【正文】 該改造項目是可行的。改造項目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之 “天下第一難 ”，因此，不可避免地會出現(xiàn)個別 “釘子戶 ”，進(jìn)而影響改造項目的期限，而增大項目的成本。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，受需求拉動和供給滯后的影響，大部分建材價格仍處于上升趨勢，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會增大改造項目成本，也會延長工期。 （ 6）建安成本漲價的風(fēng)險。 （ 4）土地出讓的風(fēng)險，在改造開發(fā)完成后土地?zé)o法按計劃、按評估地價順利出讓，所以將直接影響改造項目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。 ② 企業(yè)搬遷按建政（ 20xx） 6 號文件測算，但在按文件規(guī)定測算與實際操作中可能也會存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會影響到搬遷補(bǔ)償測算的準(zhǔn)確性。 （ 2）融資的風(fēng)險，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實，使項目融資存在較大的壓力。 （ 1）國家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險，國家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控力度。經(jīng)濟(jì)管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實的，沒有大的出落。改造開發(fā)整理后的土地能按評估地價順利出讓； 該項目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率小于 %，說明其有良好的財務(wù)狀況，具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負(fù)債表（表18）。其結(jié)果如下 ： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %； 投資回收期為 年； 財務(wù)凈現(xiàn)在值（ 12%拆現(xiàn)）為 4319 萬元。因為本改造項目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。 總成本費(fèi)用結(jié)算表 表 15 序號 投資成本項目 費(fèi)用（萬元） 備注 1 開發(fā)投資 77594 集體土地報批征用費(fèi)用 4599 房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用 30629 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 37 企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用 32648 土地整理費(fèi)用 1120 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 8598 2 相關(guān)費(fèi)用 11930 財務(wù)費(fèi)用 7200 管理費(fèi)用 2365 預(yù)備費(fèi)用 2365 3 稅金 6903 營業(yè)稅 6276 城市維護(hù)建設(shè)稅 439 教育附加費(fèi) 188 總計 96427 （二）改造項目經(jīng)營效益、財務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)盈利性分析 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對本改造項目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營效益分析可知，項目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計為 29085 萬元。其它管理費(fèi)用及稅費(fèi)均已計入建設(shè)資金管理費(fèi)用，不再計算。利息：經(jīng)營期間的利息和建設(shè)期的利息已計入建設(shè)投資中，不再計息； 詳見 “經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表 ”。則收入為 3370 萬元，其中： 集體土地安置房等面積部分收入： 按市政府建政（ 20xx） 14 號文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補(bǔ)償安置實施細(xì)則》規(guī)定： 集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（見 P20）計 2126 萬。該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價應(yīng)為 200 萬元 /畝，土地出讓收入為： 527 畝 200 萬元 /畝 =105400 萬元。所有的附表是本財務(wù)評價的組成部分，數(shù)據(jù)單價是萬元，因小數(shù)點(diǎn)和四舍五入關(guān)系，合計數(shù)和各列數(shù)相加可能存在一定的誤差。在評估過程中，我們采用了稅前全部投資的指標(biāo)。 e、行政劃撥用地開發(fā)成本的收入。 投資計劃：本項目投資總額為 89524 萬元人民幣，分五年投入，各年所需投資詳見 “投資使用計劃和資金籌措表，（表 13）。除評估項目的收益率，同時評估該項目的風(fēng)險，該項目承辦方的債務(wù)償還能力。 具體詳見 “投資使用計劃及資金籌措表 ”。 （九 ）橋東區(qū)塊改造項目開發(fā)投資估算匯總表（詳見表 12） 表 12 序 號 投資估算項目 投資估算 （萬元） 備 注 1 集體土地報批、征用費(fèi) 4599 2 房屋拆遷安置費(fèi)估算 30629 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2126 國有土地居民拆遷補(bǔ)償費(fèi) 10578 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 31 集體土地住戶拆遷安置房建設(shè) 5418 國有土地居民安置房建設(shè) 7070 各種補(bǔ)助獎勵費(fèi) 1283 安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3420 安置房建設(shè)前期費(fèi)用 734 3 企事業(yè)單位搬遷 費(fèi) 32648 4 土地整理費(fèi)用 1120 5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 8598 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 8144 基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi) 454 6 相關(guān)費(fèi)用 11930 財務(wù)費(fèi)用 7200 預(yù)備費(fèi)用 2365 管理費(fèi)用 2365 合計 89524 二、資金籌措 本改造項目開發(fā)建設(shè)總投資 89524 萬元人民幣，是以社會經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項目，資金來源于政府資金投入和銀行中長期貸款，具體計劃為： 政府投入橋東 區(qū)塊改造專項資金 36524 萬元； 建德市城興城防有限公司實收資本 3000 萬元。 建設(shè)單位管理費(fèi)按項目投資費(fèi)用 3%計取，計 2365 萬元。 投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國稅發(fā)（ 1994） 021 號文投資方向調(diào)幣稅按零稅率計算。 4 工程招標(biāo)代理費(fèi) 12 5 6 合 計 454 （七）、其它費(fèi)用估算 預(yù)備費(fèi)：按項目投資額的 3%計取，計 2365 萬元。 2 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 29 按工程造價 %建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 30 計取。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 29 （五）、改造項目土地整理費(fèi)用估算 改造項目需進(jìn)行場地平整，須開挖土石方量約 56 萬 m3，其費(fèi)用估算為 56 萬 m320 元 /m3=1120 萬元。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 28 表 8 企業(yè)名稱 土地面積 （畝） 廠房面積 m2 搬遷補(bǔ)償費(fèi) （萬元） 備注 新安江電力電容器有限公司 1172 新安江電焊條廠 3556 499 新安江水晶有限公司 254 新安江皮革制品廠 402 江 城建筑有限公司 294 建德宇新網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 744 建德市內(nèi)燃機(jī)配件廠 4497 建德市新化化工有限公司 11600 浙江新安化工集團(tuán)股份有限公司 9764 合 計 29226 保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費(fèi)用 表 9 單位名稱 土地面積 （畝） 房屋面積（ m2） 搬遷費(fèi)用 （萬元） 備注 建德市婦幼保健院 542 建德市育才中學(xué) 986 含過渡費(fèi) 其它單位 638 合 計 2166 企業(yè)搬遷按計劃提前完成獎勵費(fèi)用估算根據(jù)建政（ 20xx） 6 號文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金 4%給予獎勵，則： （ 29226+2166）萬元 4%= 萬元。 共需獎勵補(bǔ)助費(fèi) 125 萬元。 ② 磚木泥木結(jié)構(gòu)： 8000m270 元 /m2=560000 元。 違章建筑鼓勵自行拆除的補(bǔ)助費(fèi)用估算 改造區(qū)塊內(nèi)違章建筑面積 萬 m2，其中： 鋼混結(jié)構(gòu) 5920 m2， 磚木與泥木結(jié)構(gòu) 8000 m2， 簡易結(jié)構(gòu) 20xx m2。 ② 按時騰空移交被拆遷房屋的獎勵： 1311 戶 50 元 /戶 60 天 80%=3146400 元。 拆遷戶臨時過渡安置補(bǔ)助費(fèi)估算 國有土地拆遷戶按拆遷安置方案不進(jìn)行臨時過渡安置，而集體土地拆遷戶需進(jìn)行臨時過渡安置，所以需給予集體土地拆遷戶補(bǔ)助，按市政府集體土地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定每戶每月 450元，按二年計算，則需： 215 戶 450 元 /月 24=23220xx 元。 ② 集體土地拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)： 215 戶 600 元 /戶 2 次 =258000 元。 拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)估算 改造項目拆遷戶總戶數(shù) 1131 戶，其中居民 1067 戶，農(nóng)戶 215戶，商業(yè) 29 戶，根據(jù)建政函（ 20xx） 57 號文件規(guī)定，房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶 600 元 /戶，由于集體土地房屋拆遷需臨時過渡，需二次搬家，因而按二次計費(fèi)。 拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積 200 元//m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=3420 萬元 拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為 734 萬元： ① 建筑設(shè)計咨詢費(fèi)：按建筑面積 24 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=410 萬元 ② 景觀設(shè)計費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=34 萬元 ③ 勘察費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=86 萬元 ④ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) :按工程造價的 %計取 ,則 : 16736 萬元 %=59 萬元 ⑤ 白蟻防治費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=34 萬元 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=86 萬元 ⑦ 工程招標(biāo)代理費(fèi)：按工程造價的 %計取，則 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 26 16763 萬元 0. 15%=25 萬元 ⑧ 建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項目中統(tǒng)一計取 ,在此不再計取 . 拆遷安置房建設(shè)用地估算。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 25 國有土地房屋拆遷需建安置房 萬 m2，其中：住宅 萬 m2，商業(yè)用房 萬 m2，其建安造價為 700 元 / m2（含水電）：則： 第一期： 24500m2700 元 /m2=17150000 元。 劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：約 萬元，其中： 第一期： 200m24200 元 /m2=840000 萬元 第二期： 425m24200 元 /m2=1789200 元。 d、商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算為 660 萬元；其中：一期 316萬元，二期 萬元。 b、國有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約 5462 萬元， 第一期： 8603 m21835 元 /m2=13205605 元 第二期： 22569m21835 元 m2=41414115 元。 ① 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)估算為 10578 萬元。 其中：第一期安置房面積 萬 m2，建設(shè)費(fèi)用 518 萬元； 第二期安置房 7 萬 m2，建設(shè)費(fèi)用 4900 萬元。 b、第二期集體土地房屋拆遷總面積 萬 m2按四檔進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估算計 1931 萬元： 鋼混結(jié)構(gòu) 3432 m2550 元 / m2=1887600 元 磚混結(jié)構(gòu) 31572m2450 元 / m2=14207400 元 磚木結(jié)構(gòu) 5121m2350 元 / m2=179235