【正文】 （2）項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。（3）B公司的品牌及開發(fā)手法在A市處于一流水平，在競爭中處于有利位置。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 可行性結(jié)論 十一、啟動資金獲利倍數(shù) 九、資金峰值比例 570 七、內(nèi)部收益率IRR 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 38,000 38,000 38,000 總體上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 保本銷售率： % ：就項(xiàng)目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對項(xiàng)目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：若實(shí)現(xiàn)用B公司住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。 保本售價：3046元/m2（2）（1） 售價變動對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項(xiàng)目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3）估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本1）啟動資金獲利倍數(shù)資金峰值比例銷售毛利率%銷售凈利率% ：根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入3800 所得稅：稅前利潤的33%； A市地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)合計80,3062,677網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為40萬游泳池45015室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,建筑小品923環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%綜合管網(wǎng)設(shè)計2037工程費(fèi)的2%。室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；臨時設(shè)施費(fèi)1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮。交易費(fèi)472%出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米合作方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合作方初步確定。土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝。 成本預(yù)測依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng) 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046一.第七章：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。 2003年開發(fā)7萬平米。：玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),。 鑒于以上幾點(diǎn)，計劃2002年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計可在2002年初開工。，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計劃、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。左右，屬黃金朝向。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為B公司占領(lǐng)A市市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及B公司在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒B公司新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場前景。 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為A市市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)?！　　　?.推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 合理的市政設(shè)施配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵ll 總體規(guī)劃設(shè)計思路　擬借鑒B公司新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在A市市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。1.客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個體。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場特征。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118 m2熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項(xiàng)云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2