(wù)業(yè)。因此房價的變動使經(jīng)濟周期惡化。這樣在經(jīng)濟繁榮時房主就有更 多的錢可花，而在經(jīng)濟蕭條時就捉襟見肘。它們刺激了消費，因房主可將其房屋用作附屬擔(dān)保品以支持消費和投資。而當(dāng)他們感覺較窮時，即使他們的房價沒有跌至其購入價以下，他們也許會削減借貸和支出。然而，正如哈佛大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授馬丁 例如，美國房價僅跌回 2021 年水平。這也削弱了自有住房存在經(jīng)濟利益的觀 點。如果股票下跌 10%，則損失 10%；如果房價下滑 10%，損失的則是全部存款。在許多國家，股價較其峰值約降 50%，相較股票持有人，房主處境 不算壞。由此可見問題的部分真正原因是在于抵押借款，而非借款人，這意味著次貸危機是一種金融市場混亂及房地產(chǎn)市場的混亂。該研究對次級抵押借款人與從社區(qū)優(yōu)先計劃署借款的人加以比較， CAP 是由政府支持、將錢借給那些本可辦理次級抵押借款的人。許多人已總結(jié)出，用克魯格曼的話說就是 “ 不是每個人都可有自有住房。 另一損失慘重的就是次級抵押貸款領(lǐng)域，其占美國抵押信貸市場的份額由2021 年的 7%升至 2021 年的 20%以上。對處于 “ 負(fù)資產(chǎn) ” 狀態(tài)的房主來說，住房相較儲錢罐更似羅網(wǎng)。大約有 1000 萬美國人處于 “ 負(fù)資產(chǎn) ” 狀態(tài)，即其抵押借款成本超過了房屋價值。過去幾周來，大西洋兩岸的房地產(chǎn)市場已現(xiàn)曙光，但房價在最終觸底前隨時有進一步走跌的可能。美國房價跌速雖緩但跌幅更甚，自其 2021 年年中峰值下挫了 30%?，F(xiàn)在看來這個論點跟房價一樣脆弱不堪。對自有住宅的主要經(jīng)濟論點，用布蘭德斯大學(xué)托馬斯 盎格魯 撒克遜世界外的尼古拉 貝拉克 格萊澤認(rèn)為 “ 鼓勵美國人將一切身家都下注在住房上是瘋狂的。 克魯格曼寫道 “ 鑒于美國政策相較租賃更傾向于支持自有住宅，你可以看到這樣的事實：美國自有住房者泛濫。這如何影響支持自有住宅的論點？還應(yīng)認(rèn)為它對公眾有利？幾名經(jīng)濟學(xué)家和評論家對此持否 定態(tài)度。英國 2021 至 2021 年間自有住房數(shù)量亦下滑，為上世紀(jì) 50 年代來首次。結(jié)果，美國自有住宅率連續(xù)四年下跌，為 25 年來首次。災(zāi)難始于美國次級抵押借款違約，這是為擴 大窮人擁有自有住宅而設(shè)計的金融工具。在美國、愛爾蘭和西班牙，房主可將所支付的抵押借款利息從其須納稅的收入中扣除。簡而言之，自有住房使每個人受益 —— 不僅僅是房主 —— 而且越多的人擁有住宅，益處越大。 這體 現(xiàn)了盎格魯撒克遜時期對自有住宅的看法。吉米斯圖爾特所在的公司已向他們出售了抵押借款，他表示 “ 對一個要擁有自己房產(chǎn)的男人而言 .....，這是基本的需要。 and Michigan, New Hampshire, Delaware, West Virginia and Mississippi, which have the highest homeownership rates. People are not, in fact, moving as frequently as they used to: the share of those moving house in 202108—% of the population—was the lowest since records began. So labour markets look less flexible than they were. Negative equity exacerbates immobility because people are reluctant to move if it means selling at a loss. Researchers at the Wharton School reckon that people in negative equity are only half as likely to move as those who are not. In all these ways, high home ownership may prolong and deepen a recession. The problem remains of how to weigh the economic costs against the social benefits of home ownership. There can be no easy judgment about this but the recent rise and fall of house prices suggests both that the costs are greater and the benefits smaller than once thought. If owning were such a boon, you would expect neighbourhoods with lots of owners to have done better than those with lots of renters during the boom years. That does not seem to have happened What has happened, though, is that above a certain level, foreclosures have done a lot of damage during the bad years. Recent studies of New York and Cleveland find that, if lenders foreclose on 34% of properties in an area, local prices fall even faster and further than average. Rows of For Sale signs almost certainly have the same effect in Britain. In other words, ownership can sometimes be worse for a neighbourhood than renting. A shelter— for your money Lastly, and perversely, the decade of obsession with expanding home ownership may actually have reduced neighbourhood stability. Nicolas Retsinas, the director of the Joint Centre for Housing Studies at Harvard University, suggests that, until the crash in 2021, Americans were ing to see their homes as financial investments rather than as places to live. That is true in other countries. Negam mortgages in America and buytorent arrangements in Britain were based on the assumption th