【正文】 64?？尚行匝芯繄?bào)告所涉及的初步規(guī)劃內(nèi)容均具有切實(shí)可操作性，若立項(xiàng)得以批準(zhǔn)，合資公司將立即成立，全力實(shí)施規(guī)劃內(nèi)容。13．6 結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)中外合資三方充分協(xié)商論證，擬寫了本可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）。（4）、優(yōu)化管理。 （3）、引進(jìn)人才。 (2)、針對市場風(fēng)險(xiǎn),一方面合資公司充分發(fā)揮店大、品種全、位置優(yōu)越等優(yōu)勢,來提高競爭能力,擴(kuò)大市場占有率。（3）、管理風(fēng)險(xiǎn):隨著合資公司業(yè)務(wù)的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大,對管理水平提出了更高的要求,合資公司管理水平的提高若不能與經(jīng)營發(fā)展同步是要承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 風(fēng)險(xiǎn)分析 （1）、政策性風(fēng)險(xiǎn):是指目前國家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,商品流通稅率、銀行貸款利息及合資企業(yè)政策等如有變動(dòng),將造成公司營業(yè)費(fèi)用增加,合資企業(yè)經(jīng)營難以開展,使公司經(jīng)濟(jì)效益下降,因此政策性這一不可預(yù)見之因素是可能給公司業(yè)務(wù)經(jīng)營和獲利帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 改善商業(yè)布局，方便人民生活合資公司的第一家店將設(shè)在南通大街與東直路交口處，使哈爾濱商業(yè)業(yè)態(tài)過于單一的局面得到根本改善，使之更趨于合理和更為方便人民生活；同時(shí)，合資公司將與哈爾濱市商業(yè)主管部門密切配合，順應(yīng)哈爾濱城市發(fā)展規(guī)劃，在哈爾濱城區(qū)布點(diǎn)，繁榮城市建設(shè)，方便人民的生活，提高消費(fèi)質(zhì)量，帶動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)。合資公司的成立將激活哈爾濱市第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，活躍商業(yè)流通，并培訓(xùn)和提高一批廠商和供應(yīng)商的素質(zhì)及其品牌和顧客意識(shí)，增加地方財(cái)政稅收。作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，其商品絕大多數(shù)來源于國內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)。 合資超市的成立將起到活躍哈爾濱市經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)市內(nèi)其他行業(yè)發(fā)展的作用。特別是在中國即將加入世界貿(mào)易組織的形勢下，在哈爾濱市以合資的方式引進(jìn)家樂福，將加速提升國有商業(yè)引進(jìn)國外先進(jìn)的管理、營銷技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的步伐，大大提高國有企業(yè)的競爭力。本項(xiàng)目不僅引進(jìn)外資，而且員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施將培養(yǎng)一批當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理人才。 財(cái)務(wù)評價(jià)與分析（） 預(yù)測本項(xiàng)目的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表等各項(xiàng)金額明細(xì)見附表，顯示該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。銷售預(yù)測的方式大致如下：預(yù)測的食品銷售額（平均水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費(fèi)金額系數(shù)（平均水平） 預(yù)測的食品銷售額（較高水平）=商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費(fèi)金額系數(shù)（較高水平） 預(yù)測的總銷售額= 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的12%）+食品銷售額+ 非食品類銷售額 （總銷售額的34%） 費(fèi)用分析以2002年4月起的十年期計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn) 營業(yè)費(fèi)用，%，具體構(gòu)成如下：1. 工資費(fèi)用，取銷售收入(不含稅)%2. 廣告費(fèi)用，取銷售收入的1%3. 其它費(fèi)用，%4. 總公司費(fèi)用，% 租賃費(fèi)用，% 折舊及攤銷，%公司發(fā)展初期的商場建設(shè)需二年期的中短期貸款, 估計(jì)金額為人民幣三千五百萬元. 在合資公司經(jīng)營初期,除必要的進(jìn)口經(jīng)營設(shè)備和少量的外籍員工工資部分使用外幣外，所有經(jīng)營支出均為人民幣，外匯收支力求達(dá)到自行平衡。 銷售收入預(yù)測以第一家店為基礎(chǔ)進(jìn)行此項(xiàng)目的初始銷售預(yù)測，預(yù)計(jì)在開業(yè)的第二年該店實(shí)現(xiàn)三億八千萬元的銷售額（按一般水平估算）。因此在本報(bào)告的預(yù)測中，該項(xiàng)目的三家店，%設(shè)定。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定 毛利率根據(jù)哈爾濱市大型零售商場經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計(jì)顯示，一般零售商業(yè)平均毛利率為15%至30%左右。 資金來源開設(shè)第一家大型綜合超市，資金方面的需求將可由各方實(shí)際投入到公司注冊資本中的出資（1200萬美元）來滿足，至于開設(shè)第二家店和第三家店的資金方面的需求，屆時(shí)將通過籌資方式的途徑來解決（包括根據(jù)董事會(huì)審批的條款和條件，向國內(nèi)銀行借取除注冊資本金以外的必需資金）。 項(xiàng)目投資估算表投資分項(xiàng)永平小區(qū)店人民幣百萬元第二家店人民幣百萬元第三家店人民幣百萬元合計(jì)人民幣百萬元1設(shè)施改造3333341002布置及設(shè)備費(fèi)25263設(shè)計(jì)費(fèi)用11134收款機(jī)組及信息系統(tǒng)115不可預(yù)見費(fèi)6流動(dòng)資金20總投資合計(jì) 此投資估算表是按開辦三家大型綜合超市所需的資金（包括固定資產(chǎn)投資及流動(dòng)資金的需要）而做的。3）收款機(jī)組及信息系統(tǒng)費(fèi)：三家店各為300萬元人民幣。2）店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)第一家超市店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)用預(yù)算為2450萬元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： 建筑物上鐵柵欄等 空調(diào) 電 鉛管工程 地面處理 鋁門窗 軟門 木制品 冷藏室 粉刷 招牌 其它 設(shè)備： 購物車 收銀臺(tái) 冷藏柜 面包店 監(jiān)控設(shè)備 秤 辦公家具 搬運(yùn)、裝卸材料 貨物升降梯及步行梯 其它其它兩家店預(yù)計(jì)費(fèi)用各為2500和2600萬元人民幣。 第三家店開始試營業(yè)第十一章 投資估算及資金來源 投資估算 合資公司預(yù)計(jì)的投資總額為2900萬美元，注冊資本1200萬美元，以及各項(xiàng)目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對較少，而流動(dòng)資金的需要相對較大。 1）委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2）申領(lǐng)開工證； 3）招投標(biāo)確立施工隊(duì) 1）落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)； 2）訂購各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備； 3）簽定施工承包合同，改造工程開工。1） 裝改造工程竣工驗(yàn)收；2） 進(jìn)行開業(yè)前準(zhǔn)備工作。 第二家大型綜合超市 1. 2002年10月前1） 落實(shí)店址，簽定承租協(xié)議；2） 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；3） 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見；4） 評審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改；5） 繪制施工圖。4) 落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)；5) 訂購各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備。 第一家大型綜合超市(永平小區(qū)店) 1. 2001年10月前1) 落實(shí)店址，簽定租賃意向書；2) 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)；3) 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見；4) 評審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改；5）編制施工圖。根據(jù)初步項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表，計(jì)劃在2002年6月前完成合資公司的注冊成立手續(xù)，2002 年8月第一家大型超市開業(yè)，2003年6月第二家大型超市開業(yè),2004年6月第三家超市開業(yè). 合資公司注冊1. 2001年9月編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目可行性研究審批前期準(zhǔn)備工作；2. 2002年3月申報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；編制合資合同與章程；3. 2002月5月合資合同與章程簽訂并報(bào)批。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，由合資公司聘用具備資質(zhì)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目監(jiān)理。為使項(xiàng)目滿足大型超市的經(jīng)營需要并體現(xiàn)出21世紀(jì)國際先進(jìn)商業(yè)設(shè)施的建筑水平，本項(xiàng)目將聘請甲級設(shè)計(jì)院進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)。 對從事食品購銷、制作的員工按照規(guī)定定期體檢，對不合格者禁止上崗。 熟食加工間按規(guī)定設(shè)計(jì)。因?yàn)楸卷?xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用有力的消防措施，將使項(xiàng)目的安全運(yùn)作得到可靠的保證。另外項(xiàng)目內(nèi)設(shè)有消防控制中心、防排煙系統(tǒng)、溫感、煙感探測報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，以保證火災(zāi)報(bào)警以及自救的需要，在各層均設(shè)置安全出口、疏散導(dǎo)向指示標(biāo)志和應(yīng)急疏散照明裝置。 消防根據(jù)消防部門有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目總圖布局中設(shè)置消防環(huán)行道路，以保證消防車輛安全行駛和作業(yè)要求。超市設(shè)有室外隔油池及地下化糞池，商業(yè)廢水通過隔油池進(jìn)入市污水處理系統(tǒng)，生活廢水通過化糞池進(jìn)入市政管道。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 據(jù)初步測算，超市水、電、氣、熱、冷等能源消耗量：用電容量 4000千伏安給水量 100噸/日排水量 130噸/日冷負(fù)荷 200大卡以上所需能源消耗量已同有關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。改造中央空調(diào) 一套自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng) 一套通訊系統(tǒng) 一套自動(dòng)扶梯 四部貨梯 二部計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 若干套照明系統(tǒng) 一套廣播、電話系統(tǒng) 45條工程所需原材料盡量選用國產(chǎn)材料，設(shè)備優(yōu)先選擇國內(nèi)同類產(chǎn)品，部分機(jī)電設(shè)備可考慮國外進(jìn)口。 電氣超市所需4000KVA負(fù)載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機(jī)組。 建筑結(jié)構(gòu)（1） 建筑平面布局（見附圖）（2） 物流導(dǎo)向：人流從商場正面進(jìn)入，商品由商場地下一層進(jìn)入。永平小區(qū)五街區(qū)安全配套設(shè)施一應(yīng)俱全。第九章 裝修改造、基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境措施（以永平小區(qū)店為例） 場地現(xiàn)狀永平小區(qū)地處南通大街，位于哈爾濱市太平、南崗、道外三區(qū)交匯處，與東直路、太平橋相連，組成以太平橋?yàn)橹行南蛩闹茌椛涞纳藤Q(mào)金融中心，濃郁的商業(yè)氛圍與都市氣息密切聯(lián)系，周邊具有良好的社區(qū)環(huán)境，商業(yè)氣息濃厚。 第二家店的籌備情況第二家店將設(shè)在哈爾濱市南區(qū)：其籌備尚處在洽談之中，其規(guī)模和內(nèi)容尚不能確定，但由于大型超市的規(guī)范性，其使用規(guī)模和內(nèi)容與第一和第一家店大致相同。 具體分布總建筑面積36000平方米，其中：賣場10000平方米； 加工區(qū)2000平方米；辦公室1000平方米；其它5000平方米；另附停車場地12000平方米。 停車場停車場是大型超市重要的組成部分。 加工場及存貨區(qū)加工場及存貨區(qū)位于地上一層和二層一部分，主要功能是將運(yùn)至大型超市的商品進(jìn)行加工分類后進(jìn)行必要的儲(chǔ)備或包裝以便隨時(shí)上架。 賣場賣場位于地上一、二層，主要經(jīng)營食品和非食品兩大類商品，經(jīng)營的主要產(chǎn)品有：百貨、包裝及副食品、飲料、煙酒、輕工產(chǎn)品、服裝、鞋帽、農(nóng)副土特產(chǎn)品、文體產(chǎn)品、勞保產(chǎn)品、工藝美術(shù)產(chǎn)品、電器、辦公設(shè)備、計(jì)算機(jī)及外圍設(shè)備、建筑及裝飾材料、家具、電訊材料、照相器材、聲像器材、五金交電、汽車配件、日用化工產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備等。該地符合第二家店的店址的基本要求。該地符合第一家店的店址的基本要求。永平小區(qū)店將是哈爾濱市最具特色的購物中心，該地區(qū)為哈爾濱市繁華的商業(yè)區(qū)。合資公司擬建的第一家超市，將定位于哈爾濱市，此店作為合資公司的第一家店。第八章 項(xiàng)目選址、各店物業(yè)狀況及基本條件 開設(shè)地點(diǎn)合資公司計(jì)劃在哈爾濱市和黑龍江省其他地方開設(shè)、經(jīng)營三家大型綜合連鎖超市。對高級、中級管理人員及一般員工的培訓(xùn)內(nèi)容包括商品知識(shí)、商業(yè)文化、商業(yè)道德、營銷策略、大型超市服務(wù)規(guī)范、文明禮貌、消防、外語等各項(xiàng)專門課程。所有員工都需要就有關(guān)中國外資企業(yè)法規(guī)和商業(yè)管理政策等方面進(jìn)行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，重點(diǎn)為職業(yè)道德教育和技術(shù)業(yè)務(wù)教育。幾項(xiàng)工資福利將根據(jù)中國法律的法定要求的變化而變化。 工資福利根據(jù)目前中國政府關(guān)于外商投資企業(yè)勞動(dòng)人事的有關(guān)法規(guī)，除工資之外，合資公司將按照員工工資總額的48%支付員工的福利保險(xiǎn)費(fèi)用（其中：福利14%，保險(xiǎn)34%）。合資雙方聯(lián)合組成考評委員會(huì)負(fù)責(zé)考評工作，擇優(yōu)錄用。 人力資源計(jì)劃 勞動(dòng)定員合資公司的每家超市的定員約450500人，按照崗位職責(zé)的不同，分為高級管理人員（總經(jīng)理、店長和公司部門經(jīng)理等）、中級管理人員（店部門主管等）、一般管理人員三個(gè)管理層次，其中高級管理人員中外方有5人。各職能部門設(shè)置主管1名。冷凍 書店 電視 冷藏品 家居 玩具 兒童用品 合資公司經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)具體組織形式見下圖：大型超市2大型超市1生鮮配送中心大型超市3行政與公共事務(wù)部經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)（總經(jīng)理）38 大型超市的組織結(jié)構(gòu) 店 長人事部資訊部干食品部紡織品部日用品及家電部生鮮食品部收銀部維修部會(huì)計(jì)部隊(duì) 干包裝 收款線 市場 工具 小家電 家居用品 食品 辦公室 肉 而公司層次的財(cái)務(wù)職能將由下屬第一家店的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部執(zhí)行。公司經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)根據(jù)合資公司以其下設(shè)的三個(gè)大型超市為實(shí)體依托的特點(diǎn)，僅在公司層次設(shè)一個(gè)職能部門即行政與公共事務(wù)部，并設(shè)置經(jīng)理或主管1名，負(fù)責(zé)合資公司的經(jīng)營管理工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。總經(jīng)理由董事會(huì)任命。董事會(huì)成員應(yīng)由各方參照其各自在合資公司注冊資本中的出資份額予以任命。董事會(huì)將由五(5)名董事組成，包括一（1）名董事長在內(nèi)。第七章 合資公司的組織機(jī)構(gòu)與人力資源管理 合資公司的組織機(jī)構(gòu)合資公司按照《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》的規(guī)定，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。(五) 商品配送系統(tǒng)由家樂福集團(tuán)開發(fā),配合現(xiàn)有商業(yè)管理系統(tǒng)對商品物流進(jìn)行更合理的配送及管理。(三)