【正文】 在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 ? 工程部： 負(fù)責(zé)工程維護(hù)管理工作。 ? 客戶服務(wù)部： 負(fù)責(zé)客戶關(guān)系的維護(hù)與客戶投訴、糾紛的解決。 ? 經(jīng)營策劃部： 負(fù)責(zé)組織營銷推廣活動，協(xié)助租賃部實(shí)施推廣策略。 ? 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)經(jīng)營財(cái)務(wù)運(yùn)作、財(cái)會管理工作，同時(shí)兼管租金和管理費(fèi)的收取支出等。 六 . 招商不是目的，經(jīng)營才是正道 78 部門職責(zé)： ? 總經(jīng)理： 對項(xiàng)目的總體經(jīng)營負(fù)責(zé)，根據(jù)董事會（或項(xiàng)目決策小組）下達(dá)的目標(biāo)，制訂完整的經(jīng)營運(yùn)作方案，并組織實(shí)施。經(jīng)營公司成立伊始即承接項(xiàng)目開業(yè)前后的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括接管物業(yè)、銜接工程、組織租戶入場裝修、辦理業(yè)主收鋪手續(xù)、組織租戶開業(yè)，策劃實(shí)施開業(yè)、制訂經(jīng)營策略等。 從目前的情況來看，第二種模式較為可行。 ? 合作管理： 發(fā)展商與商業(yè)管理公司共同合作成立項(xiàng)目經(jīng)營管理公司，共同負(fù)責(zé)的購物中心的日常經(jīng)營管理，由商業(yè)管理公司派員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)營管理公司的總經(jīng)理和業(yè)務(wù)部門經(jīng)理，通過合作管理，提高項(xiàng)目管理水平并為發(fā)展商培養(yǎng)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，以便在合作期滿后開發(fā)商能順利接手管理。 五 .代理制控制大于激勵，合作經(jīng)營是可探索的方向 76 在運(yùn)營階段，與商業(yè)管理公司的合作模式主要有：全權(quán)委托管理、合作管理和顧問方式。 五 .代理制控制大于激勵，合作經(jīng)營是可探索的方向 75 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 2 副總經(jīng)理 1 財(cái)務(wù)部 人力行政部 銷售部 物業(yè)部 租賃部 工程部 營銷部 法務(wù)部 技術(shù)部 土 建 組 機(jī) 電 組 裝 修 組 與代理公司合資組建，我司占絕大多數(shù)股權(quán)，公司獨(dú)立經(jīng)營核算，副總經(jīng)理 2由代理公司高層擔(dān)任，其主管的租售 /營銷團(tuán)隊(duì)也主要由其負(fù)責(zé)，人員工資由合資公司統(tǒng)一發(fā)放。 四 .賣鋪后的主題商業(yè)是個(gè)謊言，產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一不可動搖 74 聯(lián)合代理不可行，獨(dú)家代理存在多種弊端 …. 當(dāng)你不能引入競爭機(jī)制而又無法收縮控制時(shí)，最好的辦法是把雙方利益捆得更緊 ….. 從長遠(yuǎn)經(jīng)營的角度來看，世品仍然是一個(gè)可以引入的外部力量。 四 .賣鋪后的主題商業(yè)是個(gè)謊言，產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一不可動搖 73 對于水城項(xiàng)目，我們同樣認(rèn)為產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一不可動搖，隨著項(xiàng)目區(qū)位利好的不斷落實(shí)， 35年后，項(xiàng)目將進(jìn)入成熟經(jīng)營期，所帶來的長期回報(bào)遠(yuǎn)大于銷售的近期利益。 “商鋪賣得太多，經(jīng)營權(quán)無法統(tǒng)一，‘貓’ (Mall)會變成‘老鼠’，新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)。與之對應(yīng)，名盛廣場的買鋪行動造成了今日黃金地段招租不滿的經(jīng)營局面。 三 .大而全不是特色，打造主題式商業(yè)才有真正出路 72 商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的幾種解決方式： ? 開發(fā)商統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一租賃和管理； ? 確定經(jīng)營主題，銷售后返租數(shù)年，即延后交鋪； ? 確定某個(gè)主題，銷售后由業(yè)主自行招租或經(jīng)營。 “上海新天地”與“西湖天地”都是由美國設(shè)計(jì)師本杰明操刀，以保留歷史建筑為藍(lán)本，將原來的老民居功能轉(zhuǎn)化為商業(yè)功能。近 600米空間里，花崗石地板，透明清片雕花玻璃窗，仿古黑檀木家具和真絲燈籠家具，營造出一個(gè)古典而又現(xiàn)代的迷人世界。 1925年成為辛亥革命元老的宅院，1965年恢復(fù)為茶室。比如現(xiàn)在作為會所的涌金樓，原為北宋翰林學(xué)士領(lǐng)受慶宴之地，南宋時(shí)重建。 三 .大而全不是特色，打造主題式商業(yè)才有真正出路 70 杭州新天地 首期“西湖天地”取名“園林篇”，坐落在西湖南線風(fēng)景區(qū)內(nèi)素有“長堤接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬家”之稱的涌金池畔，與西湖十景之一的“柳浪聞鶯”相鄰，占地達(dá) 3萬平方米。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到“翠湖天地”自 2022年 6月 7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～ 25000元。現(xiàn)在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的 98家租戶中， 85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。這些活動很有針對性，針對一些文化政治的團(tuán)體，針對雅皮一族，針對中產(chǎn)階層。 三 .大而全不是特色，打造主題式商業(yè)才有真正出路 69 上海新天地的招商與管理 ? 管理者與經(jīng)營者分離： 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際 Mall運(yùn)營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認(rèn)可。 ? 最后階段的定位是：投資方要 讓新天地成為一個(gè)國際交流和聚會的地點(diǎn) ，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會。投資方希望上海新天地 成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn) 。 ? 第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地方能夠 將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起 ，投資方認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。 此外，夜生活娛樂天堂的打造離不開 富有主題和特色的西街 ，而目前，西街還僅僅是一個(gè)造夢場 … 三 .大而全不是特色，打造主題式商業(yè)才有真正出路 68 上海新天地定位三部曲 上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)，是一個(gè)具有國際知名度的聚會場所。租戶需要保持本品牌一貫的服務(wù)水平，這是達(dá)到與購物中心雙贏這個(gè)目標(biāo)的唯一途徑； ? 從購物中心角度看，租戶是購物中心的直接“上帝”，租戶進(jìn)駐的目的是盈利，因此購物中心必須圍繞著如何 提升租戶利潤空間 這個(gè)前提來展開種種為租戶的服務(wù)，如通過各種活動與途徑來增加客流；同時(shí)，購物中心細(xì)節(jié)所體現(xiàn)出的品質(zhì)、各業(yè)態(tài)合理的比例搭配與分布、服務(wù)的靈活多樣，等等因素是賦予顧客美好體驗(yàn)與感受直接方式，這種體驗(yàn)是顧客認(rèn)同購物中心并成為忠誠客戶的前提。銀州城：首層租金 120～ 240元/m2(含管理費(fèi) )；二層90～ 140元 /m2；三層吉之島；四層 40～ 60元 /m2；德勝樓約 20元/m2 保底分成：15～ 25％，手記區(qū)最低 4％ 三樓內(nèi)衣區(qū) 100元/m2 一層已街鋪及專業(yè)店為主 300元 /m2,二層 110～120元 /m2,現(xiàn)五折租金；三層空置率較高，約 30元 /m2 一層120～180元/m2；二層 60～80元 /m2；三層45～ 65元 /m2；四層30～ 45元 /m2 推出總量 總建筑面積 8萬 m2，約 600間鋪位 總建筑面積約 9萬 m2 總建筑面積 80萬 m2，商業(yè)面積超 23萬 m2 總面積超 m2 63 體量大已經(jīng)不是特色，甚至不再是一個(gè)優(yōu)勢，而且，水城在佛山也不屬于體量最大的項(xiàng)目； 檔次高、品牌全也不再吸引人，順聯(lián)國際改變佛山人外出消費(fèi)習(xí)慣的愿望至今是一個(gè)夢想； 地鐵對于投資者是一個(gè)升值的概念，但是對于長久經(jīng)營的商家而言可能意味著本地消費(fèi)者的更大規(guī)模外流。 二 .第一筆租金不是勝利， 3年后才是真正的開始 61 租金測算 A區(qū) 元 /m2 B區(qū) 元 /m2 C區(qū) 元 /m2 D區(qū) 元 /m2 均價(jià) 元 /m2 首層 25 二層 25 三層 (含溜冰場、電影院 ) 四層 20 共計(jì) 定價(jià)原則： ? 次主力店和重點(diǎn)品牌的租金按去年批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)制定； ? 普通商鋪二層價(jià)格約為首層價(jià)格的 60%，三、四層也按此比例遞減； ? 普通商鋪同層價(jià)格從南往北、從東往西遞減；主通道及中亭位價(jià)格略高于周邊商鋪；小商鋪按主通道及中亭位向周邊商鋪遞減 如果按總建筑面積 ，均價(jià)為 /平方米計(jì)算，東廣場年租金收益約為 62 周邊項(xiàng)目調(diào)研數(shù)據(jù) 項(xiàng)目名稱 南海廣場 城市廣場 順聯(lián)國際購物中心 東方廣場 嘉信茂廣 場 百花廣場 匯潮天地 佑一城 管理費(fèi) 25元 /m2 25元 /m2 30元 /m2 金山街 40元 /m2；德勝樓有中央空調(diào) 25元 /m2,無空調(diào) 8元 /m2 30元 /m2 50元 /m2（實(shí)用面積） 25元 /m2 30元 /m2 實(shí)用率 50% % 60% 金山街 50％ 100% 50% 70% 52% 價(jià)格 專柜分成約 25％；一層出租約 400元/m