【正文】 在規(guī)劃中已經(jīng)充分考慮到居住的安全性、空間的私密性，各個(gè)住宅組群均形成較強(qiáng)的領(lǐng)域感；同時(shí)，通過在車行入。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 第九章 組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理 本項(xiàng)目開發(fā)單位 **陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)見下圖所示： 蓬萊陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 營銷副總 （市場推廣、銷售） 工程副總 （設(shè)計(jì)、實(shí)施） 項(xiàng)目經(jīng)理 辦 公 室 材 料 部 工 程 部 銷 售 部 財(cái) 務(wù) 部 預(yù) 算 部 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理由 **陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一向社會(huì)公開招標(biāo)，由有資質(zhì) 并符合條件的物業(yè)管理公司來組織管理，負(fù)責(zé)對住宅樓的綠化、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進(jìn)行綜合管理，為業(yè)主營造一個(gè)整潔、文明、安全、方便的環(huán)境。項(xiàng)目所在地環(huán)境質(zhì)量尚好，項(xiàng)目在施工期與營運(yùn)期間將對附近的環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，但只要項(xiàng)目承辦單 位能夠在施工期、營運(yùn)期落實(shí)所提出的各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)措施，本項(xiàng)目所產(chǎn)生的負(fù)面環(huán)境影響是可以得到控制的。 綠化應(yīng)本著點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 閉地單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處 理，使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。 ④噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器等。 車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6 次 /h 換氣計(jì)算，送風(fēng)量按 5 次 /h 換氣計(jì)算， 晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。 ②廢氣治理 本項(xiàng)目在廚房采取設(shè)置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾?，并加?qiáng)防止煙氣回流和串煙的措施，盡可能不在外墻或窗戶上開洞設(shè)置排油煙裝置。 （ 2）項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)保治理措施 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? （ 1）項(xiàng)目施工期間環(huán)境污染因素分析 ① 施工過程中各種施工機(jī)械的作業(yè)處、砂石料的運(yùn)送及存放物料的堆場等造成的揚(yáng)塵污染； ② 施工期 間產(chǎn)生的生活垃圾和生產(chǎn)固體廢棄物對環(huán)境的影響； ③ 各種機(jī)械施工作業(yè)產(chǎn)生的噪聲污染。 本項(xiàng)目運(yùn)營期主要可能的污染源有住宅排放的生活污水、廚房油煙、停車場汽車尾氣和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。 環(huán)境污染分析及治理措施 主要污染源與污染物 本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的污染主要有施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物等。地表水在平山河、龍山河、平暢河上游屬Ⅲ類區(qū)，平山河下游屬Ⅳ類區(qū)。地表水、地下水水質(zhì)均符合相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。雨季防汛排澇暢通。 水文條件 **市地處膠東半島北部，瀕臨黃、渤海。根據(jù)水質(zhì)分析報(bào)告和水土污染分析結(jié)果，地下水對混凝土無侵蝕性，水土無污染。淺基礎(chǔ)適用于城 區(qū)的絕大部分地區(qū)，其持力層或土或巖石。 氣候條件 **地處中緯度，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū) 大陸性氣候，年平均氣溫℃ ，年平均日最高氣溫 ℃ ，年平均日最低氣溫－ ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫－ ℃ ，年平均降水量664mm，年平均日照量 2826 小時(shí)，無霜期平均 206 天，相對濕度65%，年均風(fēng)速 /秒，無洪水，不受臺(tái)風(fēng)影響。 本項(xiàng)目采取的節(jié)能措施，均按國家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的要求實(shí)行，能達(dá)到國家及行業(yè)規(guī)定的節(jié)能效果，所以節(jié)能措施是現(xiàn)實(shí)可行的。 （ 7）電氣 主要耗電點(diǎn)為居民生活用電和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產(chǎn)品、高強(qiáng)度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開關(guān)及室外路燈用光控和時(shí)控雙向控制。采用倒置式屋面和屋面綠化來降低建筑的能耗，采用 蓄水屋面， 大量消耗曬到屋面的太陽輻射熱，從而有效地減弱了屋面的傳熱量和降低屋面溫度，是一種較好的隔熱措施，是改善屋面熱工性能的有效途徑。℃?！?。 （ 4）門窗 房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 能高的門窗，滿足國家規(guī)范對窗戶密閉性的要求級(jí)別。 （ 3）外墻 外墻面采用外保溫，傳熱系數(shù)不大于 （ 2）體形系數(shù) 建筑外形較為規(guī)則。本項(xiàng)目采用的降低建筑能耗的主要措施有： （ 1）利用建筑物本身節(jié)能的方式，大部分樓宇采取南北朝向。 （ 3）綠化系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)置分級(jí)綠化，從社區(qū)中心綠化到宅前綠化，提高了綠地率和綠化率，可起到遮陽、降溫、導(dǎo)風(fēng)的作用，對節(jié)能有利。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 總體規(guī)劃節(jié)能 （ 1）良好的朝向 大部分住宅為南北向或接近南北向。 項(xiàng)目的綜合能耗指標(biāo) 綜合能耗 本工程主要耗能工質(zhì)有：水、電、天然氣、采暖用熱四類。年 3290 人 （ 4）采暖 本項(xiàng)目采暖采用集中供熱方式，采暖范圍為住宅及其他附屬建筑，采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度按 20℃計(jì)算，綜合采暖規(guī)劃熱指標(biāo)取31W/m2（已含 3%管網(wǎng)熱損失），項(xiàng)目總供熱面積 82979 ㎡ ，則項(xiàng)目熱負(fù)荷為 105W。具體用量表詳見下表表 72 注：天然 氣折標(biāo)煤系數(shù)來源于《中國能源統(tǒng)計(jì)年鑒》，采用等價(jià)值 。年。年（ 70 萬大卡 /人 注：電力折標(biāo)煤系數(shù)來源于 《綜合能耗計(jì)算通則 》，采用當(dāng)量值 。由以上計(jì)算可知，本項(xiàng)目居住最大用電負(fù)荷為，計(jì)算用電量為： Q1＝ 3 小時(shí) 365 天＝ 萬 公建用電按每天 10小時(shí)計(jì)，用電量為 Q2＝ 10小時(shí) 365天＝ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 由以上計(jì)算結(jié)果可知，項(xiàng)目年總用電量為： Q＝ Q1+Q2 =+＝ 。 d 5 未預(yù)見水量 —— 按生活用水 10%計(jì)算 噸 萬噸 合計(jì) 噸 萬噸 （ 2）用電 ①用電負(fù)荷計(jì)算 應(yīng)用負(fù)荷密度法確定計(jì)算居住用電負(fù)荷 PM (適用于照明及 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 家用電負(fù)荷 )，其表達(dá)式如下： PM=Ped Sη 式中 PM—— 實(shí)際最大負(fù)荷， kW Ped—— 單位面積計(jì)算負(fù)荷， W/m2 S—— 小區(qū)總面積， m2 η —— 同時(shí)系數(shù)， Ped 取山東省標(biāo)準(zhǔn) 50W/m2，項(xiàng)目住宅總建筑面積 82736m2，同時(shí)系數(shù)取 ，則計(jì)算得實(shí)際最大用電負(fù)荷為： PM=50 82736/1000 ＝ b．公建用電負(fù)荷 采用負(fù)荷密度法，按 110W/m2計(jì)。 d 萬噸 3 道路 2L/m2 表 71 用水量計(jì)算表 序號(hào) 用水項(xiàng)目 使用情況 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水量 年用水量 1 住宅樓 3290人 250 L /人 用水量表詳見下表 71。 d,按 365 天 /年計(jì)算；未預(yù)見水量取生活用水量的 10%估算。 d，按 365天 /年計(jì)算；綠化、道路用水指標(biāo)按平均 2L/m2 （ 2）燃?xì)獗淼陌惭b位置及燃?xì)獗淼拈y門安裝均應(yīng)符合《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。 （ 2）燃?xì)夤芫W(wǎng) 從市政燃?xì)夤芙?DN100 燃?xì)夤苤苯咏尤敫髯≌瑔卧?，燃?xì)饬⒐茉诟鲬魪N房明裝，每戶預(yù)留一根 DN20的接口。 燃?xì)庀到y(tǒng) （ 1）燃?xì)庥?jì)量 按每戶安裝一具雙眼燃?xì)庠詈鸵慌_(tái)燃?xì)鉄崴饔?jì)，用氣量按，同時(shí)使用系數(shù)取 。本工程形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。監(jiān)控內(nèi)容包括：給水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 送風(fēng)機(jī)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。同時(shí)可手動(dòng)選擇某一攝象機(jī)進(jìn)行跟蹤、錄象。 ③ 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 電視監(jiān)控操作臺(tái)設(shè)于各保安分區(qū)的保安監(jiān)控室內(nèi)，操作臺(tái)可以對每部監(jiān)控?cái)z象機(jī)進(jìn)行直接控制。 ②有線電視及樓宇對講系統(tǒng)：本工程設(shè)置有電線電視，由市有線電視網(wǎng)穿管埋地引入。屋頂上的各種金屬部件均與避雷網(wǎng)可靠連接；垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和底部應(yīng)與避雷裝置連接，沿外墻垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物還需隔層與避雷引下線和防側(cè)擊雷主筋可靠焊接。 ⑦ 建筑物防雷及接地系統(tǒng) 本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設(shè)計(jì)。 ⑤用電計(jì)量 本工程采用低壓計(jì)量方式，住宅采用一 戶一表，樓梯間設(shè)公 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 用電度表。 ④線路敷設(shè) 小區(qū)內(nèi)變電所引出配電干線采用聚乙烯絕緣聚氯乙烯護(hù)套內(nèi)鋼帶鎧裝電力電纜供電。環(huán)網(wǎng)供電具有配電網(wǎng)路簡化，供電運(yùn)行合理、可靠，維修管理方便等特點(diǎn)，同時(shí)又可大節(jié)省高壓設(shè)備和土建投資。住戶電源交流 220/380KV 由小區(qū)內(nèi)戶外變電站供電；各棟住宅樓及各配套公建用房設(shè)低壓配電間，且低壓側(cè)設(shè)計(jì)量。 ②變電所設(shè)置 本項(xiàng)目設(shè)變電所 1處，包括 10KV高壓開關(guān)站，供給住宅樓等處供電。 （ 4）要求空調(diào)通風(fēng)設(shè)備安裝后均能滿足噪聲標(biāo)準(zhǔn)的給定位。 （ 2）機(jī)房由建筑專業(yè)作 消聲處理，門采用甲級(jí)防火隔聲門。 ⑤防排煙控制為：排煙風(fēng)機(jī)及與之相關(guān)的送風(fēng)機(jī)均啟動(dòng)，平時(shí)使用的空調(diào)機(jī)，排風(fēng)機(jī)以及冷熱源系統(tǒng)均停止運(yùn)行。 ③空調(diào)風(fēng)管、水管保溫均采用非燃燒材料。 ②通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)管穿越空調(diào)機(jī)房的隔墻，樓板及防火分區(qū)的隔墻處，均設(shè)置與風(fēng)機(jī)連鎖的防火閥（ 70℃熔斷）。各層前室設(shè)有多葉送風(fēng)口 ,送風(fēng)口與風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)。在不滿足自然排煙條件的部位，設(shè)置機(jī)械防煙及排煙設(shè)施。 防火排煙系統(tǒng) （ 1）防排煙系統(tǒng) 依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，樓梯間合用前室需設(shè)防排煙系統(tǒng)。 （ 2）衛(wèi)生間及公共衛(wèi)生間設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 （ 2）住宅樓采用分戶計(jì)量采暖系統(tǒng)，除廚房外各房間均采用散熱器采暖。 暖通設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《采用通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采用居住建筑部分） 《住宅設(shè)計(jì) 規(guī)范》 《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 建設(shè)方提供的項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告及建筑專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料 設(shè)計(jì)內(nèi)容 本工程設(shè)計(jì)包括：采暖、通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 （ 2）給水系統(tǒng)根據(jù)用水對象和區(qū)域劃分，分別設(shè)置水表，計(jì)量用水量，提高人們的節(jié)水意識(shí)。 ②根據(jù)供水管網(wǎng)的供水壓力，無需設(shè)消防水泵，室內(nèi)消火栓用水量 10升 /S。 （ 2）排水：排水采用污廢分流制，樓內(nèi)污水匯集排至室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后，排至市政污水管網(wǎng)。 室外消火栓沿消防通道布置，采用地下式，并有明顯的標(biāo)志，消火栓間距不大于 120 米。 （ 3）消防：室外消火栓給水與生活供水采用低壓合流制，雙路供水，區(qū)內(nèi)分高低區(qū)成環(huán)狀布置。 （ 2）排水：排水采用雨污分流。 （ 3） 建筑材料材質(zhì)和強(qiáng)度等級(jí) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) ①混凝土： C25，基礎(chǔ)墊層： C10。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。 本工程包括住宅樓，采用框架抗震體系，現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。 本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，抗震等級(jí) 為三級(jí)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）設(shè)計(jì)規(guī)范 國家現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程和構(gòu)造手冊。在建筑的頂部與端部結(jié)合構(gòu)架，退臺(tái)以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨(dú)特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。 住宅樓面積由 72m2— 109 m2不等，其中 90 m2 以下的戶型占85%，戶型及面積種類繁多，給客戶較大的選擇空間。應(yīng)采用多陽臺(tái)處理，觀光、娛樂、實(shí)用面面俱到。 ④ 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的考慮裝修時(shí)的思路，把建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)更有機(jī)的串聯(lián)起來，使整個(gè)戶型的設(shè)計(jì)理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) ③ 其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。廚房設(shè)置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運(yùn)輸。 ① 功能分區(qū)合理，睡眠、活動(dòng)、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，減少相互干擾而又分區(qū)的設(shè)計(jì)，以提升樓盤品質(zhì)。創(chuàng)新性表現(xiàn)為不同住宅形式的新的探索。 （ 1）平面布局 住宅單體為 5+1F、 4F格局，設(shè)計(jì)集中突出合理性、創(chuàng)造性和科學(xué)性。在細(xì)部的處理上，力圖將精致，簡潔的細(xì)部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。各房間布置緊湊。戶型設(shè)計(jì)中盡量做到房間方正，實(shí)用，沒有無謂的空間浪費(fèi)，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。在戶型布置上，充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)