【正文】 分為河西、河北、白沙、雞喇和河?xùn)|五個(gè)獨(dú)立的保護(hù)區(qū)，保護(hù)面積約 33km2，工程投資約 億元。 在防洪非工程措施方面，加快建設(shè)柳江洪水預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和柳州市防汛減災(zāi)指揮系統(tǒng)工程。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 在政府方面， 根據(jù)柳州市防洪總體規(guī)劃，柳州市城市防洪堅(jiān)持工程措施與非工程措施相結(jié)合。17 ” 洪澇災(zāi)害，頻率接近 30 年一遇。由于項(xiàng)目地址在柳江江畔。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施 在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，要密切注意國(guó)家政策走向，及時(shí)做好規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，但更重要的是，準(zhǔn)確把握上市時(shí)機(jī)，搶占天時(shí)地利人和先機(jī) 。 但值得欣慰的是，一直以來柳州房?jī)r(jià)都是平穩(wěn)上升，并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)離譜等現(xiàn)象，市民對(duì)房屋的需求量仍然很大。目前，國(guó)家商業(yè)銀行已出臺(tái)了關(guān)于首套住宅只貸五成、首付高達(dá) 50%的新政策的傳聞，必將對(duì)未 來新開發(fā)的項(xiàng)目帶來重大影響。 由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，外國(guó)媒體盛傳“房地產(chǎn)泡沫”說。 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是與國(guó)家宏觀調(diào)控、金融政策、利率等息息相關(guān)的行業(yè)。配合以嚴(yán)格的工程管理制度以確保工程進(jìn)度的開展 。 項(xiàng)目工程編制要科學(xué)合理，工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施中要流暢?？梢哉f，做好這兩個(gè)方面的工作，項(xiàng)目資金動(dòng)作風(fēng)險(xiǎn)就降到了最低點(diǎn)。 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 由于房開公司在開發(fā)本項(xiàng)目的同時(shí)，還顧及其它項(xiàng)目的開發(fā)，因此，本項(xiàng)目對(duì)首要任務(wù)就是及時(shí)回籠資金，以利于其它項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn) 度。 招聘高素質(zhì)的銷售人員，進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，向他們灌輸先進(jìn)的銷售理念，逐步改變營(yíng)銷手段單一的傳統(tǒng)方式，通過有效的營(yíng)銷來克服因競(jìng)爭(zhēng)激所導(dǎo)致的銷售不暢。重視服務(wù) 和優(yōu)秀物業(yè)管理的作用，努力打造良好的服務(wù)意識(shí)，建立良好 的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，主要依賴于項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、服務(wù)和市場(chǎng)推廣力度等。 針對(duì)有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將評(píng)估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對(duì)，以盡量減少不必要的損失。 具體來說，售樓部要包裝得精致，注重細(xì)節(jié)部分的表現(xiàn)，力求達(dá)到處處體現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)格、特色和品質(zhì)，是項(xiàng)目風(fēng)格濃縮的展現(xiàn)。 項(xiàng)目形象包裝要從 分析項(xiàng)目環(huán)境狀況，突顯其價(jià)值 處入手 。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)營(yíng)造人文精神為意境和符合小區(qū)主題定位。項(xiàng)目的形象包裝就是項(xiàng)目的臉面，體現(xiàn)項(xiàng)目的品味、文化和管理層次，對(duì)項(xiàng)目的成功銷售有不可替代的作用，成為了目標(biāo)客戶了解樓盤的渠道。比如，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格、 形象包裝和營(yíng)銷推廣等方面都有很大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格，對(duì)住宅的旺銷影響越來越大，甚至可能成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素。對(duì)于工作時(shí)間較長(zhǎng)或有一定財(cái)產(chǎn)積蓄的中老年購(gòu)房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。風(fēng)險(xiǎn)在于貸款利息稅升高， 購(gòu)房者有可能拖欠款。其特點(diǎn)是本階段開發(fā)上收回資金，一般不需要融資，而購(gòu)房者需要融資。它一般在 9 個(gè)月內(nèi)還本付息具有利率、期限靈活、周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，是解決短期資金缺口的理想融資選擇。適合選用夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對(duì)容易籌得資金。 所以基建墊款是本階段實(shí)際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。成本與費(fèi)用主要包括“ 七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設(shè)施建設(shè)等支出。 開發(fā)階段 該階段是指 設(shè)管理和竣工驗(yàn)收。對(duì)于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮發(fā)行債券與 REITs 設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行投資。 為了規(guī)避政策限制，夾層融資可以作為此階段融資的首選，用以補(bǔ)充自有資金。成本和費(fèi)用包括購(gòu)入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用。 準(zhǔn)備階段 準(zhǔn)備階段 是指開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套、選擇地點(diǎn)和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。短期融資券保證項(xiàng)目開發(fā)期間獲得穩(wěn)定的資金流。 建議：標(biāo)準(zhǔn)的 REITs 都是投資物業(yè)，靠租金獲取回報(bào)，適用于投資于辦公樓、購(gòu)物 中心等。風(fēng)險(xiǎn)在于融資需求大，時(shí)間長(zhǎng)，銀行信貸困難。建議融資租賃可以構(gòu)造事實(shí)上的“零首付”；“賣方信貸” 可以通過開發(fā)商補(bǔ)貼的方式為他們表 全部投資 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 一 現(xiàn)金流入 1 銷售收入 2 其他（停車場(chǎng)） 現(xiàn)金收入 二 現(xiàn)金流出 1 建設(shè)投 資 2 土地增值稅 3 銷售稅金及附加 4 所得稅 5 經(jīng)營(yíng)成本 三 稅前凈現(xiàn)金流 四 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金 流 五 稅后凈現(xiàn)金流 六 稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 IC=8% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 提供貸款上的優(yōu)惠；這類住房的購(gòu)買者申請(qǐng)的個(gè)人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來源。融資特點(diǎn)是 ：融資需求適中，銷售時(shí)房?jī)r(jià)易受地段和市場(chǎng)影響。 本項(xiàng)目主題產(chǎn)品是商品房，兼有商業(yè)房地產(chǎn)，而這兩種項(xiàng)目，在融資上，存在差別。 表 ：銷售收入、利潤(rùn)模擬及說明 單位：萬元 預(yù)計(jì)估價(jià) 收入合計(jì)（萬元） 投資總額 預(yù)計(jì)利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 按成交價(jià) %計(jì)提） 利潤(rùn)率 % 以上表的財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)效益不僅能夠做到收支平衡，還獲取了較大的利潤(rùn)，財(cái)務(wù)分析的角度上看是可行的。 另外，用現(xiàn)金流法測(cè)算開發(fā)商利潤(rùn)： 稅前開發(fā)商利潤(rùn) = 萬元 稅前開發(fā)商利潤(rùn) = 萬元，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元＞ 0，內(nèi)部收益率%＞基準(zhǔn)收益率 8%。 停車場(chǎng)租賃收入折現(xiàn)總價(jià)測(cè)算 共有約 360 個(gè)機(jī)動(dòng)車位，租金為 230元 /個(gè)每月； 1500 個(gè)非機(jī)動(dòng)車位，租金為 8 元 /個(gè)每月，擬出租率為 85%，假設(shè)租賃期 50年，折現(xiàn)至第三年，則折現(xiàn)收入為 萬元?，F(xiàn)金流情況，詳細(xì)見表 ，表 。 預(yù)計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 3 年。畢竟，孩子是家庭、祖國(guó)的未來，是家庭的焦點(diǎn)，認(rèn)真對(duì)待小孩，將會(huì)得到口碑上的，或是現(xiàn)實(shí)上的回報(bào)。 建議設(shè)置 棋盤室、圖書閱覽室、媽媽才藝教室、社區(qū)交誼區(qū)、兒童學(xué)習(xí)輔導(dǎo)教室、快樂寶貝游戲室、兒童才藝中心、小博士圖書室 、社區(qū)休閑區(qū)、壁球室。 所以，本案建議在會(huì)所的設(shè)置上雖然不一定要十分的高檔，但功能的全面性、服務(wù)的周到性一定到考慮的全面系統(tǒng)。使項(xiàng)目在該區(qū)域內(nèi)能夠明顯的與其他項(xiàng)目區(qū)分開來，達(dá)到獨(dú)樹 一幟的風(fēng)格，吸引更多消費(fèi)者的目光。山水苑 高級(jí)涂料 藍(lán)色為主 兆安福園 高級(jí)涂料 米黃色為主 龍?zhí)稓W洲花園 高級(jí)涂料 2 種歐式暖色土黃、清白 錦繡香江 高級(jí)涂料 灰色為主 文源華都 高級(jí)涂料 棕色為主 現(xiàn)在大多樓盤采用樓體兩側(cè)開窗以增加采光點(diǎn)，建議本項(xiàng)目的端單元兩側(cè)也要開窗，而且在保證室內(nèi)溫度的同時(shí)盡量將窗體做到最大。項(xiàng) 目周邊的個(gè)案外立面大多無明顯特點(diǎn)，在色彩的選擇上主要以暖色系的為主，窗體的設(shè)計(jì)也較為普通。如意江南 中式風(fēng)格 中僑 ? 充分考慮南方居民對(duì)南北朝向的認(rèn)同心理，根據(jù)地形，精心設(shè)計(jì)，使得大部分戶型為南 北朝向。 ? 公共活動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中，動(dòng)靜 分區(qū)、干濕分區(qū) 要 明晰，過渡自然，互不干擾。其中主臥室寬大，主臥室建筑 面積為 20平方米 以上 ，并且主臥室置于最里面，充分保證其 私密性；其余兩間小臥室面 積次之，為 13－ 16平方米。 ? 衛(wèi)生間與陽臺(tái)，兩個(gè)衛(wèi)生間均有明窗通風(fēng)和采光，主臥房有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)； 設(shè) 雙陽臺(tái)，一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。 針對(duì)于以上特點(diǎn)并結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)，就要求在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上應(yīng)該遵循市場(chǎng)的需要 及目標(biāo)客戶群體，在戶型的設(shè)計(jì)上和面積的控制要略比平均稍高，以中等及中等偏上面積指標(biāo)（基本是 90平米～ 120 平米）為設(shè)計(jì)思路。 社會(huì)的發(fā)展，家庭規(guī)模有著逐漸減少的趨勢(shì)?；谶@種情況，市場(chǎng)已經(jīng)逐步形成了符合市場(chǎng)消費(fèi)的戶型和面積結(jié)構(gòu)。 植物配置 一個(gè)好的社區(qū)，園林植物的配置是至關(guān)重要的，本案從空間層次和一年四季季相的更替變化的兩個(gè)維度來進(jìn)行植物配置。 商場(chǎng)前的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)有噴泉和花缽等，使整個(gè)小區(qū)景中有物，物中有景。運(yùn)用地面鋪裝，和鮮花拼合圖案來展現(xiàn)相 關(guān)意向。 龍城明珠的景觀設(shè)計(jì)，就把握住人親水的天性，設(shè)計(jì)多處與水有關(guān)的景觀節(jié)點(diǎn)，讓住戶可以方便地與生命之源親密接觸！ 環(huán)境底界面 環(huán)境底界面包括道路，場(chǎng)池，綠地與水面等形式。人類，在有水的地方繁衍生息。 青少年活動(dòng)中心、老年人活動(dòng)中心、幼兒園、會(huì)所等，設(shè)置在小區(qū)的內(nèi)部，擬設(shè)置在會(huì)館里 。同時(shí)，有助于構(gòu)成富有生活氣息的社區(qū)人文景觀。 公建布局 配套服務(wù)設(shè)施以方便使用及便于后期運(yùn)營(yíng)為原則。 住宅內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)，緊扣讓生命近親自然的主題，在小區(qū)內(nèi)，營(yíng)造一個(gè)林木環(huán)抱，綠草如蔭，水域俱全的格局。 ? 車行路線規(guī)劃在空間系統(tǒng)的外圍，有效實(shí)現(xiàn)人車分流，交通便捷，流線清晰。設(shè)計(jì)力求通 過完全人車分流，自由式小區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)，自由式的住宅布局，形成住戶真正擁有的，舒適的家園。 實(shí)體所圍成的空間既開闊又迂回，富于層次，從而形成了整個(gè)設(shè)計(jì)自由式布局和園林化的重要特點(diǎn)，形成外實(shí)而內(nèi)虛的空間格局，形神兼?zhèn)洹? 總之，整體布局依據(jù)地塊特點(diǎn)，順應(yīng)自然設(shè)計(jì)，一氣呵成。使小區(qū)整體布局具有動(dòng)態(tài)感，時(shí)代感，花圃和戲水池，烘托出建筑風(fēng)景優(yōu)美 的的環(huán)境，西北角設(shè)置了一棟 3 層樓，增加商業(yè)氣氛，減少商業(yè)對(duì)居住空間的干擾。以中心水體向外發(fā)散延伸，形成玉帶繞城的格局。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體布局 在布局上，以“明珠水韻”作為中心景觀，形成庭院式的景觀空間。充分利用市政規(guī)劃道路對(duì)本項(xiàng)目用地的穿越，交通資源條件豐富、臨街面長(zhǎng)的特點(diǎn)，營(yíng)造一個(gè)豐富的，服務(wù)城市的商業(yè)系統(tǒng)，問本項(xiàng)目的居民創(chuàng)造優(yōu)秀的就業(yè)及發(fā)展空間。 形象理念 以開放的空間、收斂的空間的組合，景觀節(jié)點(diǎn)的處理，建筑界面的生成，塑造生活社區(qū)的現(xiàn)代特色形象。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 生態(tài)理念 注入“生態(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，通過總體布局和建筑單體的處理，使整個(gè)小區(qū)和居民對(duì)自然界的陽光、風(fēng)、綠化等具備更強(qiáng)的親和力，遠(yuǎn)離噪音和污染，為身居鬧市的居民提供一個(gè)寧?kù)o的世外桃源?！熬G色院落”空間、步行綠帶、中央開放式生態(tài)綠地等多層 次富有人情味的生活場(chǎng)所的塑造，將增強(qiáng)居民的歸屬感和自豪感。形成以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中 心綠地為主的綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮綠地的功效，滿足不同層次的居民活動(dòng)的需求， 與綠色活動(dòng)空間融為一體。 ? 建立人車 分流系統(tǒng)，分別建立車行系統(tǒng)和人行系統(tǒng)，力求在小車在進(jìn)入普通家庭時(shí)仍能 提供給居民安全、便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間。 ? 充分利用自然條件和人文要素，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)理論和手法，引導(dǎo)城市景觀風(fēng)貌的生成， 塑造一個(gè)人工開發(fā)與自然環(huán)境融合，功能齊備，層次豐富，具有現(xiàn)代特色的城市住宅環(huán) 境景象。強(qiáng)調(diào)環(huán)境與建筑， 單體與群體， 空間與實(shí)體的整合性。 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城市規(guī)劃編制方法》及實(shí)施細(xì)則（建設(shè)部）； 《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ5018093， 2020 版）； 《城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》（建設(shè)部、科委）； 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（柳州市規(guī)劃局） 設(shè)計(jì)原則和理念 我們需要置身于一個(gè)融匯自然生態(tài)、文化藝術(shù)的優(yōu)美的花園般的社區(qū)！同時(shí)綜合分析用地條件與周邊環(huán)境，揚(yáng)長(zhǎng)避短。 區(qū)域概況 市場(chǎng)分析篇已有敘述。 45′，地處中國(guó)廣西的中部，座落在珠江流域西江水系柳江的中游，東北距山水甲天下的桂林 150 公里，地面海拔平均在 85— 105 米之間，最高點(diǎn)文筆山海拔 419 米。 50′，東經(jīng) 108176。 3. 規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃篇 項(xiàng)目概況 柳州地理位置和氣候 柳州位于北緯 23176。 （ 4）本項(xiàng)目均價(jià)可實(shí)現(xiàn)范圍： 由于本項(xiàng)目所在的白沙片區(qū)，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，得出均價(jià)約為 3500 元 /平米，在確保合理利潤(rùn)率前提下，并打響了項(xiàng)目品牌后，將可追加有效需求價(jià)格即能進(jìn)一步提高。 （ 3）分析： 上述幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)差距較大，價(jià)格相差近一倍之大，究其原因，主要是地段位置在作梗。 價(jià)格定位 住宅項(xiàng)目均價(jià)確定 主要方法：類比價(jià) 值算術(shù)平均法、有效需求成本加價(jià) 法 A、分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 （ 1） 均價(jià)： 2020 年柳州平均房?jī)r(jià)為 2900 元 /平米左右 。因其外出活動(dòng)頻繁，戶外廣告及看板對(duì)其影響較大。購(gòu)房時(shí)較看重環(huán)境、配套及物管。 購(gòu)買形態(tài) 柳州市購(gòu)房者有著 理智成熟的選購(gòu)態(tài)度，對(duì)購(gòu)房選擇非常謹(jǐn)慎，需要貨比三家。 客戶群中，以中壯年二次購(gòu)房（含已購(gòu)房改房 /集資建房的群體）和首次置業(yè)的青年群體為主，以中壯年首次購(gòu)房為輔。 次主力群體 ? 柳州市壟斷行業(yè)、效益好的企業(yè)的一般員工； ? 有良好家境，未來收入預(yù)期好，能獲得父母援助的年輕群體和追求時(shí)尚新潮的高收入小資群體。因 為她不僅囊括了競(jìng)爭(zhēng)樓盤同樣的目標(biāo)客戶，還應(yīng)擴(kuò)展到柳州其他區(qū)域，特別是金字塔尖人物，即柳州市高收入、高素質(zhì)人群有車一族（或有購(gòu)車能力），即收入 8萬元 /年，有 5萬元支付能力。可見，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)是以柳州城區(qū)購(gòu)