【正文】 。在樓盤銷售中會不斷有新的樓盤出現(xiàn)或其他樓盤的延續(xù)開發(fā)。市區(qū)上海市場商鋪、潤峰時代廣場等均成為本案的區(qū)域性競爭者。 （ 2） 在銷售狀況良好時會認(rèn)為現(xiàn)場包裝不必要而不愿投資，從而使 銷售業(yè)績下降。 3. 對現(xiàn)場包裝重視程度 在銷售中，很容易產(chǎn)生輕視現(xiàn)場包裝現(xiàn)象。 （ 4） 客戶在施工期間觀看其他樓盤，產(chǎn)生信念動搖。即工程進(jìn)度跟不上銷售進(jìn)度，會造成： （ 2） 營銷工作中的宣傳無支撐點、無新意、說服不了客戶，維持不了客戶置業(yè) 投資的激情。因此本案要給客戶留有一定的增值空間，提升樓盤品質(zhì)。 （ 2） 本地塊在市民中認(rèn)知度高，會部分客戶造成高利潤的假象，影響銷售。 ４、 倡導(dǎo)整合營銷，彰顯“銀座”魅力。 ２、 突出商鋪的包裝，尋求消費者共鳴。 4. 一流公司企業(yè)形象，突出精品樓盤品質(zhì)。 2. 以增值為宣傳主題，彰業(yè)尊貴商鋪。 4. 店鋪景致優(yōu)美、簡潔明快。 2. 外立面應(yīng)設(shè)計新穎、不俗套。 客戶對商鋪面積需求以小面積為主。 客戶能理性投資。信證公司在定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合以上的定量分析，認(rèn)為： 本案交通便利。 九都銀座市場調(diào)查報告 Page44 四、本物業(yè)開發(fā)建議報告 經(jīng)過以上對本項目從區(qū)域特征、競爭樓盤和周邊樓盤以及受訪者的研究與分析，作為本項目的投資與開發(fā)，一定要充分把握目標(biāo)市場，本著引導(dǎo)消費，適度投資，理性購物的消費原則，要站在一定高度對市場需求進(jìn)行全面掌握。 從以上數(shù)據(jù)看：廣州市場商鋪的市場開發(fā)前景良好。 九都銀座市場調(diào)查報告 Page42 商鋪部分總結(jié) 目標(biāo)客戶人群特征： 年齡在 3540 歲之間，從事商業(yè)或樂意商鋪投資的有錢階層； 購買本案商鋪的可能性： 有近六的受訪者表示可能購買，不能確定的占 %； 需要商鋪的面積： 2040 平方米，尤其是 20 平方米左右的面積接受率最高，另外面積在 81100 平方米的占 %； 能接受的單價與總價： 目標(biāo)客戶能接受的銷售單價為 6000 元左右 /平方米，總價款在 25 萬元左右； 對商鋪有關(guān)觀點的看法： 商鋪具有文化氛圍和商鋪要具有良好的透氣性支持率最高，消費者對商鋪要具有觀光、旅游的綜合功能持無所謂態(tài)度的比重較大。 購買商鋪的主要用途（本題為復(fù)選題，總參選人 九都銀座市場調(diào)查報告 Page40 數(shù)為 53 位）： ? 在 廣 州市 場購 買商 鋪 的主 要用 途中 ，投 資（ %）所占比例略高于自用（ %）； ? 另有 %的受訪者認(rèn)為二者均有可能，具體哪一種更好，要看以后形勢的發(fā)展。 ? 3035 萬占 %； ? 45 萬元總價的占 個百分點。認(rèn)為 35004000 元 /平方米為合理價格的僅有 %； ? 從消費者能接受的商鋪單價看，本案有著難得的發(fā)展空間。 ? 從洛陽市上海市場的潤峰購物中心、女人街、上海百貨等熱銷、出租面積看， 20平方米左右的商鋪具有較強(qiáng)的市場潛力和發(fā)展空間。如果在樓盤前期就導(dǎo)入先進(jìn)的營銷模式，烘托其商業(yè)氛圍，會取得更好的效果。 （二）主體部 分 在廣州市場購買商鋪的可能性： 九都銀座市場調(diào)查報告 Page34 一定會買%可能不會買%一定不會買%不確定%可能會買% ? 消費者在廣州市場購買商鋪的可能性中，有半數(shù)（ %）以上的受訪者表示可能會購買； ? 不能確定是否會買占 %； ? 可能不會購買的占 %； ? 一定會買的占 %；一定不會買的占 %。 ? 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ： 50016000 元 之間的家庭 占%；其次是收入在 40015000 元之間的家庭，占總樣本的 %； 30014000 元之間的占%；收入在 60017000 元之間的有 %。 25歲以下的僅有 個百分點。 ? 從受訪者的行業(yè)分布中，我們不難發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)查對象具有較強(qiáng)的代表性。 ? 以上數(shù)據(jù)與本次抽樣要求（隨機(jī)抽樣與重點抽樣交叉運用）有一定的關(guān)系，從根本上保證了本次調(diào)查目標(biāo)人群的全面性。 本次商鋪消費市場調(diào)查，具體情況如下： 調(diào)查目的： （ 1）掌握洛陽市高層、小高層住宅的消費狀況； （ 2）掌握本案的開發(fā)潛力及消費者對本區(qū)域商鋪的具體要求情況 調(diào)查方法： 調(diào)查問卷形式，接觸式面訪 抽樣方法： 隨機(jī)配額抽樣與重點抽樣交叉運用 調(diào)查時間： 20xx 年 4 月 2 日 —— 4 月 6 日 數(shù)據(jù)分析方法： 運用 SPSS、 ACCESS、 EXCEL 等相關(guān)軟件，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯、相關(guān)、聚類分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、洛陽市房地產(chǎn)消費市場研究 調(diào)查說明 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ６、銷售情況較好。 ５、多數(shù)商鋪布局靈活，可自由分割。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ４、付款方式以銀行按揭為主。 ３、均價在４０００ —— ６０００元／平方米之間。 ２、以出售為主。 １、位置較佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 競爭樓盤總體分析 以上競爭樓盤分析可總結(jié)如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ２、 銷售人員專業(yè)水平不夠。 銷售策 略： 以亦商亦住為推廣主題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓書簡單，文字內(nèi)容過多，尺寸過小，與樓盤形象不符。 售房部包裝 ： 過于簡陋，無法展示其商鋪優(yōu)勢。 客戶分析 ：主要是附近私營業(yè)主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、具體分析 案名 天潤商務(wù)大廈 建筑風(fēng)格 ㎡現(xiàn)代 開發(fā)商 河南恒星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 多層 工地位置 澗西區(qū)景華路三醫(yī)院西 交房日期 20xx 年 9 月 本期建筑面積 17000 平方米 商鋪分布 １ —— ２層 商鋪價格 4１００元 /平方米 售樓電話 4813777 本期棟數(shù) 4 棟 配套設(shè)施 停車場、商務(wù)中心等 二、綜合分析 面積分析 ： 每層 148 平方米，可自由分割，適合整層購買。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 個案分析表（五） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 黃金地段，盡管價格偏高，不乏投資和購買的客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售策略： 原規(guī)劃“雅安名城”地塊為綠地和地下停車場，以綠地為主賣點，以黃金旺鋪