【正文】 深 圳 市 國 威 廣 場 項 目 可 行 性 研 究 報 告 評估單位：深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 評估人：伍方貴 孫輝 報告編號：深尊研字20051202號 2005年12月30日 目 錄 1 項目總論 5 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三、 行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險程度高。二、 建筑本體風(fēng)險：該項目目前正在進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風(fēng)險； 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，提升住宅品質(zhì)； 商業(yè)整體包裝推廣，提升3層商業(yè)價值。表15：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目指標(biāo)1 占地面積（m2） 2 總建筑面積（m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前）%8 成本凈利潤（稅后）%9 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為90%的情況下的經(jīng)濟效益指標(biāo)。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中蓮塘國威項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過程中。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風(fēng)險能力較弱。：《敏感性分析表》。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。：《損益及利潤分配表》。：《資金來源與運用表》。項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（）。表12：項目銷售收入測算表項目可售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅85596550095%商業(yè)18104800090%合計103696根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。2005年年中進入銷售期，銷售其至2006年底，對項目的經(jīng)濟測算從2004年1月至2006年12月，共計三年。 資金籌措項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。項目借款為15000萬元，貸款期限為2年，按月付息。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。 施工橫道圖6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算根據(jù)測算，（含土地轉(zhuǎn)讓費）詳細(xì)見下表表10：項目總投資估算表序號項目名稱總額萬元單價（元/平方米）占總投資比例1土地成本 %2前期工程費 %3建安工程 %4管理費 %5不可預(yù)見費 %6其他費用 %7財務(wù)費用 %8銷售費用 %9公用設(shè)施專用基金 %10合計 %注：單價為按建筑總面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r,包括地下室面積。3) 住宅戶型設(shè)計住宅戶型有2房、3房為主，面積在60～885～115平方米之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)35%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)35%左右，其余為4房和1房等其他少量戶型。 價格定位考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，位于蓮塘片區(qū)邊緣地帶，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5500元/平方米；商業(yè)均價：8000元/平方米；一層街鋪均價：16000元/平方米；一層內(nèi)鋪均價：11000元/平方米二層整體均價：7000元/平方米三成整體均價為：6000元/平方米 方案建議1) 方案整體設(shè)計總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。 產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以2房（75～85㎡）、3房（85～115㎡）為主，配合適當(dāng)?shù)?房及以上的平面、躍式、復(fù)式戶型。 項目評價宗地形狀為不規(guī)則四邊形，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線，但距項目太近，交通噪音影響較大；宗地周邊商住項目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價值挖掘；宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結(jié)合項目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅。W（劣勢）：地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務(wù)半徑小，人氣較弱，未來銷售實現(xiàn)的壓力大；高層分?jǐn)偞?，物業(yè)管理費用較高；高差較大，臨街商業(yè)價值挖掘難度較大；距公路較近，有噪音影響。總體布局滿足消防要求。圖片2：項目四至 東側(cè)——新秀村 西側(cè)——曦龍山莊 南側(cè)——分界線 北側(cè)—山景 地形、地勢地塊形狀呈不規(guī)則四邊形，場地內(nèi)已平整，地勢平坦，但距羅沙路面高差較大。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論根據(jù)以上調(diào)查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預(yù)測均會走中檔路線，主要賣點為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以60～110平方米的實用性三房和兩房單位為主，預(yù)測住宅銷售均價在5000~6000元/平方米之間，而項目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預(yù)測臨街商業(yè)價格在11,000~16000元/平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預(yù)計未來片區(qū)價格將較為平穩(wěn)。臨街商鋪租金售價一覽表項目售價（元/平方米）租金（元/平方米月）商業(yè)氣氛鵬興花園五期1400080較好名駿豪庭25000較好鵬興花園六期200很好新世界鹿茵翠地60較差國威廣場1100016000（預(yù)測）5080（預(yù)測）較差目前項目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。目前在售的商鋪較少，主要集中為新開發(fā)地住宅小區(qū)層臨