【正文】 我們要以 “ 三個代表 ” 重要思想為指引，學(xué)習(xí)好《條例》，貫徹好《條例》，按《條例》的要求做好自己的工作，切切實實地保護(hù)好廣大群眾的權(quán)益，為全面實現(xiàn)小康社會目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。《條例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見，認(rèn)真解決群眾反映的熱點、難點問題。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導(dǎo)，《條例》的貫徹工作才能做好，才 能規(guī)范社會人和行政部門的行為。要宣傳貫徹實施《條例》對促進(jìn)城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用，對協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用。 (十 )宣傳工作 宣傳工作還要加強(qiáng)。我們要如實地告訴別人，對你們工作有什么要求。貫徹落實好《條例》，我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要。我講的同心協(xié)力有三個層面。當(dāng)前部里要建立一個考核各省廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標(biāo)，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報。 第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定，對過去的法規(guī)進(jìn)行清理，要有計劃 ，明確出臺 的時間。 第一，要把法律關(guān)系弄清楚。 (九 )建設(shè)部和省廳市局的工作問題 做好這項工作，必須充分領(lǐng)會《條例》精神，并充分總結(jié) 物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。公房管理改革不僅是房管部門的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán) 境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感，要積極參與。各地房地產(chǎn)行政主管部門，要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的，一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自 主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營自主權(quán)。 (七 )政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實施監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長遠(yuǎn)利益的必要措施?！稐l例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，交納專項維修資金。與其他企業(yè)一樣，物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。所以，《條例》要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購房人。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主 (建設(shè)單位 )向最終業(yè)主 (住戶 )過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物業(yè)管理，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。與其他的銷售行為不同，房屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個過程。為什么《條例》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，業(yè)主是 責(zé)任主體，物業(yè)管理公司是服務(wù)主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受《合同法》保護(hù)和約束，行政主管部門不要過多干預(yù)。當(dāng)然，服務(wù)價格和服務(wù)水平必須相對應(yīng)。 (三 )合同 是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù) 業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，規(guī)定了業(yè)主大會的成立、 會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。從我國固有的特點來看，公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。 (二 )業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇 業(yè)主的責(zé)任，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面，由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。這里我著重講一講以下幾個方面的認(rèn)識： (一 )業(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體 業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。法律法規(guī)的嚴(yán)肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻性。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在于《物業(yè)管理條例》之中的社會基礎(chǔ)，需要明確相關(guān)法律制度。這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務(wù)的服務(wù) 。但存 在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，這就形成前期物業(yè)管理。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。 房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負(fù)責(zé)管理。 80 年代中期 之后，我國進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理，包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費用。 我國物業(yè)管理的歷史狀況： 80 年代初以前，我國廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)所有。 一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎(chǔ) 我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，與經(jīng)濟(jì)體制、住房制度、政府管理社會事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。深 化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的法律關(guān)系，認(rèn)真分析各地實踐的基礎(chǔ)上，確定有效的步驟，推進(jìn)《條例》的實施?！稐l例》從解決社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以《條例》的貫徹落