【正文】 發(fā)展商 順德保利嘉信置業(yè)有限公司 地段 順德大良新城區(qū)祥和路 規(guī)模 總建面 80萬(wàn)平方米 配套 會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行、大型商業(yè)中心、市區(qū)班車(chē)等 主力戶型 產(chǎn)品鏈豐富，最新一期以 140180平米 5房為主 嘉信城市花園 07年以來(lái)推貨情況 推出時(shí)間 推貨面積 推出套數(shù) 均價(jià) 戶均面積2021430 21588 176 4700 2021525 46091 272 5300 2021118 11982 114 6900 20211117 10323 84 7000 202114 190 6500 2021124 210 6200 1 2 5 4 3 6 7 萬(wàn)科新城灣畔 入市策略： ?以最優(yōu)景觀資源產(chǎn)品首先入市，樹(shù)立品牌形象，拉升產(chǎn)品價(jià)值； ?產(chǎn)品打造上，從迎合當(dāng)?shù)匦枨蟮膭e墅產(chǎn)品入手直接打動(dòng)客戶，獲得高價(jià)及銷(xiāo)售速度雙重成功； ?附加值打造：利用高贈(zèng)送提升項(xiàng)目附加值，獲得市場(chǎng)認(rèn)可； 產(chǎn)品組合： 150250㎡ 的三房、四房、五房產(chǎn)品、臨江 400800方獨(dú)棟、雙拼別墅 ? 位處大良新城德勝河畔 ； ?規(guī)模：占地 ，總建面 17萬(wàn)，容積率 ? 項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)是： 江景資源、濕地公園景觀、萬(wàn)科品牌價(jià)值、大良區(qū)位、物業(yè)管理價(jià)值、產(chǎn)品附加值高 ； 一線江景樓盤(pán)，高附加值產(chǎn)品、絕版江景為最大賣(mài)點(diǎn) 別墅產(chǎn)品短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，并抬升項(xiàng)目整體價(jià)值 推售時(shí)間 推售座數(shù) 推售套數(shù) 戶型 面積（㎡） 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /㎡ ） 目前余貨 2號(hào)樓 96 五房 210（ 250） 7819 0 3號(hào)樓 49 四房 170190（ 190。 較早的商業(yè)老區(qū) ，隨著東 區(qū)的城市化進(jìn)程與新城區(qū) 開(kāi)發(fā)，逐漸淡出市場(chǎng)高尚 居住選擇地。 傳統(tǒng)的繁華生活居住圈 。 交通利好不斷 ，地段 繁華度愈強(qiáng)。 本項(xiàng)目 大良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域集中于新城區(qū)（ 12021元 /平米）； 容桂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新城區(qū)新興片區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)將發(fā)展成熱點(diǎn)版塊區(qū)域。因此，使得價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。 2021年 17月，大良商品整體住宅成交均價(jià)為 9858元 /平方米，即將破萬(wàn)元大關(guān)。從供銷(xiāo)情況反映出，住宅新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交需求量，從總體市場(chǎng)判斷， 2021年新增量較大，并且市場(chǎng)對(duì)存量的消化速度較慢。 一、順德區(qū)住宅市場(chǎng)供需情況： 供應(yīng)與需求方面 供需對(duì)比 ?10年供應(yīng)量略大于銷(xiāo)售量 0 9 年 1 0 年順德區(qū)住宅供銷(xiāo)對(duì)比圖0510152025303540450901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912 1001 1002 1003 1004 1005 1006供應(yīng)面積（萬(wàn)平） 成交面積（萬(wàn)平）版權(quán)所有，資料由： 整理編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 成交情況 2 0 0 9 2 0 1 0 年順德區(qū)住宅月度成交走勢(shì)圖051015202530351月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬(wàn)平方米0100020213000400050006000700080009000元/ 平方米0 9 年成交面積 1 0 年成交面積 0 9 年成交均價(jià) 1 0 年成交均價(jià)順德區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)為量跌價(jià)升，成交面積為 ，環(huán)比降幅為 %，與去年同期相比下降 61%；成交均價(jià)為 7913元 /平方米，環(huán)比上升 %，同比上升%。希望新城的集中商業(yè)有亮點(diǎn)，如有書(shū)城，溜冰場(chǎng)，電影院，美食廣場(chǎng)等。在順德一定要聚攏人氣 ，商業(yè)方面一定要搞美食廣場(chǎng)；另外一定要有飲茶的地方，針對(duì)有實(shí)力的消費(fèi)群體；順德人消費(fèi)得起 LV、 GUCCI等奢侈品牌，但是習(xí)慣出埠購(gòu)買(mǎi)；在順德如果要引入這樣的品牌，必須要建立客戶的信心。 —— 某墨印公司老板黃先生 大良的商業(yè)其實(shí)說(shuō)真的沒(méi)有一個(gè) 大規(guī)模的購(gòu)物中心 ，你說(shuō)吉之島、新世界那邊都是小打小鬧，沒(méi)有一個(gè)一條龍的，最好出來(lái)逛街，一家?guī)卓诙寄茉谶@呆上一天的，連書(shū)城也沒(méi)有，新城區(qū)那邊如果要做集中商業(yè)靠周邊的人消費(fèi)肯定是不夠的，肯定要有亮點(diǎn)，香港味濃一點(diǎn)，本地人都喜歡香港的商業(yè)； —— 某塑料外貿(mào)公司老板陳先生 我個(gè)人看好 高檔的飲食業(yè) ，（大良新城）這附近吃飯的地方都沒(méi)有，遠(yuǎn)點(diǎn)要去容桂或大良城區(qū)那邊，很不方便，交通好點(diǎn)也來(lái)意算了，但這里的交通真的比不上一線城市，光 105國(guó)道就經(jīng)常塞車(chē)?！?保利百合業(yè)主譚先生集中商業(yè)還是得 看定位，看交通 ，新城區(qū)那邊人氣很少，必須是要往外吸引人群的。某塑料外貿(mào)公司老板吳先生希望大良新城區(qū)的商業(yè)運(yùn)作能夠把一線城市的模式搬過(guò)來(lái)；可以 定位高端，直接帶動(dòng)整個(gè)；或者在 定位上以中高端為主。在順德一定要聚攏人氣 ，商業(yè)方面一定要搞美食廣場(chǎng)；另外一定要有飲茶的地方，針對(duì)有實(shí)力的消費(fèi)群體；順德人消費(fèi)得起 、 等奢侈品牌，但是習(xí)慣出埠購(gòu)買(mǎi)；在順德如果要引入這樣的品牌，必須要建立客戶的信心。—— 某墨印公司老板黃先生大良的商業(yè)其實(shí)說(shuō)真的沒(méi)有一個(gè) 大規(guī)模的購(gòu)物中心 ，你說(shuō)吉之島、新世界那邊都是小打小鬧，沒(méi)有一個(gè)一條龍的，最好出來(lái)逛街，一家?guī)卓诙寄茉谶@呆上一天的，連書(shū)城也沒(méi)有，新城區(qū)那邊如果要做集中商業(yè)靠周邊的人消費(fèi)肯定是不夠的，肯定要有亮點(diǎn)，香港味濃一點(diǎn)，本地人都喜歡香港的商業(yè)；—— 某塑料外貿(mào)公司老板陳先生我個(gè)人看好 高檔的飲食業(yè) ，（大良新城）這附近吃飯的地方都沒(méi)有，遠(yuǎn)點(diǎn)要去容桂或大良城區(qū)那邊，很不方便，交通好點(diǎn)也來(lái)意算了，但這里的交通真的比不上一線城市，光 國(guó)道就經(jīng)常塞車(chē)。 —— 保利百合業(yè)主譚先生 集中商業(yè)還是得 看定位，看交通 ，新城區(qū)那邊人氣很少，必須是要往外吸引人群的。 —— 某塑料外貿(mào)公司老板吳先生 要求： ?便捷 ?人氣 ?規(guī)模 ?亮點(diǎn) 希望大良新城區(qū)的商業(yè)運(yùn)作能夠把一線城市的模式搬過(guò)來(lái)；可以 定位高端，直接帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展 ；或者在 定位上以中高端為主。一定要集中商業(yè)里有什么亮點(diǎn)才能吸引消費(fèi)，像大良就少像樣的電影院，溜冰場(chǎng)，天佑城人流旺，跟這兩個(gè)也有關(guān)系，還有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 —— 碧桂園高級(jí)投資經(jīng)理?xiàng)钕壬? 客戶訪談：短時(shí)間內(nèi)形成成熟的商業(yè)氛圍有一定的難度，主要改善交通，提供便利，建議做具備規(guī)模的特色商業(yè)。尤其是順德人不光會(huì)到本地已有的成熟商業(yè)點(diǎn)消費(fèi)，還會(huì)去禪桂城區(qū)商圈消費(fèi)，甚至廣州的商業(yè)點(diǎn)，這種消費(fèi)習(xí)慣一旦形成很難更改，所以 該地塊的商業(yè)未來(lái)面臨著多層次的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 —— 商業(yè)投資資深客戶陳女士 ?看好大良新城商業(yè)發(fā)展前景，但要有政府的政策支持 ?吸引人流量，要求改善交通情況 ?準(zhǔn)確進(jìn)行商業(yè)定位，建議做特色商業(yè)。做低檔就肯定沒(méi)有客人，要做些 有特色的商業(yè) ，還是有機(jī)會(huì)。 經(jīng)過(guò)時(shí)間的沉淀，天佑城帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，成為區(qū)域核心商圈。 ?1F：名店街，兼有樂(lè)購(gòu) TESCO、書(shū)城、攝影、餐飲、電器、室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)； ?2F：流行服飾區(qū)域，兼有特色美食店； ?3F：地心吸力娛樂(lè)廣場(chǎng)，有國(guó)際美食廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)中心、影城、 KTV、美容中心等康體娛樂(lè)配套。 項(xiàng)目概況： ?定位： 高檔購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)城，以購(gòu)物、飲食、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)為 5大核心 ?區(qū)位： 中心組團(tuán)樞紐位置，輻射消費(fèi)人口 100多萬(wàn)，與文塔公園形成配套購(gòu)物廣場(chǎng) ?體量： 商業(yè)面積 9萬(wàn)多平米，大型停車(chē)場(chǎng)可停放 1300輛小車(chē) ?周邊： 有天安、樂(lè)購(gòu)、易初蓮花三大百貨商場(chǎng)，高尚住宅小區(qū)（活力盈居，鴻海豪庭等），各式餐飲，幼兒園，中小學(xué)。 大良城南商圈：大潤(rùn)發(fā)主體為大型超市，僅解決居民日常生活需要，且周邊無(wú)大型購(gòu)物商場(chǎng)，不具有區(qū)域輻射力 ?定位： 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、住宿、觀光、文化于一體的大型購(gòu)物中心 ?區(qū)位： 位于順德新城區(qū)順德區(qū)政府附近，毗鄰 105國(guó)道和興順河 ?體量： 占地面積 2萬(wàn) m2， 總建面達(dá) 18萬(wàn) m2，停車(chē)位1500個(gè) ?周邊： 幼兒園、小學(xué)、順德中學(xué)、 高素質(zhì)住宅 （嘉信城市花園、純水岸、水悅城邦、萬(wàn)科蘭喬圣菲等） 項(xiàng)目概 況 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 商場(chǎng)缺乏準(zhǔn)確的定位，經(jīng)營(yíng)狀況不佳 ?進(jìn)駐品牌檔次不等 ，品牌商家包括蘇寧、都匯超市、7— 11便利店、萬(wàn)寧、易食堂等，還有不少二三線店面穿插其中，如服裝批發(fā)、小食檔等。 ?業(yè)態(tài)分布： 商場(chǎng)一樓主體為大潤(rùn)發(fā)超市，另外有少量服裝品牌店、尚朋堂涮涮鍋火鍋店、肯德基及茶葉、蜂蜜店；二樓整層為超市。臨近大良客運(yùn)站 ?體量： 30,000平米 ?區(qū)域繁華程度： 該區(qū)域位于大良與杏壇的分界線附近，也是通往多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都要道，車(chē)流量大，人流量也比較大。 永旺購(gòu)物中心 新一城沃爾瑪 樂(lè)購(gòu) 大良城東商圈：形成以永旺購(gòu)物中心為核心的“五分鐘商業(yè)圈”的格局 三層 娛樂(lè)空間 ：休閑娛樂(lè)、童裝、早教、電子游戲、大型餐飲 二層 生活前沿 ：休閑服飾、商務(wù)男裝、運(yùn)動(dòng)器材、特色餐飲 一層 大型專(zhuān)賣(mài)店，服務(wù)娛樂(lè)、精品首飾、品牌服裝鞋帽 負(fù)一層 家居飾品 ：沃爾瑪超市、化妝品、家居飾品、通訊、煙酒、家電、藥店、休閑飲品 沃爾瑪各層業(yè)態(tài)分布 二層 大型專(zhuān)賣(mài)店，服務(wù)娛樂(lè)、精品首飾、品牌服裝鞋帽 一層 大型專(zhuān)賣(mài)店，服務(wù)娛樂(lè)、精品首飾、品牌服裝鞋帽、超市 負(fù)一層 停車(chē)場(chǎng) 二層 超市、充值、箱包、服飾、飾品 一層 真功夫、珠寶、鞋業(yè) 樂(lè)購(gòu)各層業(yè)態(tài)分布 永旺各層業(yè)態(tài)分布 城東商圈的三大零售店為高檔樓盤(pán)林立的大良東區(qū)居民提供了生活便利，但定位中檔，不能滿足本地人的中高端購(gòu)買(mǎi)需求。 ?2021年永旺購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)打破了桂城商業(yè)多年的悶局； ?樂(lè)購(gòu)于 2021年 11月開(kāi)業(yè)； ?新一城沃爾瑪 于 2021年12月開(kāi)業(yè)； ?大良東區(qū)以及周邊基本形成了“五分鐘商業(yè)圈”的格局； ?大良東區(qū)成為了全國(guó)少有的集中三家世界零售業(yè)巨頭的城區(qū)之一。不能解決人們生活需要，導(dǎo)致人氣不足。 ?該區(qū)域位于城中心，是連通新老城區(qū)的一個(gè)重要地段，人流及車(chē)流量大。 體量： 定位： 中低檔年輕時(shí)尚地帶 客戶群分析： 面對(duì)的群體主要是學(xué)生、收入水平中等或中下的人群。二、三樓為低檔產(chǎn)品商鋪，以經(jīng)營(yíng)服裝及小飾品為主。/月） 經(jīng)營(yíng)狀況 容山商場(chǎng)商業(yè)圈 容山商場(chǎng) 3,000多平米 綜合性超市 日用品零售 本地人主要購(gòu)物場(chǎng)所， 經(jīng)營(yíng)良好 鳳祥南 振華路商業(yè)街 宏駿廣場(chǎng) 18,000平米 中低檔年輕時(shí) 尚潮流地帶 服裝、飾品 1F： 150－ 200 2F： 50－ 80 3F： 30－ 40 年輕人購(gòu)物場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)一般 鳳祥南路商業(yè)步行街 60－ 100平米/間 商業(yè)步行街 服裝、鞋業(yè) 150－ 200 本地人逛街去處，經(jīng)營(yíng)較好 天佑城商業(yè)圈 天佑城 99,000平米 中高檔購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)城 日用品零售、 餐飲、娛樂(lè) 1F： 200－ 250 2F： 50－ 80 引進(jìn)國(guó)際一線品牌，定位中高端消費(fèi)，人流量大 街鋪 50－ 60平米 /間 服裝為主 80100 新興商圈，經(jīng)營(yíng)良好 總體概況 共約 13萬(wàn)平米 日用品零售、服飾、餐飲、娛樂(lè)為主 容桂商圈總體量約 13萬(wàn)平米，主要以定位中低檔的傳統(tǒng)商業(yè)中心為主，定位中高端的天佑城帶動(dòng)容桂區(qū)域核心商圈。 中低檔商業(yè) 步行街 以服裝、鞋業(yè) 為主 200300元 品牌齊全，人流量大，早年生意較火爆，近年來(lái)隨著商業(yè)中心的東移，經(jīng)營(yíng)狀況有所下滑 新世界中心 28,000平米 中低檔年輕 時(shí)尚地帶 服裝、鞋業(yè)、 飾品等 1F臨電梯商鋪 300元， 2F獨(dú)立商鋪 250300元， 3F開(kāi)放式鋪位 100125元（均含物管） 較受年輕人歡迎，但經(jīng)營(yíng)狀況一般 城東商圈 永旺商業(yè)中心 100,000平米 中高檔購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心 日用品零售、服裝、餐飲 1F： 200－ 300元 2F： 80－ 150元 吉之島聚斂了不少人氣，廣受客戶歡迎 新一城沃爾瑪 10,000多平米 中高檔購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心 日用品零售、服裝、餐飲、娛樂(lè) 100—200元 /㎡ /月（含物管費(fèi)） 入駐品牌高檔，定位高端，很多單位招租 樂(lè)購(gòu) 18,000平米 中檔購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心 日用品零售、 服裝、餐飲 1F： 7585元 2F（商業(yè)街）： 300330元（均含物管） 以超市為核心帶動(dòng)商鋪運(yùn)營(yíng) 城南商圈 大潤(rùn)發(fā) 30,000多平米 倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物 中心 日用品零售 定位較為平民化，吸引 大量?jī)r(jià)格敏感客戶 新城區(qū)商圈 嘉信城市廣場(chǎng) 180,000平米 中低檔年輕時(shí)尚