【正文】 42 。 年 6 月 第三家店開始試營業(yè) 第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預計的投資總額為 2900 萬美元，注冊資本 1200 萬美元，以及各項目都是租賃建成的商業(yè)設施并對其進行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對較少，而流動資金的需要相對較大。 年 11 月 1）委托監(jiān)理公司進行監(jiān)理； 2）申領開工證； 3）招投標確立施工隊 年 12 月 1）落實市政設施配套方案，并委托設計； 2）訂購各項機電設備； 3）簽定施工承包合同，改造工程開工。 年 5 1） 裝改造工程竣工驗收； 2） 進行開業(yè)前準備工作。 第二家大型綜合超市 1. 20xx 年 10 月前 1） 落實店址，簽定承租協(xié)議； 2） 委托裝修改造規(guī)劃設計； 3） 征詢有關政府職能部門的設計意見； 4） 評審設計及進行有關修改； 5） 繪制施工圖。 4) 落實市政設施配套方案，并委托設計； 5) 訂購各項機電設備。 第一家大型綜合超市 (永平小區(qū)店 ) 1. 20xx 年 10 月前 1) 落實店址，簽定租賃意向書； 2) 委托裝修改造規(guī)劃設計； 3) 征詢有關政府職能部門的設計意見； 4) 評審設計及進行有關修改； 5）編制施工圖。 根據(jù)初步項目實施時間表，計劃在 20xx 年 6 月前完成合資公司的注冊成立手續(xù)， 20xx 年 8 月第一家大型超市開業(yè)， 20xx 年 6 月第二家大型超市開業(yè) ,20xx 年6月第三家超市開業(yè) . 38 合資公司注冊 1. 20xx 年 9 月 編制項目可行性研究報告； 項目可行性研究審批前期準備工作； 2. 20xx 年 3 月 申報項目可行性研究報告； 編制合資合同與章程； 3. 20xx 月 5 月 合資合同與章程 簽訂并報批。 根據(jù)有關規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負責工程項目監(jiān)理。 為使項目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出 21 世紀國際先進商業(yè)設施的建筑水平，本項目將聘請甲級設計院進行裝修方案設計。 對從事食品購銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對不合格者禁止上崗。 熟食加工間按規(guī)定設計 。 因為本項目在規(guī)劃設計中采用有力的消防措施，將使項目的安全運作得到可靠的保證。另外項目內(nèi)設有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，以保證火災報警以及自救的需要，在各層均設置安全出口、疏散導向指示標志和應急疏散照明裝置。 消防 36 根據(jù)消防部門有關規(guī)定，本項目總圖布局中設置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。 超市設有室外隔油池及地下化糞池，商業(yè)廢水通過隔油池進入市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進入市政管道。 城市基礎設施配套 據(jù)初步測算，超市水、電、氣、熱、冷等能源消耗量： 用電容量 4000 千伏安 35 給水量 100噸 /日 排水量 130 噸 /日 冷負荷 200 大卡 以上所需能源消耗量已同有關部門協(xié)調(diào)解決。 改造中央空調(diào) 一套 自動監(jiān)控系統(tǒng) 一套 通訊系統(tǒng) 一套 自動扶梯 四部 貨梯 二部 計算機系統(tǒng) 若干套 照明系統(tǒng) 一套 廣播、電話 系統(tǒng) 45 條 工程所需原材料盡量選用國產(chǎn)材料，設備優(yōu)先選擇國內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機電設備可考慮國外進口。 電氣 34 超市所需 4000KVA 負載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機組。 建筑結(jié)構(gòu) （ 1） 建筑平面布局（見附圖） （ 2） 物流導向：人流從商場正面進入，商品由商場地下一層進入。永平小區(qū)五街區(qū)安全配套設施一應俱全。 第九章 裝修改造、基礎設施配套和環(huán)境措施 （以永平小區(qū)店為例） 場地現(xiàn)狀 永平小區(qū)地處南通大街，位于哈爾濱市太平、南崗、道外三區(qū)交匯處，與東直路、太平橋相連，組成以太平橋為中心向四周輻射的商貿(mào)金融中心，濃郁的商 33 業(yè)氛圍與都市氣息密切聯(lián)系，周邊具有良好的社區(qū)環(huán)境，商業(yè)氣息濃厚。 第二家店的籌備情況 第二家店將設在哈爾濱市南區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 具體分布 總建筑面積 36000 平方米，其中： 賣場 10000 平方米； 加工區(qū) 20xx 平方米； 辦公室 1000 平方米； 其它 5000 平方米； 另附停車場地 120xx 平方米。 停車場 停車場是大型超市重要的組成部分。 加工場及存貨區(qū) 加工場及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運至大型超市的 31 商品進行加工分類后進行必要的儲備或包裝以便隨時上架。 賣場 賣場位于地上一、二層 ，主要經(jīng)營食品和非食品兩大類商品，經(jīng)營的主要產(chǎn)品有：百貨、包裝及副食品、飲料、煙酒、輕工產(chǎn)品、服裝、鞋帽、農(nóng)副土特產(chǎn)品、文體產(chǎn)品、勞保產(chǎn)品、工藝美術產(chǎn)品、電器、辦公設備、計算機及外圍設備、建筑及裝飾材料、家具、電訊材料、照相器材、聲像器材、五金交電、汽車配件、日用化工產(chǎn)品、機械設備等。 該地符合第二家店的店址的基本要求。 該地符合第一家店的店址的基本要求。永平小區(qū)店將是哈爾濱市最具特色的購物中心，該地區(qū)為哈爾濱市繁華的商業(yè)區(qū)。 合資公司擬建的第一家超市，將定位于哈爾濱市，此店作為合資公司的第一家店。 第八章 項目選址、各店物業(yè)狀況及基本條件 開設地點 合資公司計劃在哈爾濱市和黑龍江省其他地方開設、經(jīng)營三家大型綜合連鎖超市。 對高級、中級管理人員及一般員工的培訓內(nèi)容包括商品知識、商業(yè)文化、商業(yè)道德、營銷策略、大型超市服務規(guī)范、文明禮貌、消防、外語等各項專門課程。所有員工都需要就有關中國外資企業(yè)法規(guī)和商業(yè)管理政策等方面 27 進行系統(tǒng)地學習與培訓，重點為職業(yè)道德教育和技術業(yè)務教育。幾項工資福利將根據(jù)中國法律的法定要求的變化而變化。 工資福利 根據(jù)目前中國政府關于外商投資企業(yè)勞動人事的有關法規(guī)，除工資之外，合資公司將按照員工工資總額的 48%支付員工的福利保險費用（ 其中：福利 14%，保險 34%）。合資雙方聯(lián)合組成考評委員會負責考評工作，擇優(yōu)錄用。 店 長 人事部 資訊部 維修部 會計部 保安部 美工部 干食品部 收銀部 生 鮮食品部 日用品及家電部 紡織品部 26 人力資源計劃 勞動定員合資公司的每家超市的定員約 450500 人，按照崗位職責的不同，分為高級管理人員（總經(jīng) 理、店長和公司部門經(jīng)理等）、中級管理人員（店部門主管等）、一般管理人員三個管理層次，其中高級管理人員中外方有 5 人。各職能部門設置主管 1 名。其他籌建前期的職能如發(fā)展、工程等將由 XXX根據(jù)其發(fā)展計劃統(tǒng)籌。該部負責統(tǒng)籌下轄兩個分店的勞動人事、對外聯(lián)絡、處理與各企事業(yè)單位與政府部門的關系、辦理各項政府手續(xù)等?？偨?jīng)理執(zhí)行董事會的各項決議，組織、領導公司的日常經(jīng)營管理工作。 董事會下設經(jīng)營管理機構(gòu)，設總經(jīng)理 1 名。董事長由董事會根據(jù) XXX提名任命。 董事會是合資公司的最高權(quán)力機構(gòu)，決定合資公司的一切重大問題。 引進設 備 本項目建設的三家超市所需大部份設備由合資公司在國內(nèi)采購，部份電腦和生鮮設備擬通過供應商從歐美采購。 (四 ) 財務管理系統(tǒng) 由 XXX 集團開發(fā) , 配合現(xiàn)有的商業(yè)管理系統(tǒng)對合資公司的財務各項指標進行管理。條碼的使用不但大大提高了分店人員的工作效率 , 還能使分店能夠及時的對所有產(chǎn)品進行詳細到單品包裝級別的管理。 分店管理系統(tǒng)是電腦化商業(yè)管理系統(tǒng)的具體操作層面，由于每個超市本身是一個自主經(jīng)營的實體，所以該系統(tǒng)主要是由一個功能涵蓋廣泛的軟件來完成， 該軟件包括下列模塊 : 1. 商品和供應商基本數(shù)據(jù)維護 2. 促銷資料維護 3. 訂貨系統(tǒng) 4. 條碼 , 貨架標簽打印 5. 收貨系統(tǒng) 6. 盤點及庫存管理 7. 供應商對帳系統(tǒng) 8. 報表系統(tǒng) 所有與商品流通有關的流程全部都圍繞著 XXX 內(nèi)部的商品編號及條碼，由該系統(tǒng)自動進行控制。 (一 ) 商品管理系統(tǒng) . 商品管理系統(tǒng)負責分配各分店所銷售商品的種類，價格，向供應商訂貨，同時負責進行各分店銷售狀況的匯總和分析。 第六章 合資公司對 營銷技術及管理經(jīng)驗 的 引進 經(jīng)營管理系統(tǒng) 電腦化商業(yè)管理系統(tǒng)將應用于合資公司運作的各個環(huán)節(jié) ,目前 XXX 亞洲地區(qū)所有的國家所使用的整套商業(yè)管理系統(tǒng)是根據(jù) XXX 集團 多年零售業(yè)經(jīng)驗 ,由泰國軟件公司開發(fā) ,并根據(jù)中國實際國情和各分店在實際使用過程中的反饋 ,以及集團管理的新概念不斷的進行完善升級 ,力求以更高的效率和精確的管理來完成超市的物流管理 ,提高存貨周轉(zhuǎn)率。 發(fā)展的主要目標是：于 3 年內(nèi)在哈爾濱市和黑龍江省的其 他地方建成 3家大型綜合連鎖超市，以期年度經(jīng)營規(guī)模達到 10 億元人民幣。 積極響應 XXX 的全球采購中心提出的措施，爭取在 20xx 年將中國的出口商品額翻一倍。 商品配送 合資公司初步規(guī)劃，待連鎖經(jīng)營達到一定的規(guī)模時，將利用哈爾濱現(xiàn)有的合適設施建立大型超市內(nèi)部的配送中心，以滿足大型連鎖超市的日常業(yè)務需要。 商品是大型超市最重要的裝飾，促銷也主要集中在賣場內(nèi)。 商品的服務和 營銷策略 大型超市除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級筆、攝影器材等少量商品實行柜臺服務以外，其他商品都實行開架銷售，顧客自我服務。此外，在租賃場地時，合資公司將爭取獲得較低廉的租金，而租金占其它 20 零售企業(yè)的費用比例很大；合資公司抱著長期經(jīng)營的指導思想，不求短期的高回報，希望能培養(yǎng)顧客的忠誠，實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。 商品定價策略 大型綜合連鎖超市將采用競爭導向的定價策略，絕大部分商品的價格以低于競爭者 23個百分點定價。 銷售方式 :連鎖經(jīng)營體制 從 1961 年以來， XXX 始創(chuàng) 大型綜合連鎖超市 ，其獨特的經(jīng)營特點，至少帶來兩方面的積極效果：一方面，對公司本身來說，能有效突破資金、土地等要素資源上的限制，使連鎖超市的增加更加迅速；另一方面， 合 作伙伴可從一開始就分享公司的經(jīng)營成果 ，這 大幅度的 節(jié)省 了各自摸索的耗費 。 每家分店一般設 有約 4050 個收款臺，配以電腦網(wǎng)絡，縮短顧客交款、結(jié)帳的時間， 加快人流周轉(zhuǎn)。 電腦化管理 合資公司所有的大型超市均實行電腦化管理，總部與各分店之間電腦聯(lián)網(wǎng)，以保持最新信息。 由于實行廠家進貨且商品流轉(zhuǎn)迅速，可實現(xiàn)每天向顧客提供品質(zhì)優(yōu)異、保證新鮮的商品。這種經(jīng)營方式的主要特點在于規(guī)模化連鎖經(jīng)營、電腦化管理及集中物流配送。我們期盼：業(yè)態(tài)豐富、管理較有經(jīng)驗的 XXX 進入哈爾濱市場，對促進本市商業(yè)企業(yè)管理的科學化、現(xiàn)代化、高效化進程將起到積極的推動作用。 第五章 合資公司的 組織管理 和 經(jīng)營 方式 組織管理構(gòu)架 鑒于 XXX 在經(jīng)營超市領域以及在管理方式上處于世界領先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗，本項目選擇的主營業(yè)態(tài)是大型綜合連鎖超級市場（ Hypermarket），其具有以下經(jīng)營特征： 商品定位以中低檔消費品為主，面向工薪階層、中等收入的消費群體； 全部采用自選購物形式，環(huán)境寬敞舒適； 經(jīng)營商品品種眾多（大約 20xx030000 種商品），內(nèi)容豐富，注重一次性購物的功能； 食品類商品在商品結(jié)構(gòu)中所占比重大，流通速度快； 營業(yè)面積大，每一大型超市營業(yè)面積為 9000 平方米左右。上述條件哈爾濱基本都達到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達國家為低，但私家車的絕對量已達到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務。 此外，根據(jù)國際經(jīng)驗，超級市場取代百貨商店成為零售業(yè)的主導業(yè)態(tài)是必然的規(guī)律。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，零售業(yè)所面對的是日益成熟的，具有較高松散性和流動性的消費群體，市場消費正在發(fā)生巨變，消費內(nèi)容的多元化、