【正文】 長足的發(fā)展，而且又要降低搬遷成本，確是有一定難度的。原澆砼路面已破損嚴(yán)重、道路縱坡大、彎路多、路況差、事故隱患多。新安江流量受電站發(fā)電泄洪控制，常年較穩(wěn)定，皆可通航，水體清澈透底。由于歷史的原因，廠區(qū)、居民區(qū)混雜，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，配套設(shè)施較落后，尤其是 2家大型化工廠，不僅給周邊環(huán)境、居民生活環(huán)境造成污染，而且也存在著巨大安全隱患。 （二）項目承辦單位概況 該改造項目承辦人為 “建德市城興城防工程建設(shè)有限公司 ”。規(guī)劃用地面積約為 1495 畝，總拆遷房屋面積為 m2，住戶 1311 戶，企事業(yè)單位 15 家。自然高程在 25 米 —60 米之間。常年多東北風(fēng)，平均風(fēng)速 。 （ 2）社會效益：通過改造、群眾居住環(huán)境得到改善，消除了城市安全隱患，完善了城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施配套及公益服務(wù)設(shè)施，加快了城市化進(jìn)程。 ③ 拆遷安置工作是天下最難事之一，應(yīng)本著 “以人為本 ”和 “公開、公平、公正 ”的原則，嚴(yán)格按國家法律法規(guī)制定相應(yīng)的拆遷安置辦法，正確處理好搬遷成本控制和改善百姓生活條件的關(guān)系。 由于多方面歷史原因，目前橋東區(qū)塊環(huán)境極差，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ① 企業(yè)用地尤其是一些有一定污染的化工企業(yè)用地與居住用地混雜； ② 建筑密度高、道路狹窄，排污、交通等配套設(shè) 施無法完善； ③ 建筑年代久遠(yuǎn)，無衛(wèi)生設(shè)施，房屋成套率低； ④ 年久失修，違章建筑多，存在嚴(yán)重的安全隱患。通過改造區(qū)塊內(nèi)所有企業(yè)得以外遷，沿江防洪工作得以建造，徹底解決了城市安全隱患，提高了城市防洪能力，維護(hù)了城市的安全。 （一）道路規(guī)劃 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 11 區(qū)塊內(nèi)共有道路十三條，其中：主干道嚴(yán)州大道一條、次干道五條、支路七條，道路總面積 146938m2。沿江濱路收集后，匯入新安江污水處理廠。燃?xì)夤芫W(wǎng)采用中壓二級管網(wǎng)，管道自調(diào)壓站接出后呈環(huán)狀布置，分管以技狀布置。居民住宅安置房 萬 M2，商業(yè)安置房 萬 M2。 企事業(yè)單位搬遷補(bǔ)償方式 企業(yè)事業(yè)單位搬遷，工業(yè)企業(yè)均搬遷至市工業(yè)功能區(qū)，婦幼保健院等按城市具體規(guī)劃進(jìn)行選址，搬遷補(bǔ)償均采用貨幣補(bǔ)償方式。 二、項目實施進(jìn)度計劃表（詳見表 3） 項目實施進(jìn)度計劃表 表 3 時間 年、季度 進(jìn)度 項目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 第 一 期 工 程 項目建設(shè)報告 土地征用、拆遷工作 單位搬遷 安置房建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 第 二 期 項目建議書及可行報告報批 規(guī)劃方案論證 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 18 工 程 報擬 集體土地征地及拆遷 國有土地拆遷工作 企業(yè)搬遷工作 安置房建設(shè)工程 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè) 第五章 改造項目供地計劃與依據(jù) 一、改造項目可供出讓土地的依據(jù) 根據(jù)市政府 批準(zhǔn)的由浙江大學(xué)規(guī)劃設(shè)計的《建德市橋東區(qū)塊城市設(shè)計方案》，在區(qū)塊通過改造和土地整理后供經(jīng)營性出讓的土地面積約 527 畝，行政劃撥地 87 畝。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 22 （二）集體所有土地征地費(fèi)用估算 根據(jù)建德市人民政府建政（ 20xx） 29 號《建德市征用集體所有土地實施辦法的規(guī)定》，改造項目需征用新安江村集體所有土地 708 畝，報批、征地費(fèi)用約 萬元，其中， 報批及相關(guān)規(guī)費(fèi) ，征地補(bǔ)償費(fèi) 萬元，青苗補(bǔ)償費(fèi) 萬元，集體土地宅基地征用費(fèi) 萬元。集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算為 萬元。 b、國有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約 5462 萬元， 第一期： 8603 m21835 元 /m2=13205605 元 第二期： 22569m21835 元 m2=41414115 元。 拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積 200 元//m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=3420 萬元 拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為 734 萬元： ① 建筑設(shè)計咨詢費(fèi)：按建筑面積 24 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=410 萬元 ② 景觀設(shè)計費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=34 萬元 ③ 勘察費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=86 萬元 ④ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) :按工程造價的 %計取 ,則 : 16736 萬元 %=59 萬元 ⑤ 白蟻防治費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=34 萬元 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計取，則： 171000m2 萬元 /m2=86 萬元 ⑦ 工程招標(biāo)代理費(fèi)：按工程造價的 %計取，則 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 26 16763 萬元 0. 15%=25 萬元 ⑧ 建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項目中統(tǒng)一計取 ,在此不再計取 . 拆遷安置房建設(shè)用地估算。 ② 按時騰空移交被拆遷房屋的獎勵： 1311 戶 50 元 /戶 60 天 80%=3146400 元。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 28 表 8 企業(yè)名稱 土地面積 （畝） 廠房面積 m2 搬遷補(bǔ)償費(fèi) （萬元） 備注 新安江電力電容器有限公司 1172 新安江電焊條廠 3556 499 新安江水晶有限公司 254 新安江皮革制品廠 402 江 城建筑有限公司 294 建德宇新網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 744 建德市內(nèi)燃機(jī)配件廠 4497 建德市新化化工有限公司 11600 浙江新安化工集團(tuán)股份有限公司 9764 合 計 29226 保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費(fèi)用 表 9 單位名稱 土地面積 （畝） 房屋面積（ m2） 搬遷費(fèi)用 （萬元） 備注 建德市婦幼保健院 542 建德市育才中學(xué) 986 含過渡費(fèi) 其它單位 638 合 計 2166 企業(yè)搬遷按計劃提前完成獎勵費(fèi)用估算根據(jù)建政（ 20xx） 6 號文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金 4%給予獎勵，則： （ 29226+2166）萬元 4%= 萬元。 投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國稅發(fā)（ 1994） 021 號文投資方向調(diào)幣稅按零稅率計算。除評估項目的收益率，同時評估該項目的風(fēng)險，該項目承辦方的債務(wù)償還能力。所有的附表是本財務(wù)評價的組成部分，數(shù)據(jù)單價是萬元，因小數(shù)點(diǎn)和四舍五入關(guān)系，合計數(shù)和各列數(shù)相加可能存在一定的誤差。 因為本改造項目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。經(jīng)濟(jì)管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實的，沒有大的出落。 （ 4）土地出讓的風(fēng)險，在改造開發(fā)完成后土地?zé)o法按計劃、按評估地價順利出讓，所以將直接影響改造項目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。該改造項目是可行的。 （ 6）建安成本漲價的風(fēng)險。 （ 1）國家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險，國家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控力度。其結(jié)果如下 ： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %； 投資回收期為 年； 財務(wù)凈現(xiàn)在值（ 12%拆現(xiàn)）為 4319 萬元。利息：經(jīng)營期間的利息和建設(shè)期的利息已計入建設(shè)投資中，不再計息； 該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價應(yīng)為 200 萬元 /畝，土地出讓收入為： 527 畝 200 萬元 /畝 =105400 萬元。 投資計劃：本項目投資總額為 89524 萬元人民幣，分五年投入，各年所需投資詳見 “投資使用計劃和資金籌措表，（表 13）。 建設(shè)單位管理費(fèi)按項目投資費(fèi)用 3%計取，計 2365 萬元。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 29 （五）、改造項目土地整理費(fèi)用估算 改造項目需進(jìn)行場地平整，須開挖土石方量約 56 萬 m3，其費(fèi)用估算為 56 萬 m320 元 /m3=1120 萬元。 違章建筑鼓勵自行拆除的補(bǔ)助費(fèi)用估算 改造區(qū)塊內(nèi)違章建筑面積 萬 m2，其中： 鋼混結(jié)構(gòu) 5920 m2， 磚木與泥木結(jié)構(gòu) 8000 m2， 簡易結(jié)構(gòu) 20xx m2。 拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)估算 改造項目拆遷戶總戶數(shù) 1131 戶，其中居民 1067 戶，農(nóng)戶 215戶，商業(yè) 29 戶，根據(jù)建政函（ 20xx） 57 號文件規(guī)定，房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶 600 元 /戶，由于集體土地房屋拆遷需臨時過渡，需二次搬家，因而按二次計費(fèi)。 d、商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算為 660 萬元；其中：一期 316萬元，二期 萬元。 b、第二期集體土地房屋拆遷總面積 萬 m2按四檔進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估算計 1931 萬元： 鋼混結(jié)構(gòu) 3432 m2550 元 / m2=1887600 元 磚混結(jié)構(gòu) 31572m2450 元 / m2=14207400 元 磚木結(jié)構(gòu) 5121m2350 元 / m2=1792350 元 泥木結(jié)構(gòu) 9475m2150 元 / m2=1421250 元 ② 集體土地房屋拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用估算 集體土地房屋拆遷需建安置房 萬 m2。 需建拆遷安置房 萬 m2。這主要是由建德的八山一水一分田的土地環(huán)境和建德作為國家優(yōu)秀旅游城市、休閑度假勝地和 良好的社會發(fā)展趨勢和交通狀況所決定的。 表 2 路名 功 能 寬度