【正文】 建議 ： 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 可行性分析是具有預(yù)測(cè)性的方案及評(píng)價(jià)，應(yīng)在市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析的基礎(chǔ)上，制定具有實(shí)際操作性的。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)效益可行。因此，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇一次性付款 、 分期付款 、 七成銀行按揭方式等多種方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，做好物業(yè)管 理和售后服務(wù)，也是降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。同時(shí)，要認(rèn)真做好小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃， 戶(hù)型規(guī)劃等，避免規(guī)劃單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏(yíng)得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目雖然在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、教育、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn) 。根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以得出結(jié)論： 從主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)值分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的；另根據(jù)敏感性和臨界點(diǎn)的分析的結(jié)果 ，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。如期望的 基準(zhǔn) 收益率為 15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn)為 37293 萬(wàn)元，增加 6500 萬(wàn)元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為 2857 元，下降 293 元 ?？梢钥吹?，產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是影響收益的兩個(gè)最敏感因素，應(yīng)注意降低成本和營(yíng)銷(xiāo)策劃。 償債能力分析 根據(jù)分析其第一年 和第二年不用償還貸款的利息，資金可利用多，有償 還貸款的能力，根據(jù)預(yù)期的利潤(rùn)和市場(chǎng)情況選擇最后兩年還清貸款 ，償債能力極強(qiáng)。 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 1 經(jīng)營(yíng)收入 2 經(jīng)營(yíng)成本 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤(rùn)總額 7 所得稅 8 稅后利潤(rùn) 9 公益金 10 法定盈余公積金 11 任意盈余公積金 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 12 加：年初未分配利潤(rùn) 13 可分配利潤(rùn) 14 應(yīng)付利潤(rùn) 15 年末未分配利潤(rùn) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2021 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 資本金 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 短期借款 2 現(xiàn)金流出 投資（不含利息） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 設(shè)基準(zhǔn)收益率為 15%，當(dāng) i=MARR=15%時(shí)， FNPV= 萬(wàn)元＞ 0，則從全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的；項(xiàng)目的FIRR=%＞ 15%，則從全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。 （ 3）、稅費(fèi)率確定見(jiàn)前表。 從資金來(lái)源與運(yùn)用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿(mǎn)足投資的要求。 本項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)貸款 8000 萬(wàn)元，按最大償還能力償還，其余資金自籌，按照國(guó)家對(duì)商品房銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定， 不 足部分從預(yù)售房款中通過(guò)銷(xiāo)售回款解決，企業(yè)自籌資金已基本到位。 四、項(xiàng)目融資方案 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 依據(jù)有關(guān)國(guó)家規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期表 工程名稱(chēng) 2021 2021 2021 2021 辦理 規(guī)劃手續(xù) 工程招投標(biāo) 辦理施工手續(xù) 一期基礎(chǔ)工程 一期地下工程 一期主體工程 一期裝飾工程 一期公共 配套工程 一期整體驗(yàn)收 二期基礎(chǔ)工程 二期地下工程 二期主體工程 二期裝飾工程 二期公共配套工程 二期整體驗(yàn)收 住宅銷(xiāo)售 商業(yè)酒店銷(xiāo)售 商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售 車(chē)庫(kù) 及地下室 銷(xiāo)售 二、項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 項(xiàng)目投資（ 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 ）及用款計(jì)劃表 （見(jiàn)附表 1） 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 項(xiàng)目投資 、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2021 2021 2021 2021 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 1 土地及大配套費(fèi) 2 前期費(fèi)用 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 公共配套設(shè)施費(fèi) 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷(xiāo)售費(fèi)用 8 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 9 其他費(fèi)用 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二） 經(jīng)營(yíng)資金 二 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 三 、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 銷(xiāo)售單價(jià)的估算 根據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)可知，銷(xiāo)售單價(jià)住宅均價(jià)為 3150 元 /平方米，商業(yè)門(mén)面均價(jià)為 6000 元 /平方米，地下車(chē)庫(kù)均價(jià)為 2021 元 /平方米 ，地下室均價(jià)為 600 元 /平方米 。但由于房地產(chǎn)受政策性影響較大，建議在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，把影響項(xiàng)目的投資成本、投資回收期、提高容積率等敏感性因素，作為重點(diǎn)控制因素， 并加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的創(chuàng)意和設(shè)計(jì)的整合，提高 板 樓的售價(jià)。如期望的內(nèi)部收益率為 15%，則項(xiàng)目的投資的臨界點(diǎn)為 28842 萬(wàn)元，增加 4326 萬(wàn)元，每平方米售價(jià)的臨界點(diǎn)為 2672 元，下降 471 元，土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 12217 萬(wàn)元，增加 4326 萬(wàn)元，售房面積的臨界點(diǎn)為91766m2，減少 24963m2。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 第七章 項(xiàng)目投資靜態(tài)分析 一、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指 標(biāo) 計(jì)算依據(jù) 1 總規(guī)劃用地面積 m2 46620 其中：居住用地 共建用地 道路用地 公用綠地 綠化率 m2 m2 m2 m2 46620 2 總建筑面積 m2 102880 一、地面以上建筑面積 m2 97880 m2 高層住宅 多層住宅 m2 64583 m2 33297 商務(wù)酒店 商業(yè)門(mén)面 m2 m2 m2 2400 二、地面以下面積 地下室 地下車(chē)庫(kù) 5000 容積率 建筑密度 20% 3 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 960 4 居住人口 口 3550 5 停車(chē)位 個(gè) 1200 其中：地下 地上 320 6 高層住宅建安單方造價(jià) 元 1450 7 高層商業(yè)住宅建安單方造價(jià) 元 1500 8 商業(yè)門(mén)面單方造價(jià) 元 1100 9 地下車(chē)庫(kù)單方造價(jià) 元 1400 11 多層住宅 單方售價(jià) 元 3150 12 高層住宅單方售價(jià) 元 3150 14 商業(yè)門(mén)面單方售價(jià) 元 6000 15 地下車(chē)庫(kù)單方售價(jià) 元 2021 16 地下室單方售價(jià) 元 600 二、 項(xiàng)目成本測(cè)算 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 一 土地及大配套費(fèi) 5, 二 前期費(fèi)用 1, 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施 設(shè)計(jì)費(fèi) 行政收費(fèi) 1, 其他前期費(fèi)用 三 建安工程費(fèi) 16, 基礎(chǔ)處理 建筑工程費(fèi) 16, 成品房裝修施工費(fèi) 建安監(jiān)理費(fèi) 沉降觀(guān)測(cè) 工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) 變更及簽證 售后維修 其他建安工程費(fèi)（含誤工延期賠付費(fèi)等） 四 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1, 電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 環(huán)境工程 智能化系統(tǒng) 供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其他市政基礎(chǔ)工程費(fèi) 五 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 六 業(yè)主賠償 七 資金成本 直接成本小計(jì) 26, 八 銷(xiāo)售費(fèi)用 九 管理費(fèi)用 十 其他 總成本合計(jì) 十一 銷(xiāo)售收入 十二 綜合稅收 十三 凈利潤(rùn) 十四 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % 十五 投資利潤(rùn)率 % 三、 項(xiàng)目投資分析 本項(xiàng)目總投資 億元，分兩期四年開(kāi)發(fā)周期，投資回收期 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 年，完成 稅收綜合 4870 萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率%。整體開(kāi)發(fā)策 略：展示先行，形象提升；優(yōu)劣資源搭配一期； 入口騎樓景觀(guān)和臨街的形象效果； 完成一期園林主軸打造 ；有利于后期溢價(jià)提升。項(xiàng)目以 2800 元 /平方米 的價(jià)格入市，此價(jià)格在許昌上屬 于 中 高端價(jià)位，而在一期產(chǎn)品的高端品質(zhì)打造出來(lái)和項(xiàng)目高端形象逐步形成之后，二期的產(chǎn)品價(jià)格還會(huì)有小幅的上漲，因此本項(xiàng)目的總體價(jià)格走勢(shì)將為：平開(kāi) 高 走。 根據(jù)客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)研，我們可以看到許昌以開(kāi)車(chē)作為交通工作的客戶(hù)占 12%，預(yù)計(jì)私家車(chē)擁有量約在 1520%。 客戶(hù)對(duì)休閑健身配套的需求率為%，利于打造社區(qū)文化。 園林整體規(guī)劃建議（顛覆點(diǎn)） ： 整體采用 “一緊一松 ”流線(xiàn)型園林規(guī)劃，使小區(qū)園林景觀(guān)富有節(jié)奏感；線(xiàn)型引導(dǎo)，多重空間園林；使每天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 個(gè)組團(tuán)之間都有獨(dú)特的景觀(guān)空間；點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合，動(dòng)景靜景結(jié)合，極富個(gè)性 ；細(xì)節(jié)方面， 采用了點(diǎn)和線(xiàn)為基本構(gòu)成形式的淺水水景觀(guān)并以此溝通整個(gè)小區(qū)的組團(tuán)園林。 五 、園林規(guī)劃建議 園林是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之作，它能給予社區(qū)以靈魂和生命；園林也是社區(qū)的全方位交往的平 臺(tái)，因此， 社區(qū)園林在圍繞“適宜”的宗旨下，以多層次、立體、共享、融合 為前提，應(yīng)具備以下特點(diǎn)： 大氣 ，有容乃大，體現(xiàn)出一種大氣與沖擊力； 優(yōu)雅 ，表達(dá)風(fēng)格上優(yōu)美和簡(jiǎn)潔； 和諧 ，和睦協(xié)調(diào)、張弛有度的平衡； 自然 ，一是生態(tài)。 本項(xiàng)目 以 高層與小高層相結(jié)合，建議以簡(jiǎn)約