【正文】 2020年佛山保利東湖林語項(xiàng)目營銷提案 佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢 108P A3 169 ㎡ 4 房 A3 169 ㎡ 4 房 C3 130 ㎡ 3 房 C3 130 ㎡ 3 房 第二階段新貨余貨對(duì)比 戶型 新貨 舊貨 合計(jì) 備注 位置 面積 套數(shù) 比例 位置 面積 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 大 3 房 38 座 3 梯 0304 130 ㎡ 72 50 39 座 2 梯 0304 39 座 3梯 0304 38 座 1 梯 0304 130 ㎡ 50 57 122 52 純南向中心園林余貨量大前期價(jià)高價(jià)格影響出 貨 北橫廳 4 房 38 座 3 梯 01 160 ㎡ 38 25 38 座 1 梯 0102 160 ㎡ 38 43 76 36 貨量大北面采光不好價(jià)格影響出貨 南橫廳 4 房 38 座 3 梯 02 175 ㎡ 38 25 38 12 南向采光望中心園林但北面受舊廠噪音影響價(jià)值稍低面積大難以高價(jià)出貨 合計(jì) 148 100 靜態(tài)存量未預(yù)計(jì)第一階段消化量 88 100 236 100 38座 3 梯 第三階段南區(qū)低值小戶型再掀小高潮 年末樓價(jià)經(jīng)調(diào)整回落到合理位置調(diào)控成效顯現(xiàn)穩(wěn)定為主政策不再向房市加壓 房貸可能再放松減輕開發(fā)壓 力提高消費(fèi)購買欲望 國慶黃金周觀望減弱樓市再發(fā)力久積剛需和抄底投資積極入市 金九銀十即使在淡季都是全年受關(guān)注度最高的買樓季節(jié)故適宜大量推貨而且經(jīng)歷之前大半年的舊貨消化此時(shí)應(yīng)該推出新貨同時(shí)以價(jià)格杠桿再次撬動(dòng)市場(chǎng) 20209 38 座 2 梯 010237 座 1 梯 224 160 ㎡ 76 90 ㎡ 76 170 ㎡ 72 第三階段新貨余貨對(duì)比 戶型 新貨 舊貨 合計(jì) 備注 位置 面積 套數(shù) 比例 位置 面積 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 南橫廳 4房 37座 1梯 0304 169㎡ 72 32 38 座 3 梯 02 約 175 ㎡ 38 15 110 33 望中心園林南向采光面積大價(jià)格走貨 北橫廳 4 房 38 座 2 梯 0102 157 ㎡ 76 34 39 座23 梯 0102 約 168 ㎡ 76 23 152 45 景觀差于舊貨舊貨是滯銷難點(diǎn)單位價(jià)格成為重要調(diào)節(jié)武器 小 3 房 37 座 1 梯 0102 96 ㎡ 76 34 76 22 樓盤稀缺產(chǎn)品剛需小戶型廣受市場(chǎng)歡迎但為北向戶型靠路舊廠價(jià)格不宜太高 合計(jì) 224 100 靜態(tài)存量未預(yù)計(jì)前兩階段消化量 114 100 338 100 38 座 2 梯 B1 162 ㎡ 4 房 B3 163 ㎡ 4 房 B3 183 ㎡ 4 房 37 座 1 梯 A2 97 ㎡ 3 房 A2 96 ㎡ 3 房 A4 169 ㎡ 4房 A3 169 ㎡ 4 房 后續(xù)待售產(chǎn)品 待推 待推 33 座 35 座 36 座 待推 樓座 套數(shù) 建筑面積 產(chǎn)品面積 ㎡ 戶型特點(diǎn) 延遲推售理由 33座 192 4275500 221226 5 房一線湖景中間連排 體量大最高值 35 座 213 3471014 130210 5 房單邊三面采光三景觀 4 房園林 3 房東南向 與 34 座同質(zhì)同量大面積不要加大 2020 余貨壓力 36 座 160 1766474 81140 4 房南北對(duì)流靠路 2房純南靠路 后期營銷價(jià)格調(diào)節(jié)器 合計(jì) 565 9512988 不增大2020 年存貨壓力 保持后期產(chǎn)品豐富多元靈活推貨 2020 年度整體推貨節(jié)點(diǎn)鋪排 202011～ 20202 20203 20205 20206 20209 39 座 38 座37座在售余貨 34座 38座 3 梯 0304 38座 3梯 0102 38座 2梯 010237座 1 梯 231 84 ㎡ 1 213 210 ㎡ 38 72 130 ㎡ 72 76 160 ㎡ 76 224 160 ㎡ 76 93 ㎡ 47 164170 ㎡ 104 130 ㎡ 50 130137 ㎡ 71 90 ㎡ 76 135 ㎡ 4 170 ㎡ 72 145 ㎡ 1 152160 ㎡ 110 168 ㎡ 9 178㎡ 4 226 ㎡ 5 231 585 樓座 套數(shù) 建筑面積 均價(jià) 銷售金額 34 座 213 3471014 7000 242970980 37 座 273 3635209 6406 232865589 38 座 286 4416970 6723 296962818 39 座 44 661308 7373 48756295 合計(jì) 816 12184501 6743 821555683 2020 年總貨量 816 套預(yù)期可售總額 822 億元 2020 客戶關(guān)鍵點(diǎn) 3 月均入場(chǎng) 750 臺(tái)配合項(xiàng)目有效的大型推廣的作用客戶入場(chǎng)高峰主要集中在本年度 3 月份 雖然踏入 3 月限購令實(shí)施但因項(xiàng)目品牌知名度已逐步深入周邊區(qū)域在以后幾個(gè)月里客戶入場(chǎng)較限購前均保持一定的增長 3月異軍突起每月入場(chǎng)保持較平均增幅 入場(chǎng)客戶以及成交客戶區(qū)域還是主要以松江大瀝官窯為主 隨著項(xiàng)目知名度的不斷深入廣佛板塊廣州黃岐鹽步里水以及禪桂是我們需要特別關(guān)注的客戶群體 本地入場(chǎng)維穩(wěn)廣佛板塊入場(chǎng)增長明顯 入場(chǎng)客戶區(qū)域分類 成交客戶區(qū)域分類 佛山限購后禪桂客戶需要接近兩個(gè)月時(shí)間的過度適應(yīng)期且入場(chǎng)數(shù)量較為波動(dòng) 佛山限購后廣州客戶對(duì)政策的適應(yīng)度比佛山客戶高適應(yīng)周期較短進(jìn)場(chǎng)每月保持較為平均的增長 禪桂客戶入場(chǎng)波動(dòng)大廣州客戶入場(chǎng)穩(wěn)定 禪桂客戶入場(chǎng)人數(shù)較廣州客戶入場(chǎng)高但是成交率方面廣州客戶卻高于禪桂客戶 2 倍多 同類型產(chǎn)品廣州客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的接受程度較禪桂客戶強(qiáng)而這兩類客戶對(duì)于項(xiàng)目環(huán)境的關(guān)注度比周邊客戶更高 廣州客戶成交比率較禪桂客戶高 客戶來訪的一次居多誠意度較低客戶占入場(chǎng)主流 2 次或 以上回訪客戶中雖誠意度較高但是占入場(chǎng)總數(shù)比例不足 30 總體上說初次入場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)目的記憶點(diǎn)不深導(dǎo)致客戶回訪量低增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)客戶的記憶點(diǎn)做好客戶關(guān)系維護(hù)工作促使舊客再次回訪也是增加成交的關(guān)鍵 入場(chǎng)客戶來訪次數(shù) 成交客戶中以 2次或 2次以上回訪為主客戶現(xiàn)時(shí)買房頭腦較為冷靜想方設(shè)法吸引客戶再次當(dāng)場(chǎng)是成功的先決條件 成交客戶均以當(dāng)月成交為主客戶當(dāng)月對(duì)項(xiàng)目購買熱情及關(guān)注度最高次月或以上的客戶已基本流失 成交客戶來訪次數(shù) 總?cè)雸?chǎng) 9643 臺(tái) 成交客戶 559 臺(tái) 流失客戶 9084 臺(tái) 9084 占總?cè)雸?chǎng)的 949084 臺(tái)舊客是我項(xiàng)目 一個(gè)強(qiáng)大的客戶支持 通過電話回訪部分舊客不買原因主要是 1 購買其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 2 繼續(xù)觀望擔(dān)心現(xiàn)在買房屋會(huì)貶值 3 年底估計(jì)會(huì)繼續(xù)降價(jià)繼續(xù)觀望抄低價(jià)入市 4 現(xiàn)時(shí)價(jià)格貴不考慮 發(fā)現(xiàn)問題 關(guān)注流失客戶 結(jié)論 需重新引起 9084 臺(tái)客戶對(duì)我們項(xiàng)目的關(guān)注 線上加強(qiáng)對(duì)禪桂及廣佛板塊等外區(qū)客戶對(duì)于項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)的宣傳 線下加強(qiáng)對(duì)周邊客戶對(duì)于項(xiàng)目環(huán)境體驗(yàn)的拓展 2020項(xiàng)目深化定位 4 我們需要解決的問題 如何通過線上宣傳深化項(xiàng)目形象提高項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度 項(xiàng)目推廣定位 如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象包裝來提升項(xiàng)目的價(jià)值 如何擴(kuò)大客戶群體提高客戶對(duì)項(xiàng)目的 關(guān)注度 項(xiàng)目物理定位 線下客戶拓展 開發(fā)商 招商地產(chǎn) 地址 獅山鎮(zhèn)政府旁博愛路與科技路交界 占地面積 14萬㎡ 容積率 22 住宅建筑面積 27萬㎡ 商業(yè)建筑面積 235萬㎡ 總戶數(shù) 2020戶 戶型 面積 套數(shù) 占比 2房 7080㎡ 264套 14 3房 90150㎡ 1584套 70 4 房 160180㎡ 144 套 9 別墅 180360㎡ 88套 7 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 產(chǎn)品技術(shù)指標(biāo)差異性較強(qiáng)產(chǎn)品線豐富 項(xiàng)目劣勢(shì) 受地塊指標(biāo)限制不能連片開發(fā) 招商依云曦城 板塊項(xiàng)目與分析 天基項(xiàng)目 戶型 面積 套數(shù) 精致三房 89㎡ 約 500 套 舒適三房 100120 ㎡ 約 200 套 占地面積30216 ㎡ 建筑面積 69496 ㎡ 住宅 63496 ㎡ 商業(yè) 6000 ㎡ 容積率≥18 且≤ 23 車位數(shù)≥ 338 個(gè) 綠化率≥ 30 建筑密度≥ 20 且≤ 25 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 臨獅山主干道通達(dá)性強(qiáng)東西面景觀較優(yōu)處于未來規(guī)劃中心升值潛力強(qiáng) 項(xiàng)目劣勢(shì) 周邊配套有待改善位于主干道噪音大私密度低 板塊項(xiàng)目與分析 海景藍(lán)灣大瀝平地項(xiàng)目 產(chǎn)品定位 8590 ㎡的小三房是主力戶型 110130 ㎡的大三房次之 7580 ㎡的兩房為輔助 150160㎡的舒適四房 合并戶型為輔助 開發(fā)商 佛山市海景藍(lán)灣地產(chǎn)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目名稱 匯豪嘉園 位置 佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)平地居委會(huì)地段 占地面積 423737 ㎡ 容積率 ≥ 10 且≤ 35 建筑密度 28 樓面地價(jià) 539418 元㎡ 拍賣總價(jià) 8 億 匯豪嘉園 現(xiàn)時(shí)大瀝區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿性項(xiàng)目奇缺僅靠一兩個(gè)項(xiàng)目支撐出現(xiàn)區(qū)域性市場(chǎng)渴求而 2020 入市的項(xiàng)目依然較少必然一定程度上導(dǎo)致大量有實(shí)力的大瀝客戶分流到里水松崗等區(qū)域機(jī)會(huì)存在 板塊項(xiàng)目與分析 B 區(qū) A 區(qū) 1 萬伏高壓線 基本資料 地址獅山科技路 發(fā)展商本土發(fā)展商 占地近 10 萬㎡其中 A 區(qū) 75 萬㎡ B 區(qū) 25 萬㎡ 容積率 23 綠化率 30 樓面地價(jià) 1024元㎡ 十八羅漢崗地塊 優(yōu)勢(shì) 位于獅山中心城區(qū)區(qū)位地段較好 周邊有居住生活配套 劣勢(shì) 地塊被紅星路分割不利于總體規(guī)劃 1萬伏高壓線橫穿 B 區(qū)難以規(guī)劃高端住宅 項(xiàng)目仍然處于空置階段并未開始動(dòng)工預(yù)計(jì)該項(xiàng)目最早或在明年上市 板塊項(xiàng)目與分析 行政服務(wù)中心地塊 本項(xiàng)目主要初步技術(shù)指標(biāo) 占地面積 62780 ㎡ 建面面積 411500 ㎡ 住宅面積 192500 ㎡ 商業(yè)面積 30000 ㎡ 市民服務(wù)中心 60000 ㎡ 交通樞紐 21000 ㎡ 本項(xiàng)目返還政府指 標(biāo) 建面面積 119000 ㎡ 地上建筑面積 60000 ㎡ 該地塊是以政府服務(wù)中心和交通樞紐為基礎(chǔ)的城市綜合體 交通樞紐即以該地為中心有輕軌公交可輕松通往于廣佛各地四通八達(dá)快捷便利擁有極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 板塊項(xiàng)目與分析 分類 項(xiàng)目名稱 住宅總建面 入市時(shí)間 主力產(chǎn)品 最近一期均價(jià) 未來預(yù)售 中高端住宅 招商依云曦城 約 20 萬㎡ 預(yù)計(jì)2020 年底 預(yù)計(jì) 140220 ㎡ 約 20 萬㎡ 天基項(xiàng)目 約 65 萬㎡ 預(yù)計(jì)2020年 預(yù)計(jì) 89120 ㎡ 約 65萬㎡ 普通住宅 錦繡華庭三期四期 約25萬㎡ 預(yù)計(jì) 2020 年 預(yù)計(jì) 130180 ㎡ 5500 元㎡ 約 25萬㎡ 十八羅漢崗地塊 約 27 萬㎡ 預(yù)計(jì) 2020 年 預(yù)計(jì) 7012 ㎡ 約 27 萬㎡ 預(yù)計(jì)獅山 3年內(nèi)陸續(xù)推超 2020多畝地塊基本以商住用途為主 商住項(xiàng)目預(yù)售量約 80 萬㎡未來將不斷推出優(yōu)質(zhì)地塊后續(xù)供應(yīng)或成高端住宅主戰(zhàn)場(chǎng) 分類 項(xiàng)目名稱 總建面 入市時(shí)間 功能 最近一期均價(jià) 未來預(yù)售 商業(yè) 和信商業(yè)中心 約 83 萬㎡ 開始招商預(yù)計(jì) 72020 年開業(yè) 綜合性購物中心酒店 約 83 萬㎡ 嘉逸酒店 約 3 萬㎡ 項(xiàng)目已落成預(yù)計(jì) 2020 年開業(yè) 酒店 約 3 ㎡ 水晶灣步行街 約 3 萬 ㎡ 商鋪成交 8成預(yù)計(jì) 2020 年開業(yè) 商業(yè)街 10000 元㎡ 約 2 萬㎡ 商業(yè)項(xiàng)目未來上市約 145 萬㎡整體體量較低難以滿足城市化發(fā)展進(jìn)程 住宅供應(yīng)與分析 近年大瀝市場(chǎng)乘坐廣佛同城的快車迅速發(fā)展消化速度快價(jià)格高企今年廣佛同時(shí)限購剛需已成為主要客戶來源但是大瀝市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)嚴(yán)重缺貨這就為附近的松崗里水市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇 獅山發(fā)展迅速環(huán)境資源豐富中心地區(qū)依托政府規(guī)劃配套越來越完善必然分流周邊地區(qū)客戶將對(duì)其造成不可避免的影響 小結(jié) 2020 佛山市場(chǎng)小結(jié) 整體經(jīng)濟(jì)格局分析 未來政策及供應(yīng)預(yù)測(cè) 2020 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù) 判 2020市場(chǎng)展望 1 萬眾期待的金九和十一黃金周在慘淡中收?qǐng)龃驌袅税l(fā)展商信心的同時(shí)也更堅(jiān)定了消費(fèi)者對(duì)第四季度價(jià)格再度下調(diào)的信心在此基礎(chǔ)上我司對(duì)后市的預(yù)判如下 一貨幣政策年末有望放松樓市調(diào)控政策不變 上半年連續(xù)六次提存及三次加息加上多種的物價(jià)調(diào)控措施全國物價(jià)已逐漸穩(wěn)定但連續(xù)的貨幣收緊政策已對(duì)全國經(jīng)濟(jì)造成了重大的影響在十月初中央批準(zhǔn)浙江政府自行發(fā)行地方債券及溫州提出 600 億元的救市基金申請(qǐng)都折射出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)下滑勢(shì)頭隨著歐美債務(wù)危機(jī)升級(jí)外圍經(jīng)濟(jì)也越趨緊張美國眾議院通過《 2020 年貨幣匯率監(jiān)督改革法 案》迫使人民幣加速升值沖擊我