【正文】 43。綜上所述，建德市橋東區(qū)塊開發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益，具有重大的建設(shè)意議，項(xiàng)目建設(shè)者有較強(qiáng)的還貸能力。 結(jié)（7）開發(fā)期限延期的風(fēng)險(xiǎn)。我國近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象，尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價(jià)格會(huì)大幅上漲，電力能源供應(yīng)緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在一定時(shí)期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會(huì)影響工程的順利進(jìn)行。（5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個(gè)閘門的作用，央行在提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時(shí)，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。③企業(yè)及被拆遷戶提供信息不全，在本測(cè)算中只能按社會(huì)平均水平，故存在不確定的因素。（3）存在成本低估的風(fēng)險(xiǎn)：①雖本報(bào)告的成本測(cè)算嚴(yán)格按建政函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》和具體土地房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但這樣的補(bǔ)償價(jià)與被拆遷戶的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實(shí)際操作中有可能還需提高標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，一方面可能會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，重復(fù)產(chǎn)生持幣待購行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，對(duì)土地市場(chǎng)和土地的出讓帶來影響，便會(huì)直接影響改造項(xiàng)目能否成功和達(dá)到預(yù)期的效益。下面著重分析改造項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作過程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，以期有一定的心理準(zhǔn)備。拆遷調(diào)查的資料是準(zhǔn)確的，不會(huì)出現(xiàn)大的漏洞；風(fēng)險(xiǎn)分析上述測(cè)算基于以下假設(shè)： 本借負(fù)債及資本流動(dòng)資產(chǎn) 額資 表18項(xiàng)該項(xiàng)目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)， %，說明其有良好的財(cái)務(wù)狀況，具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負(fù)債表（表18）。清償能力分析本改造項(xiàng)目建設(shè)共計(jì)中長期借款89524萬元，其中銀行貸款 50000萬元，償還借款的資金來源主要為土地出讓收入及安置房銷售收入，在表13“投資計(jì)劃和資金籌措表”中可看出本項(xiàng)目貸款可在5合計(jì)110442247529350171279528建設(shè)投資1104422475293501712795282800034112400023400現(xiàn)金流出 計(jì)項(xiàng) 表17年其結(jié)果如下：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %；；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)在值（12%拆現(xiàn)）為 4319萬元。6凈利潤29085土地出讓收入105400安置房銷售收入201122開發(fā)投資成本89524表16損益表單位：萬元序因?yàn)楸靖脑祉?xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。（二）改造項(xiàng)目經(jīng)營效益、財(cái)務(wù)盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營效益分析可知，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為29085萬元。城市維護(hù)建設(shè)稅439預(yù)備費(fèi)用2365財(cái)務(wù)費(fèi)用72002相關(guān)費(fèi)用11930土地整理費(fèi)用1120房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用30629按上述成本計(jì)算總成本為96427萬元，詳見“總成本費(fèi)用結(jié)算表”（表15）。職工工資和福利等均已計(jì)入建設(shè)投資管理費(fèi)用中，不再計(jì)算；出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計(jì)算；6903經(jīng)營成本預(yù)計(jì)：本效益分析中的經(jīng)營成本，只考慮經(jīng)營期內(nèi)實(shí)際現(xiàn)金支付的成本，即在總成本費(fèi)用中剔除拆舊，攤銷和各年根據(jù)收入分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。 計(jì)5合64 計(jì)1255125小 表14營業(yè)收入稅金預(yù)測(cè)序號(hào)收入項(xiàng)目金額（萬元）序號(hào)收稅項(xiàng)目基數(shù)稅率金額（萬元）1土地出讓金1054001營業(yè)稅1255125%62752安置房銷售收入201122城市建設(shè)維護(hù)稅62757%439詳見“經(jīng)營收入及稅金預(yù)測(cè)表”。則收入為3370萬元，其中：集體土地安置房等面積部分收入：按市政府建政（2003）14號(hào)文件和《新安江東入城口土地征用房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（見P20）計(jì)2126萬。該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價(jià)應(yīng)為200萬元/畝，土地出讓收入為：527畝200萬元/畝=105400萬元。經(jīng)營收入的測(cè)算1）可出讓土地的收入估算約105400萬元在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地的價(jià)值取決于市場(chǎng)的價(jià)格，根據(jù)建德市國土局提供的資料和本報(bào)告第拆現(xiàn)率采用社會(huì)平均收益率12%。改造項(xiàng)目未能明確以后的收益是否繳納企業(yè)所得稅，該確定事項(xiàng)對(duì)稅后評(píng)估數(shù)據(jù)產(chǎn)生顯著影響，但對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果沒有影響。項(xiàng)目主要經(jīng)營的內(nèi)容：a、土地使用權(quán)的出讓；b、拆遷面積內(nèi)拆遷安置房的出售；c、擴(kuò)面部分拆遷安置房的出售；d、拆遷安置商業(yè)用房的出售。項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期按6年計(jì)，其中開發(fā)建設(shè)期為5年。一、基本數(shù)據(jù)與說明本改造項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是通過土地征用、房屋拆遷、企業(yè)搬遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)使該區(qū)塊土地達(dá)到可以出讓的狀態(tài)，本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)即評(píng)估整個(gè)開發(fā)建設(shè)成本和通過土地出讓收入的投入產(chǎn)出比，根據(jù)國家計(jì)委和建設(shè)部1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，計(jì)算投入資金的收益率是否達(dá)到社會(huì)平均收益率，評(píng)估土地資源是否得到更優(yōu)利用。第七章3銀行借貸500001公司資本金30004資金籌措8952411044330004548013732873347339033504土地整理費(fèi)35050002000056252房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)250551集體土地報(bào)批征地費(fèi)117217473393501275239034土地整理費(fèi)7707703企事業(yè)單位搬遷費(fèi)202315005232房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)5574257430001集體土地報(bào)批征地費(fèi)34273000427 年 表13序號(hào)資金使用項(xiàng)目合計(jì)（萬元）使具體詳見“投資使用計(jì)劃及資金籌措表”。二、資金籌措本改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資89524萬元人民幣，是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來源于政府資金投入和銀行中長期貸款，具體計(jì)劃為：政府投入橋東區(qū)塊改造專項(xiàng)資金36524萬元；建德市城興城防有限公司實(shí)收資本3000萬元。預(yù)備費(fèi)用2365基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi)4544土地整理費(fèi)用1120安置房建設(shè)前期費(fèi)用734各種補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1283集體土地住戶拆遷安置房建設(shè)5418集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2126 注1集體土地報(bào)批、征用費(fèi)4599（八）流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目所需流動(dòng)資金量不大，則不予考慮。建設(shè)期利息：貸扣按25年期年利率為6%計(jì)取，計(jì)7200萬元。漲價(jià)予預(yù)備費(fèi)：不計(jì)提漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 計(jì)45453工程監(jiān)理費(fèi)163%計(jì)取。 注1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2502002年工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1469388144 計(jì) 路303810164129414458跨320國道立交橋序號(hào)工程名稱功 （詳見表10）　?。ㄎ澹?、改造項(xiàng)目土地整理費(fèi)用估算改造項(xiàng)目需進(jìn)行場(chǎng)地平整，須開挖土石方量約56萬m3，其費(fèi)用估算為56萬m320元/m3=1120萬元。企業(yè)搬遷按計(jì)劃提前完成獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用估算根據(jù)建政（2004）6號(hào)文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金4%給予獎(jiǎng)勵(lì)，則：（29226+2166）萬元4%=。2166 計(jì)638986含過渡費(fèi)其它單位建德市育才中學(xué)保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費(fèi)用　　　　　 計(jì)29226浙江新安化工集團(tuán)股份有限公司9764建德市內(nèi)燃機(jī)配件廠4497江城建筑有限公司294新安江水晶有限公司254表8企業(yè)名稱土地面積（畝）廠房面積m2搬遷補(bǔ)償費(fèi)（萬元）備注新安江電力電容器有限公司1172共需獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)125萬元。②磚木泥木結(jié)構(gòu)：8000m270元/m2=560000元。違章建筑鼓勵(lì)自行拆除的補(bǔ)助費(fèi)用估算，其中：鋼混結(jié)構(gòu)5920 m2，磚木與泥木結(jié)構(gòu)8000 m2，簡易結(jié)構(gòu)2000 m2。②按時(shí)騰空移交被拆遷房屋的獎(jiǎng)勵(lì)：1311戶50元/戶60天80%=3146400元。拆遷戶臨時(shí)過渡安置補(bǔ)助費(fèi)估算國有土地拆遷戶按拆遷安置方案不進(jìn)行臨時(shí)過渡安置，而集體土地拆遷戶需進(jìn)行臨時(shí)過渡安置，所以需給予集體土地拆遷戶補(bǔ)助，按市政府集體土地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定每戶每月450元，按二年計(jì)算，則需：215戶450元/月24=2322000元。②集體土地拆遷戶