【正文】 的局限性； —— 項目的指標(biāo)決定了本樓盤在設(shè)計上需走精細(xì)化路線 提升品質(zhì)。隨著政府舊城改造的進行，項目周邊的各種配套將逐步改善。 開發(fā)商戰(zhàn)略及品牌分析 許昌市房地產(chǎn)快速的發(fā)展過程中，本地房地產(chǎn)企業(yè)得到了空前的成長機遇，一批本土的房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展壯大 —— 如恒達(dá)、鼎鑫、金石達(dá)等企業(yè)，在激烈競爭的許昌市房地產(chǎn)市場中 已逐漸成為本土房地產(chǎn)開發(fā)商中的領(lǐng)先者 . 同時在市場發(fā)展向好的形勢下，也迎來的眾多本省外地開發(fā)商的同臺角逐 —— 如河南建業(yè)、河南物華、河南宇華、天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 河南茂源等。 我們所期望的， 不是鑲金貼銀豪宅的誕生， 而是一個高品質(zhì)的住宅在延續(xù)城市人的精神榮耀?? 我們所期望的， 不是城市或建筑新地標(biāo)的誕生， 更希望它能成為許昌人心目中的精神高地?? 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 我們?yōu)槲鲄^(qū)的榮耀而來 我們扮演著一切落后與腐朽的顛覆者 最終，只為實現(xiàn) 一座城市與一群人的榮耀與夢想?? 四、 項目產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 調(diào)查顯示，客戶對物業(yè)形態(tài)的需求以多層為主力 ，占 73%，目前客戶的物業(yè)類型需求只是 “一種取向 ”，不是真正的實際需求反應(yīng) ， 他們沒有或很少有小高層或高層住宅的居住體驗；目前的物業(yè)需求只是由于其原有住宅類型的習(xí)慣性延伸；整個市場缺乏 “多層住宅 ”以外的住宅類型的有力引導(dǎo)； 小高層物業(yè)型態(tài)必將逐漸成為未來的市場主力東區(qū)容積率平均約為 ，未來將以小高層住宅為主；中心區(qū)與西區(qū)高層住宅配比明顯加大，整體容積率在 左右 ； 政府有意識的引導(dǎo)高層住宅市場，提高單位土地利用率 。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 第五章 項目規(guī)劃設(shè)計建議 一、 整體規(guī)劃原則：著重處理地塊狹長入口處的樓棟排布以及項目展示的沖擊力問題；整體以南北向板樓為主，但力求通過樓棟以及各單元之間的錯置來規(guī)避視覺上的呆板；流線式園林規(guī)劃，力求內(nèi)部景觀靈動有節(jié)奏感、均好性強；人車分流處理； 主入口亮點之一：主入口廣場營造 。小區(qū)的會所配套有利于把本項目打造成為中高端項目，并為社區(qū)配套做升級版補充 ——活動室、娛樂室等 ，分戶郵箱等 。 （見下表） 稅費率表 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 % 土地增值稅 按銷售額 *% 城建稅 7% 公益金 5% 教育附加費 3% 法定盈余公積金 10% 企業(yè)所得稅 按銷售額 *15%*25% 任意盈余公積金 8% 土地使用稅 使用權(quán)面積 *4元 不可預(yù)見費 3% 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 內(nèi) 容 合計 0 2021 2021 2021 2021 1 銷售收入 住宅 商業(yè)酒店 商業(yè)門面 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 車庫 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護稅 教育費附加 所有業(yè)主付款均按一次付清或通過個人住房抵押貸款的方式付清房款，其中地下車庫、地下室均按最有效使用投入銷售。 財務(wù)評價結(jié)論。 從目前房地產(chǎn)市場分析，高品質(zhì)住宅結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進一步的市場調(diào)查，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項目風(fēng)險。 不確定性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、預(yù)售款回籠進度 、建筑安裝工程費等因素作為不確定性因素進行敏感性分析。 第八章 項目投資動態(tài)分析 一 、項目開發(fā)經(jīng)營周期 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 建設(shè)工期，計劃 二期開工， 三 年完成工程建設(shè)， 四 年銷售完畢 詳細(xì)見下表 。二是不拘束、不呆板； 共享 ，多重景觀的觀賞性與參與性； 自由 ，不受過多的框架的束縛與限制； 輕松 ，沒有負(fù)擔(dān)，放松感性特征 ； 舒適 ，愉悅與舒適的感性特征 ； 社區(qū)園林的細(xì)節(jié)設(shè)計基本點主要考慮以下幾點：小區(qū)道路為迂回彈性設(shè)計，擴大空間尺 ； 小區(qū)園林景觀要善于用 水景提升居住品質(zhì)和項目價值；生態(tài)裝飾材料 的運用 ， 能提升項目的品質(zhì)及文化氣息，如仿古石、原木等； 地鋪選材及色彩的變換 ， 使環(huán)境活潑和功能分區(qū)明晰；軟質(zhì)景觀與硬質(zhì)景觀和諧的結(jié)合；各色元素、建筑小品、雕塑等點綴，增加生活趣味。140 平米以上的四房 。從建筑到園林，再到小區(qū)的配套，無一不顯示對生活的敬意。 因此，以占領(lǐng)中高端產(chǎn)品、中端價位的高性價比市場空白比作為入市契機。項目片區(qū)價值受到一定的區(qū)域限制，因此高品質(zhì)產(chǎn)品才是項目的突破口 項目資源分析 商業(yè)配套 —— 根據(jù)許昌市未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將會成立三個區(qū)域商業(yè)天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 中心，分別是東區(qū)商業(yè)中心、東南區(qū)商業(yè)中心和鐵西商業(yè)中心。 彌補劣勢，減弱影響： 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ，打造項目前商業(yè)廣場，彌補社區(qū)及片區(qū)基礎(chǔ)配套弱的劣勢； ，顛覆片區(qū)貧民窟印象； ，把鐵路影響降低到最小，減少對優(yōu)勢單位的影響，使得優(yōu)勢單位資源及價值最大化。 東面：臨近工農(nóng)路，開口縮小，減弱噪音，交通尚可。 2021 年 12 月 11 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得到暫時抑制。 07 年 10 月，國土資源部 39號令，規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 客戶來源：主要來自周邊客戶 典型樓盤：許繼花園、錦繡華府、萬象新天等 板塊對比： 項目 東城區(qū) 中心區(qū) 西城區(qū) 價格 3500 元 /㎡左右 2800 元 /㎡左右 由于中心區(qū)項目參差不齊，中低端的項目拉低整體均價。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 第二章 許昌房地產(chǎn)宏觀市場分析 一、 房地產(chǎn)市場發(fā)展： 房地產(chǎn)起步較晚， 20 世紀(jì) 90 年代，全市很少有 成規(guī)模的商品房開發(fā)，居民住宅以單位公房、福利分房、自建房等為主； 自 2021 年 2021 年，隨著本地房地產(chǎn)開發(fā)商實力的增強和國家宏觀調(diào)控政策的落實，許昌房地產(chǎn)市場才開始逐步發(fā)展起來，但該階段房地產(chǎn)市場需求較小，決定了市場規(guī)模有限； 2021 年至今，外地開發(fā)商開始進入許昌市場，市場的供應(yīng)量大幅增長，商品房的品質(zhì)、檔次有了質(zhì)的飛躍。 城市定位： 根據(jù)河南省頒發(fā)的《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》， 許昌定位為 ——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、輕紡、食品、電力裝備制造業(yè)基地；農(nóng)業(yè)科技示范基地；生態(tài)觀光區(qū) 。 城市氣候 ： 許昌屬于暖溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，年降水量為 579 毫米，平均氣溫為 ℃，全年日照情況 2280 小時。 城市規(guī)劃劃分： 東區(qū)： 近年來重點建設(shè)區(qū)域，新 的行政、居住核心區(qū)，未來的城市CBD。近年來許昌經(jīng)濟保持健康快速發(fā)展，城市形象不斷提升，居民生活水平逐步提高。同時應(yīng)該看到 04 年起空置率有了明顯的提高，主要是由于市場供應(yīng)量和商品房價格持續(xù)上漲，雖然居民依然能夠接受，但接受程度有所下降。主要原因在于隨著房價的持續(xù)上漲，由于購買能力的限制，許多許昌市民開始轉(zhuǎn)向較小的戶型， 120 ㎡左天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 右的 3 房有可能成為未來許昌需求最大的 產(chǎn)品。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè) 套數(shù)和住宅建天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于 70％的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90 平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。目前來說， 90/70政策對許昌的房地產(chǎn)市場影響并未真正展現(xiàn)出來。長遠(yuǎn)來看，將會減少近年來頻繁發(fā)生的物業(yè)糾紛問題。 10 10 106 路公交天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 從此路經(jīng)過。 西城區(qū) — — 核心價值： 有一定生活氛圍的老城區(qū)，工業(yè)、污染、郊區(qū)、片區(qū)價值低； 客戶來源 ， 主要來自周邊客戶，以及周邊企業(yè)員工等 區(qū)域優(yōu)劣勢分析： 項目所在的 西城區(qū)現(xiàn)在市場價值位于城市較低的水平，價值增長率較之其東城區(qū)與中心區(qū)較緩，屬于瘦狗；東城區(qū)屬于成長期的幼童；中心區(qū)為雙高的明星片區(qū)。 教育配套資源 —— 項目教育配套資源較少，且距離相對較遠(yuǎn)。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 本項目市場定位 ： 以中高端品質(zhì)產(chǎn)品 為基礎(chǔ)：以高品質(zhì)、高性價比，顛覆西城區(qū)傳統(tǒng)居 住觀念，打造西城區(qū)標(biāo)桿物業(yè)！ 三、 項目客戶定位 目標(biāo)客戶 區(qū)域客戶特性 表象為 東區(qū)以政府公務(wù)員及私營業(yè)主為主；中心區(qū)包容性及對周邊吸納性較強；西城區(qū)客戶地緣性較強； 樓盤的“中心輻射力”效應(yīng)明顯 ， 周邊客戶往往成為樓盤的主要客戶源； 高收入群體為購房主力 —— 私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層、教師群體、項目周邊原住民等收入較高且穩(wěn)定的群體成為城市的主力購買人群； 本項目客戶以項目片區(qū)的客戶為主 。高素質(zhì)物業(yè) ； 規(guī)劃為 主要以 高層為主 多層引導(dǎo)的 住宅群體；根據(jù) 周邊樓盤的調(diào)查 ， 總結(jié)對比本項目合理的容積率；適應(yīng)城市規(guī)劃、容積率指標(biāo)的發(fā)展、用地達(dá)到其 最佳利用規(guī)模； 利于適當(dāng)超前的 規(guī)劃出更高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品 滿足片區(qū)的居住等要求；綜合考慮常規(guī)狀態(tài)下的 投 資回報率 以及我們期望的通過 資金快速滾動 實現(xiàn)項目有效的現(xiàn)金流 ，通過對 “未來市場趨勢的研判 ”以及在顛覆理念之下的 “ 適當(dāng)超前 ” 的設(shè)計，再結(jié)合開發(fā)商 “利潤最大化的原則 ”確定 容積率 — 要求 。 根據(jù)客戶市場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計，許昌市民對住宅建筑風(fēng)格的偏好， 對于 “明快的現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格 ”明顯偏好，占整體比例的 72%，而相對來說， “具有文化歷史韻味的中式風(fēng)格 ”沒有受到過多的青睞，僅占整體的 28%。整體開發(fā)策 略：展示先行，形象提升；優(yōu)劣資源搭配一期； 入口騎樓景觀和臨街的形象效果； 完成一期園林主軸打造 ；有利于后期溢價提升。 從資金來源與運用表中的數(shù)據(jù)可以看出，資金的籌措可以滿足投資的要求。同時，要認(rèn)真做好小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃， 戶型規(guī)劃等，避免規(guī)劃單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減少項目的市場風(fēng)險。當(dāng)然，做好物業(yè)管 理和售后服務(wù)，也是降低市場風(fēng)險的有效措施。 （ 3）、稅費率確定見前表。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 第七章 項目投資靜態(tài)分析 一、 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目名稱 單位 指 標(biāo) 計算依據(jù) 1 總規(guī)劃用地面積 m2 46620 其中：居住用地 共建用地 道路用地 公用綠地 綠化率 m2 m2 m2 m2 46620 2 總建筑面積 m2 102880 一、地面以上建筑面積 m2 97880 m2 高層住宅 多層住宅 m2 64583 m2 33297 商務(wù)酒店 商業(yè)門面 m2 m2 m2 2400 二、地面以下面積 地下室 地下車庫 5000 容積率 建筑密度 20% 3 居住戶數(shù) 戶 960 4 居住人口 口 3550 5 停車位 個 1200 其中：地下 地上 320 6 高層住宅建安單方造價 元 1450 7 高層商業(yè)住宅建安單方造價 元 1500 8 商業(yè)門面單方造價 元 1100 9 地下車庫單方造價 元 1400 11 多層住宅 單方售價 元 3150 12 高層住宅單方售價 元 3150 14 商業(yè)門面單方售價 元 6000 15 地下車庫單方售價 元 2021 16 地下室單方售價 元 600 二、 項目成本測算 天天文檔在線 最全最具性