【正文】 目前鎮(zhèn)江整體房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供應(yīng)還是以多層、小高層公寓型產(chǎn)品為主，鮮有高層公寓產(chǎn)品，產(chǎn)品類型比較單一，缺少別 墅項目。 3. 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及特征分析 . 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況 1980年鎮(zhèn)江開展了商品住宅試點項目，以統(tǒng)建的方式開辟了一些新居民點，在市東、南、西方向形成了一批具有一定規(guī)模的 住宅小區(qū)，二十年來，隨著城市經(jīng)濟和收入的逐步發(fā)展增多，當?shù)厝藢幼…h(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費需求由溫飽型向舒適型方向發(fā)展，隨著市中心動遷力度的加大、城市發(fā)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動遷、需要換房、改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍然是鎮(zhèn)江人心里最理想的居住地。雖定位為未來鎮(zhèn)江市的市中心。從房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向于生態(tài)住宅的趨勢看來不適意居住。鎮(zhèn)江城市整體“一城兩翼，向南發(fā)展”戰(zhàn)略進步確認。要實現(xiàn)這 一目標就必須借助兩大經(jīng)濟圈的合力并且進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整以發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)調(diào)整核心，在城市擴容的推動下作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將不斷的發(fā)展，隨著整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將逐漸顯示出其重要的支柱作用。 . 綜合分析 . 雙重經(jīng)濟動力推動鎮(zhèn)江城市擴容 鎮(zhèn)江市位于南京都市圈、蘇錫常經(jīng)濟圈雙重經(jīng)濟動力的邊緣地帶，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和雙重經(jīng)濟圈動力的推動下為鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟發(fā)展提供了有利的背景。世業(yè)洲國家旅游度假區(qū)定位以“生態(tài)、旅游、度假、運動”為主題，建設(shè)度假區(qū)、公園區(qū)、高檔別墅區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、濕地公園區(qū)和花園景區(qū)。 ? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 丹徒區(qū)借助區(qū)位條件與地理特點，著力打造丹徒新區(qū)、丹徒經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、世業(yè)洲國家級旅游度假區(qū)、星火技術(shù)密集區(qū)“四大板塊”，其中丹徒新區(qū)生態(tài)工業(yè)園重點發(fā)展機械、通訊電子、現(xiàn)代醫(yī)藥、輕工、食品等都市型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?？傉嫉?900畝的銘基商貿(mào)城一期已投入運行，銘基商貿(mào)城二期、太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場都正在建設(shè)之中。目前區(qū)內(nèi)共有三條公交線路與市區(qū)對接，分別通往大市口與火車站。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道 29 公里。交通干線的建成將進一步拉開丹徒新區(qū)的城市基本框架，而且可以通過西環(huán)路與主城區(qū)南部規(guī)劃中的南徐新城緊密連接起來，從而完善丹徒新區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)和交通狀況，加速與主城區(qū)聯(lián)系與融合步伐，并進一步擴大丹徒新區(qū)發(fā)展腹地。 a、市內(nèi)交通 丹徒新區(qū)目前建設(shè) 7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對接，總長達 23． 6公里，總投資達6 億多元。長江和京杭大運河在丹徒交匯，構(gòu)成十字“黃金水道”，滬寧高速公路、 312 國道、京滬鐵路橫貫境內(nèi)，距西邊的南京祿口國際機場和東邊的常州機場不足 1小時路程，形成了鐵路、公路、水路相聯(lián)，港航銜接的多層次、立體式運輸交通格局。 ? “四通八達“的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成的鎮(zhèn)江南大門 a、對外交通 丹徒有著優(yōu)越的區(qū)位，獨特的地利之便。丹徒新區(qū)按照現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的功能定位，聘請國內(nèi)著名規(guī)劃大師、蘇州新加坡工業(yè)園 規(guī)劃設(shè)計師時匡教授主持城市總體規(guī)劃修編，控制面積 110平方公里，已完成規(guī)劃面積 60平方公里，堅持高標準、高起點和可持續(xù)了展進行合理布局。 ? 丹徒新區(qū) —— 滬寧線上一流的生態(tài)新城 丹徒新區(qū)是丹徒的政治、經(jīng)濟、文化中心，是鎮(zhèn)江城市的重要組成部分，是鎮(zhèn)江主城區(qū)的南大門、次中心。充分利用滬寧高速公路、 312國道、沿江公路、鎮(zhèn)榮公路、潤揚大橋連接線以及規(guī)劃建設(shè)的京滬高速鐵路環(huán)繞丹徒新區(qū)的交通優(yōu)勢，以及距大港、高資兩大長江深水良港較近，又地處長江、大運河交匯的“黃金十字水道”的優(yōu)越條件，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，并以此為基礎(chǔ)帶活其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)代化 城郊型工業(yè)園區(qū)。 一個中心、四大基地 的功能定位：一個中心就是利用新區(qū)的基礎(chǔ)、功能條件，建設(shè)具有時代特點，與鎮(zhèn)江主城區(qū)相呼應(yīng)的新城區(qū)。經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境建設(shè)的“互動效應(yīng)”將日益顯現(xiàn)，這一切，為房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了廣闊的平臺。 三橫：沿江、城中、城南干道 四縱：高資一縱（通港路），主城一縱（鎮(zhèn)寶路），諫壁一縱（諫辛路），大港一縱（通 港路）。 ? 城市內(nèi)部道路交通 中心城形成一環(huán) 三橫四縱的交通體系。 . 形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射” 的城市交通骨架 ? 城市外圍交通 以滬寧高速和揚溧高速公路構(gòu)成的新“黃金十字”為框架，形成“六放射”的對外交通體系。 建設(shè)新城區(qū)是城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點和增強城市綜合競爭力的重要舉措?！皟扇Α笔窃跂|區(qū)地區(qū)聯(lián)系環(huán)和中心環(huán)基礎(chǔ)上形成的道路景觀帶，構(gòu)成城市圈層景觀框架?！拔遢S”以白龍?zhí)端藶橹行?，分別向行政中心、歷史文化公園、濱水公園、高速鐵路車站、南山風(fēng)景區(qū)輻射，形成景觀帶，營造特有的山水景觀。 空間設(shè)計上，南徐新城將進一步彰顯特色，形成“一核、五軸、三帶、兩圈” 的空間規(guī)模。未來這里將以發(fā)展辦公、居住、旅游、休閑、文化、體育功能為主。南徐新城的建設(shè)，必將在鎮(zhèn)江城市建設(shè)史上掀開新篇章。 南徐新城有著優(yōu)美的自然景觀和豐富的山水資源，將要建設(shè)的市政中心、體育文化中心、綠色休閑公園、城際輕軌，將使這里未來的生 活更趨多元并充滿魅力?？傆玫丶s為 13． 5平方公里。 . 鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍圖 規(guī)劃中的南徐新城坐落于鎮(zhèn)江主城的西南部，老城區(qū)西南側(cè)。全年居民消費價格總指數(shù) ，上升 。在消費品零售額中：批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，餐飲業(yè)零售額 。 2020年，全市完成工業(yè)增加值 393． 96億元，比上年增長 16． 9％。 2020年全市農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值 66． 53 億元，比上年增長 ％。 ? 城市建設(shè)目標 建成布局合理、環(huán)境優(yōu)美、個性鮮明的山林城市和濱江城市；建成與小康社會相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)網(wǎng)路。 ? 社會目標 基本達到特大城市規(guī)模；社會各項事業(yè)得到全面發(fā)展，具有高效運行、功能齊全的社會保障體系和公共設(shè)施服務(wù)體系。 ? 經(jīng)濟運行高效、內(nèi)在活力迸發(fā) —— “長三角”區(qū)域中心城市； ? 文化底蘊深厚、自然資源豐富 —— 國家歷史文化名城和國內(nèi)外著名的旅游城市； ? 人居環(huán)境最佳、生態(tài)質(zhì)量上乘 —— 特色顯著的山水型生態(tài)城市。鎮(zhèn)江同時也處于南京一小時都市圈和蘇錫常都市圈的結(jié)合處，在目前兩大都市圈發(fā)展尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。丘陵山區(qū)為 1964平方公里，占總面積的 %。屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫 ℃，日照數(shù) 2,小時，無霜期 238天，降水量 1088毫米。東西最大直線距離 ，南 北最大直線距離 。 58′～ 119176。 37′～ 32176。 南山 風(fēng)景區(qū) 12 城市的“綠核”，城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點發(fā)展大學(xué)城和高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動作用，建設(shè)西部新城區(qū)。 南徐新城 20 20 行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。 ? 居住用地規(guī)劃布局： 規(guī)劃形成七個綜合居住分區(qū)：主城核心區(qū)分區(qū)、丁卯新城分區(qū)、南徐新城分區(qū)、丹徒新城分片區(qū)、大港分區(qū)、諫壁分區(qū)和高資分區(qū)。 西翼：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)。由諫壁、化工區(qū)和大港三部分組成。 空間分布以南山風(fēng)景區(qū)為綠核，形成四個相對獨立的功能區(qū)，并由此形成一個主中心，三個副中心的公共活動中心體系。人口按 90萬左右控制?？茖W(xué)合理地把城市規(guī)模做大，形成“一城兩翼”的新城市框架 城市發(fā)展總方向 —— 南 進 ? 規(guī)劃結(jié)構(gòu)： “雙橄欖”的城市形態(tài)，“一城兩翼”（主城、東翼、西翼）的空間結(jié)構(gòu)?！皷|擴”：城區(qū)向與原有的港口、科技產(chǎn)業(yè)基地形成新城的東翼；“南進”：在新政中心的搬遷引導(dǎo)下進駐城市 南部，打造新城市的行政文化中心與生態(tài)住宅中心；“西延 ”：城市向西延展形成基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長區(qū)從而形成新的城市組團；“北穩(wěn)”：由于鎮(zhèn)江城市的北部緊靠長江，因此北部土地資源相對匱乏。這在一定的程度上提升項目的城市整體競爭力，促進城市的整體發(fā)展，這是每個城市所必需的。 2. 鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究 鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，下轄三個縣（市）：丹陽市、句容市、揚中市，下轄四個區(qū)：丹徒區(qū) 、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。促使整體房地產(chǎn)回歸到居住的本性，是此次宏觀調(diào)控的主要目的。而控制住房價格上漲勢頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進樓市健康發(fā)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺的核心所在。鎮(zhèn)江市城市綜合實力越上新臺階。 . 城市市場發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實力躍上新平臺 在南京都市圈及蘇錫常都市圈的雙重推動下 2020年－ 2020年上半年鎮(zhèn)江市經(jīng)濟運行總體上呈現(xiàn)穩(wěn)步、健康的發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟運行出現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。在這些城市中上海首當其沖，因為無論從國際化程度還是境外投資數(shù)量上看，上海都毋庸置疑地排行老大。此次人民幣增值從房地產(chǎn)的角度看，是對六一新政的補充和完善。這些投資者主要也是看準了我國房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。雖然中國的房價實際上并沒有上漲，但是對于境外購房投資者來說，人民幣的增值也意味著中國的房價在無形中上漲了。 雖然政策推出的時間非常突然，但這并不是國家的偶然之舉，而是早已在醞釀之中。 . 人民幣升值，對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場波動較小 2020 年 7 月 21日，中國人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升值 2%%。國八條的出臺。政府調(diào)控的重心從 房地產(chǎn)投資規(guī)模 逐步轉(zhuǎn)到 房價 上，在嚴格控制低密度、高檔住房建設(shè)規(guī)模的同時，為求穩(wěn)定房價，寧可選擇增加中低檔住房的投資規(guī)模。 ? 打擊投機 國八條的出臺著重于抑制購房需求、減緩房地產(chǎn)投資增速、打擊房地產(chǎn)投機的政策，長期固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，尤其市房地產(chǎn)投資比率一直處于占據(jù)著固定資產(chǎn)投資較大，可能誘發(fā)經(jīng)濟過熱的問題，因此有效的打擊投機行為，最直接的方法就是抑制房價的上漲。同時大量的 國外資本涌入中國內(nèi)地，為了有效的避免通貨膨脹保障中國經(jīng)濟的正常運行。從 1999年到 2020年，全國商品房銷售面積兩年一大步，從 1． 45億平方米、 1． 85億平方米上升到 2． 23億平方米、 2． 67億平方米，再增加到 3． 36億平方米、 3． 82 億平方米，保持著擴張態(tài)勢。 加息促使一部分投資人群轉(zhuǎn)入市場觀望者的行列。 莫讓房地產(chǎn)拖累宏觀經(jīng)濟０ .2 的利率上升幅度雖不大，但傳遞的信號卻異常明確，就是中央將繼續(xù)加大宏觀調(diào)控的力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的持續(xù)增長；同時，由于去年央行提高利率之后，房地產(chǎn)市場的熱度并未出現(xiàn)明顯下降，這次調(diào)整是去年政策的延續(xù)，亦表明央行對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險已經(jīng)產(chǎn)生了高度警惕。但也有一點好處，就是提高了他們使用資金效鎮(zhèn)江市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長情況6 . 88 . 71 1 . 41 2 . 91 4 . 91 9 . 83 2 . 33 9 . 1 70510152025303540451997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020億元00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 7 率及結(jié)構(gòu)調(diào)整。 雖然這次加息并非僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，但是由于國內(nèi) 90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)商都是依靠貸款進行開發(fā)的，而且貸款金額基本上都占了總開發(fā)金額的 50%以上，在不到半年的時間內(nèi)連續(xù)兩次加息，對房產(chǎn)商帶來的壓力是十分巨大的。 . 央行再次加息政策落實，持幣待購現(xiàn)象凸現(xiàn) 中國人民銀行決定，從 2020年 3月 17日 起，再次提高商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。 其中：基本建設(shè)投資 ，增長 33%；更新改造投資 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。 2020年完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %。截至 2020年上半年，鎮(zhèn)江市實際利用外資已累計超過 60億美元，占全國的 1％。全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 ％。合同利用外資 ，比上年增長 ％。 上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟環(huán)境是較為理想的，同時出于城市發(fā)展規(guī)劃的需 要，市政府也在花大量的資金不斷的改善城市內(nèi)外部環(huán)境以及投資環(huán)境。其中：短期貸款 ，比年初增加 ；中長期貸款，比年初增加 。其中：企業(yè)存款 ，比年初增加 ；居民儲蓄存款 ，比年初增加 。 金融運行態(tài)勢良好，服務(wù)功能不斷完善。全市進出口總額完成 ，比上年增長 ％。其中：上劃中央財政收入 36． 67億元，增長 14． 1％；地方財政收入 55． 45億元，增長 41． 3％。 2020年 2020年 2020年 2020年 市域總?cè)丝? 280萬人 290萬人 300萬人 320萬人 市域城市化水平 % 57% 63% 70% 城市規(guī)劃區(qū) 人口規(guī)模 105萬人 120萬人 140萬人 中心城人口規(guī)模 65萬人 75萬人 90萬人 120萬人 隨著城市人口的持續(xù)增長，外來人口的增加將導(dǎo)致消費者對住房需求的增加，這在很大的程度上促進了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市區(qū)人口 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，農(nóng)業(yè)人口 。 隨著收入水平的不斷提高，居民消費支出也同步增長，住宅消費能力大幅度提高，給鎮(zhèn) 江房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，有力地推動了鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完