【正文】 D、 向業(yè)主推薦價優(yōu)手工好的裝修公司，由發(fā)展商提供質(zhì)量保證協(xié)議。 B、 為有需要的業(yè)主展示各種風格的效果圖，讓其挑選。 購房 提供室內(nèi)設(shè)計方案： 根據(jù)購房者需要提供室內(nèi)設(shè)計方案，滿足了購房后產(chǎn)生的 一個實際需要，而且增加了產(chǎn)品的附加價值。 司機而且能解答簡單問題。 . B、 車身上要有明顯的 “（項目名稱）免費看樓車 ”字樣； C、 上車時即派送銷售資料，天熱時可贈送飲料； D、 車上備有宣傳單張，隨時應付客人（可能是乘客，也 可能是過客）的索取。同時，看樓車將經(jīng)過市內(nèi)的主 要街道，其間不失為自我宣傳的好機會。最重要的是創(chuàng)造心 理價格與實際價格之間的落差，通過項目包裝、銷售 現(xiàn)場、環(huán)境等方式，提高心理價格，增加樓盤的銷售 勢能。 具體策略： ? 單位策略： 銷售要分多個階段，起初推廣應包括所有戶型， 但景觀較差，樓價較低的單位，作小量內(nèi)部認購及 公開發(fā)售以摸底，之后根據(jù)銷售情況調(diào)整，推其他高 價單位。因此，必須在一推出時即占領(lǐng) 沈陽市房地產(chǎn)市場的致高點。三是促銷不應只著眼于手頭存貨 的銷售，還要注意為下一期的推廣造勢，起到承上啟下的作用。在 促銷技巧的組合上，應把握幾點原則：一是不直接降價， 以其它方式體現(xiàn)讓利。 . 尾期重促銷 銷售后期要敢于讓利，出清存貨。二 是注意購買力的積蓄與釋放周期，采用波次進攻策略。此時的策劃重點在于掌握銷售節(jié)奏，利用各 種賣點的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對目標市場發(fā) 動波次進攻。我司建議必須采用 低價入市，即選擇項目中景觀、位置等較差的單位，在入 市時以較低的價位搶攻市場，吸引買家的注意，形成開盤 旺勢。這需要通過造勢來實現(xiàn)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售 上一定要爭取一炮而紅，否則項目再有前景，也可能 難以 為繼、中途夭折。 各階段營銷策略簡述： 開盤前 /內(nèi)部認購期重在造勢。 . 第二部分：首期住宅銷售策略 一、首期營銷策略（ 20xx年 4月 ——20xx年底） 本部分結(jié)合對市場的分析，擬定的目標消費者， 本項目的競爭優(yōu)勢及市場定位，透過運用不同因素 來就市場及消費者作針對性的策略 。 建立項目獨特的識別系統(tǒng)（主要是 VI視覺識別） 例如：信封、卡片、便簽、信紙、胸卡、制服、 戶外廣告等都要有項目的 LOGO的標記。 . ? 銷售過程： 事先設(shè)計好有效率的銷售流程，各銷售人員完全掌握 銷售每個程序細節(jié)，務求令銷售工作專 業(yè)、高效。 聚豪型以璀燦、耀目色調(diào)、享受型為主，配置豪華裝修。 典雅型以暖色調(diào)、簡潔、實用型為主，配置家具和精 致裝修 。 . 5）示范單位的展示數(shù)量建議做 8套，裝修標準中 4套是清水 房，其余 4套是按照我司提出的 4種戶型間隔分別設(shè)置。 3) 每個示范單位入口處墻上掛展板，內(nèi)容：戶型、 建筑面積、實用率、價格、裝修標準。 示范單位： 1) 設(shè)置普通裝修及清水房兩款。 4)、 售樓部空間要有彈性，以展板或其他間隔令活動面積 可大可小，以應人流多時分流之用及人少時不會出現(xiàn) 冷清的情況 。 3)、 除在設(shè)計上為消費者創(chuàng)造輕松的氛圍外，還可通過輔 助手段完成。 擺設(shè)：波波池、趣味滑梯、搖搖馬、木制游樂架等。 用途：按揭銀行提供 咨詢服務。 . F） 銀行按揭咨詢處： 位置：付款區(qū)旁邊。 擺設(shè)：條型辦公桌，辦公設(shè)備、椅子、飲水機。 用途：看樓者對樓盤基本有所了解，休息過程中 通過影像進一步傳播項目的信息。 . D） 休息區(qū)： 位置：離以上兩區(qū)可較遠。 擺設(shè)：以多款展板與展示區(qū)聯(lián)系，設(shè)桌椅，飲水機。 用途：看樓者首先對項目的規(guī)模及規(guī)劃有整體上的認識。 . B） 展示區(qū)： 位置：一進售樓部首先到達的區(qū)域。 售樓環(huán)境： 1)售樓部根據(jù)功能分為 6個區(qū)： A） 入口接待區(qū)： 擺設(shè)：兩邊設(shè)條型桌，派發(fā)銷售資料。 2）應注重每個細節(jié)的刻畫，如：樓體的建筑材料、裝飾材料、色彩搭配及路面的包裝（不能有泥地出現(xiàn)，應讓多彩地磚和草坪去覆蓋）。 ? 戶外展示系統(tǒng)：指以 10號樓組成的中心組團（ B組團），充分展示樓盤各方面的情況，使買家通過對其的閱覽，完全領(lǐng)略到整個樓盤的生活環(huán)境和狀態(tài)。 售樓環(huán)境基本概念 讓每一個來參觀的人都能夠真實而完美的感受 到項目的生活型態(tài)，并喜歡住在這里的生活。 ? 當樓體成型時，墻身懸掛巨型標語： LOGO+項目名稱等 . ? 工地路牌：表明樓盤的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 具體手段： ? 在通往現(xiàn)場的路道兩旁種上樹木、花草，美化現(xiàn)場環(huán)境。 在樓盤峻工前，給予消費者理性認識的第一接觸對 象。 現(xiàn)場包裝 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最 經(jīng)濟和有效的場所。主要由內(nèi)部認購期至加 推銷售期大約做 5—6次公關(guān)活動。 十、 20xx年 11月份 —20xx年 12月份媒介費用投放明細分配比例和辦法 三利 “和平灣 ”第一年度媒體費用投放總額約 800萬元人民幣。 在中秋節(jié)，搞繽紛嘉年華會和賞燈會。 在 7月份，搞露天音樂會。 在 “五一勞動節(jié) ”的假日，搞現(xiàn)場 SHOW， 聘請模特表演公司、演出公司到現(xiàn)場舉行表演活動，并同時設(shè)立抽獎。 第三次公開發(fā)售：彩色空間，繽紛生活。 第一次公開發(fā)售：彩色生活等著你。 六、各銷售階段媒介費用投放的分配比例和原則 項目各個銷售階段要細分，要有一個側(cè)重點，每 個階段的媒介費用投放分配都有輕重之分。 G、 展示系統(tǒng) ——包括樓盤模型、售樓部現(xiàn)場環(huán)境布置、 樓盤大環(huán)境的包裝展板等等。 . F、 戶外廣告 ——包括路牌、車身廣告、旗桿廣告等等。 E、 廣告品制作、印刷 ——包括電視廣告的拍攝、樓書、 單張、 POP、 置業(yè)寶典、銀行按揭、付款方式、樓 價表、貸款利率表、裝修標準等等。 . D、 公關(guān)促銷活動 ——包括階段的展銷會配合及節(jié)假日 的公關(guān)活動。 C、 電臺廣告 ——包括專題節(jié)目廣告、常用促銷廣告。 B、 電視廣告 ——包括形象廣告、促銷廣告以及電視廣告 雜志。 以適量、合理分配，達到準確無誤的原則。對項目形象及銷售都會起到一定作用。 C、 旗桿廣告 ——在項目出入路段及商業(yè)旺區(qū)路段放置。另途經(jīng)項目區(qū)域的重點繁華商業(yè)地 區(qū)公交車線路也在考慮之列。因此，戶外廣告屬于 “即興型 ”廣告媒體，起 即時提醒及促銷的作用。 4．戶外廣告媒介特點： 戶外媒體的廣泛定義只存在于開放空間的媒介載 體。廣播媒體 在使用上，只能傳播聲訊使創(chuàng)意沖擊力相對減弱，因此播出 頻率要求相對較高。以商業(yè)、 服務業(yè)及重工業(yè)讀者為主。較多公司 選用媒體。 B、 遼沈晚報 ——是遼沈地區(qū)發(fā)行量和影響力最大的報紙， 日發(fā)行量達 42萬份。市委和機關(guān)必訂報紙。 . 報紙類媒介特點： 報紙是最傳統(tǒng)的媒體，高閱讀率且閱讀人群集中 在大都市，報紙為商廣告提供一個高涵蓋且具有說服 深度的媒體。 B、 沈陽有限臺 ——影視頻道收視率較高，有三套節(jié)目。有兩套節(jié)目，收視率相對平均，以新聞及電視 劇欄目收視率較高?？焖俳? 廣告效果。要了解市場，充分利用市場，及時調(diào)整令 投放策略更完美。持續(xù)期要保持 一定量廣告。項目開盤是媒介投 入 “重炮區(qū) ”。 二、媒介投放策略： “重點出擊、持續(xù)平穩(wěn) ”。 ? 打造品牌：從品牌的角度來進行營銷活動。 ? 制造熱點：提供一個契機讓公眾來了解 “渾河灣畔 ”，及其優(yōu)點。希望這些經(jīng)驗可使三利 “和平灣 ”的項目 推廣工作更加科學化、合理化。 . 四、 銷售力傳播 . 關(guān)于三利 “和平灣 ”的媒介預算 及投入使用策略原則和分配比例 前言： 首先感謝貴公司對我們的信任，讓我們參與三 利 “和平灣 ”策劃工作。 好處在于不僅有效縮短購房者往返住地與樓盤之間的時 空距離，也拉近了購房者與發(fā)展商的心理距離，有利地 促進了樓盤的銷售，而屋村巴士在市內(nèi)穿梭來往，更是 樓盤的流動宣傳工具 。 專題研究 戶型的重要性無需多言，建議 由發(fā)展商、策劃 公司、設(shè)計公司進行專題研究，以保證項目的戶型設(shè) 計在沈陽的領(lǐng)先。 . ? 住宅朝向以南北向為主，既利于北方對住宅采光、日照、通風的功能要求，又利于小區(qū)整體的空間圍合及促進鄰里關(guān)系。 . ? 住宅單體的建筑設(shè)計還就注意在建材的選用、色彩的搭配以及構(gòu)件的設(shè)置等方面做到統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，豐富而不雜亂。 . ? 平面要求既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風和采光，室內(nèi)功能中，居住功能與日常功能互不干擾，動靜分離，相對獨立，技術(shù)上，采用框架結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)可靈活分隔。 *聚豪型： 平面布局可設(shè)計為躍層或錯層高廳，功能方面在滿足基本 功能前提下，考慮增加小型會客廳、開放式衣帽間、隱蔽式儲 藏間，洗衣房、傭人房、鋼琴間、客房等。 . *典雅型： 適合三口較富裕型家庭，功能 上設(shè)主次臥、客廳、餐廳、 廚房、雙衛(wèi)及多功能房（書房）等。功能上設(shè)主臥、次 臥、客廳、餐廳、廚房、單衛(wèi)等。 （ 3）運動設(shè)施 養(yǎng)生慢跑步徑、輪胎陣、草坪跑道、單雙杠、 攀巖區(qū)域、 GOLF訓練場、高低杠、秋千、獨木橋等。除了多數(shù)小區(qū) 會所擁有的健身房