【正文】 42 附表 11 12 1 2 3 4 5 61 前期及配套工作（包括土地動拆遷）2 編制、審批項目可行性報告3 總體設計方案選擇及確定4 擴初設計及施工圖設計5 施工監(jiān)理招標及設備采購6 申領兩證一書7 打樁及基礎施工8 上部結構施工 9 配套工程10 裝修施工11 竣工驗收附表一 項目建設進度計劃 時 間 工作內(nèi)容xx年 建設準備期xx月建設期 43 附表二 項目投資估算表 序號 工程或費用名稱 數(shù)量 單位 單價（元） 合價（萬元） 備 注 一 建筑安裝工程 1 土建工程 地基工程 主體結構及建筑 裝修工程 參照市教育設施驗收標準 2 安裝工程 給排水工程 供配電及電氣照明工程 消防及弱電工程 電梯 3 室外總體工程 圍墻工程 道路工程 綠化工程 管線工程 大門及門衛(wèi)室 小計 二 工程建設其它費用 1 土地費用 2 前期工程及專業(yè)費用 可行性研究費 建安費的 % 招標代理費 建安費的 % 勘察設計費 建安費的 % 工程監(jiān)理費 建安費的 % 44 序號 工程或費用名稱 數(shù)量 單位 單價（元） 合價（萬元） 備 注 投資監(jiān)理費 建安費的 % 3 建設單位管理費 建安費的 % 4 配套費 供水、供電、供氣、電話、電視 配套 5 工程保險費 建安費的 % 小計 三 預備費 基本預備費 建安費與其它費的 % 漲價預備費 建安費與其它費的 % 小計 四 建設期間利息 按銀行貸款 500萬，建設期一年計 五 總投資 45 附表三 投資計劃與資金籌措表 序號 年限 項目 合計 建設第一年 備注 一 項目建設總投資 建設期按一年計 1 固定資產(chǎn)投資 2 建設期利息 二 建設資金籌措 1 自有資金 2 銀行貸款 附表四 借款還本付息計算表 序號 項目 利率（ %） 合計 1 人民幣借款及還本付息 8 年初借款本息累計 本金 建設期利息 本年借款 500 本年應計利息 140 本年還本 500 本年付息 140 2 償還借款本金資金來源 出讓拍賣土地使用權收益 其他資金 640 合計（ +） 640 。 （ 5）項 目建設具有良好的社會效益。 （ 3）項目的生源豐富，項目建設有良好的發(fā)展前景。因此該項目的建設是完全必要的。幼稚園的建設將能夠滿足小區(qū)居民的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。 第九章 結論與建議 結論 （ 1）通過研究表明， 發(fā)展學前教育對于促進幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設小康社會的奮斗目標具有重要意義。 項目管理進度安排風險及對策 （ 1） 風險分析： 在有限資源的前提下，要準時保 質(zhì)完成項目開發(fā)，對項目的開發(fā)管理提出極高要求，若管理及控制不善，將加大項目開發(fā)的進度風險。資金到位情況、項目建設過程中資金使用的控制和局部調(diào)整變更對投資的影響，這些都將加大本項目開發(fā)的財務風險。近年來該區(qū)房產(chǎn) 市場發(fā)展迅猛，另外本項目依托居住區(qū)的發(fā)展，發(fā)展前景較好；但是，考慮項目環(huán)境及其自身特點，仍然在如下方面存在一定的風險。 39 第八章 項目風險及對策分析 本項目為 幼兒園 建設項目，規(guī)模按 15班設置，投入成本高，總投資達 。 38 體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟發(fā)展服務，使教育成為經(jīng)濟發(fā)展的必要條件之一。 項目社會效益分析 幼稚園建成后，對滿足和改善小區(qū)幼兒入園條件，更好地實施《幼兒園指導綱要》，全面推進素質(zhì)教育具有明顯而深遠的現(xiàn)實意義，將帶來顯著的社會效益，具體體現(xiàn)在： 改善辦園條件，使幼兒在優(yōu)美的環(huán)境中健康成長。幼兒園能夠對兒童進行學前教育，從而提高整個社會的人口素質(zhì)。 項目對就業(yè)目標的貢獻 我國教育的社會功能是培養(yǎng)體腦結合，德、智、體、美、勞全面發(fā)展的個體的根本途徑；是建設有中國特色社會主義的重要措施。教育項目在一定程度上影響收入分配，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富?！焙腿娼ㄔO小康社會。 幼兒教育可為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎，為進一步接受學校教育和終身教育做好準備。這些生命階段的特性使幼兒教育的作用和責任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重大。 本項目實施可大大緩解幼兒的入園壓力，有利于促進全區(qū)幼兒教育穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，也有利于加快為國家和本地區(qū)培養(yǎng)人才的步伐，從外部環(huán)境上實現(xiàn)對當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻。幼稚園的建設將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧 之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達 XX萬人左右，有大量的 0～ 6歲學前兒童。近幾年來 ， 上海 各項事業(yè)取得較大發(fā)展，國民經(jīng)濟保持了適度快速增長。本章對項目的社會、經(jīng)濟效益進行綜合分析，側重于社會評價。發(fā) 展學前教育對于促進兒童身心健康發(fā)展，普及義務教育，提高國民素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設小康社會的奮斗目標具有重要意義。 35 第七章 社會效益評價 幼兒園 建設項目為教育設施項目，幼兒教育是基礎教育的組成部分，是學校教育和終身教育的起始階段。預計 20xx年～ 20xx年 上海 財政收入增長將會進一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要求。 全區(qū)累計開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。財政總收入 195 億元，比上年增長 %，其中區(qū)級財政收入 億元，增長 %。 上海 財政可提供用于償還該項目貸款本息的資金來源為：每年收取的城 鎮(zhèn)建設維護費（稅）、城市市政配套費、城市內(nèi)其他地段土地出讓、拍賣所得收益及財政可收取的其他規(guī)費。詳細計算，參見項目借款還本付息計算表。經(jīng)計算，該項目年最高應償還本息額為 XX萬元，年最低應償還的本息額為 108萬元。 資金需要及投入計劃 本項目開發(fā)公司自有資金為 ；自有資金在項目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表 3所示。 2）投資結構 本項目投資共分為土地費用、建安費用、室外總體、前期工程及專業(yè)費用、建設期利息、流動資金以及其他費用等大部分，投資總額 。本項目建設期按一年計算，投資額為，資金來源：自有資金 ，銀行借款 500萬元。 項目建設投融資安排 1）項目總投資及資金來源 32 項目總投資約人民幣 ，開發(fā)商自有資金 元。 5) 建設期間利息 項目建設需要貸款 500萬元，建設期年利率為 8%，年利息為 20萬元。工程預備費一般以分為：基本預備費，漲價預備費。 4) 預備費 簡稱 “ 預備費 ” ,又稱 “ 不可預見費 ” 。它是指列入項目施工圖預（決）算的建筑物的建筑安裝工程費用。 31 2) 前期工程及專業(yè)費用 前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī) 劃、勘察、設計、監(jiān)理、造價咨詢（標底編制、決算審核等）等相關工程師的費用，一般為建筑成本的 5%10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。其中前期工程及專業(yè)費用劃分為可行性研究、招標代理、勘察設計費、工程監(jiān)理費、投資監(jiān)理費； 6）配套費用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程費用； 7）其他費用。項目投資估算表見附表 2，投資構成如圖 1所示。 30 第五章 投資估算和資金籌措 上海 幼稚園 項目用地面積為 XX平方米，建筑面積為 XX平方米。 項目建設進度計劃 本項目 做為整個項目的公建配套項目， 建設期將滿足 整個項目的進度計劃安排 。 本項目做為 整個項目的公建配套項目。 此外，在人力資源安排方面，將項目所需人力資源放入項目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關系，同時在項目建設完成后，可以考慮將項目公司轉變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負責對居住區(qū)物業(yè)及運營管理，這樣還有利于項目后期工作的開展和實現(xiàn)項目從實施階段到運營階段的 過渡。包括設計、施工、監(jiān)理、設備采購等在內(nèi)的各工程階段，均按國家 要求，公開公正的實行招投標，并將聘請經(jīng)驗豐富的招投標代理單位負責這項工作。這樣既減輕了上海 的管理壓力，又便宜實現(xiàn)項目內(nèi)部的協(xié)調(diào)和推進。 項目籌建管理 為了將整個項目做到最好， 上海 積極對市場上類似項目的建設和經(jīng)營管理經(jīng)驗進行學習和借鑒，并且將聘請在項目建設管理方面 28 經(jīng)驗豐富的咨詢機構對本項目的建設進行全過程的管理和控制。這種項目組織結構融資方式的優(yōu)點有： 1）可以快速籌集項目所需資金； 2）法律關系簡單，便于銀行就項目資產(chǎn)設定抵押擔保權益，融資結構上易為貸款銀行接受，投資者債務責任清晰； 3）項目融資債務風險和經(jīng)營風險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠貸款； 4）項目的所有權集中在項目公司，便宜管理，項目公司可直接運作項目，也可在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托外單位進行。 27 第四章 項目組織與管理 項目組織構架及融資方式 上海 為本項目的發(fā)展商。 4) 設備節(jié)能措施 光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。 外墻面：采用 膠粉 EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。 節(jié)能設計 1) 建筑耗能措施 樓房各部位及構件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設 計標準要求，房型在日照、通風、朝向等方面都注入人性化需求，充分體現(xiàn)了實用性、經(jīng)濟性、功能性、親和性和舒適性。 ⑵ 區(qū)設安保中心控制室。 防盜安保設計 1) 設計任務 25 本防盜安保設計針對該項目可能產(chǎn)生的安全危害作相應的治理，以達到有關防盜安保的要求。 (3) 園區(qū)設置物業(yè)管理機構，環(huán) 境保護的有關設施均由物業(yè)管理機構負責安排人員巡視、操作管理和設備的維護保養(yǎng)。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結合的原則。園區(qū)