【正文】 上午 9時(shí) 34分 25秒 上午 9時(shí) 34分 09:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 9時(shí) 34分 :34March 29, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :34:2509:34:25March 29, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 09:34:2509:34:2509:34Wednesday, March 29, 2023 1知人者智，自知者明。 09:34:2509:34:2509:343/29/2023 9:34:25 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 上午 9時(shí) 34分 25秒 上午 9時(shí) 34分 09:34: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 9時(shí) 34分 :34March 29, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時(shí) 34分 25秒 09:34: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 09:34:2509:34:2509:34Wednesday, March 29, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 09:34:2509:34:2509:343/29/2023 9:34:25 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 9時(shí) 34分 25秒 上午 9時(shí) 34分 09:34: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 9時(shí) 34分 :34March 29, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時(shí) 34分 25秒 09:34: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 09:34:2509:34:2509:34Wednesday, March 29, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 09:34:2509:34:2509:343/29/2023 9:34:25 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 G 常規(guī)舉措 —— 價(jià)格建議 保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完全超越市場(chǎng)的目標(biāo) 1 價(jià)格建議原則 市場(chǎng)外溢區(qū)域目前價(jià)格平臺(tái)及與本區(qū)域校對(duì) 2 相同功能產(chǎn)品的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，保證產(chǎn)品性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)力 3 除去精裝修成本之外，對(duì)本項(xiàng)目品質(zhì)的合理體現(xiàn) 4 本項(xiàng)目一期入市價(jià)格為 8000元 /平米（含精裝修） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 常規(guī)舉措 —— 展示策略 展示區(qū) +現(xiàn)場(chǎng) 2 ?保證展示區(qū)外部良好昭示性； ?展示區(qū)動(dòng)線清晰，功能指引完備； ?展示區(qū)整體氛圍與品質(zhì)感的營(yíng)銷，以小見(jiàn)大，反映項(xiàng)目品質(zhì)； ?售樓處內(nèi)部魔鬼細(xì)節(jié)。 G 常規(guī)舉措 —— 展示策略 第七代“魅系列”產(chǎn)品體驗(yàn)館 1 ?目的：客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)第七代“魅系列”產(chǎn)品； ?位臵：在項(xiàng)目展示區(qū)選址特別設(shè)計(jì)，也可利用某一樣板間現(xiàn)場(chǎng)包裝； ?形式：以圖文對(duì)照、模型展示、技術(shù)工法展示為主要內(nèi)容； ?內(nèi)容：魅力之城氣質(zhì)與氛圍； 萬(wàn)科發(fā)展歷程與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)； “魅系列”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 G 常規(guī)舉措 —— 推廣策略 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 區(qū)域炒作 集中蓄客 持續(xù)熱銷 營(yíng)銷階段 階段訴求 2023年，萬(wàn)科的腳步，新城崛起 “魅系列”，萬(wàn)科 第七代 大連向北，生活向魅力之城 渠道建議 線上 :主流報(bào)紙媒體 +戶外 +網(wǎng)絡(luò) 線下 :外展場(chǎng) +DM 線上 ?主流媒體：保證每周一次的整版曝光率 ?戶外：張前路與新水泥路交匯處廣告牌為主 35月，戶外廣告牌 +現(xiàn)場(chǎng)圍檔，全面鋪開(kāi)，樹(shù)立形象 610月，戶外廣告牌 +展示區(qū) +現(xiàn)場(chǎng)圍檔，逐漸聚焦 線下 ?外展場(chǎng)：在西安路商圈（ BRT終點(diǎn)區(qū)域）熱點(diǎn)區(qū)域（如羅斯福）設(shè)立外展場(chǎng) ?DM：機(jī)場(chǎng)區(qū)域、泡崖居住區(qū)、 BRT沿線大型老居住區(qū)，投放節(jié)點(diǎn)以重要節(jié)點(diǎn)前兩周為宜 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)放第七代“魅系列”產(chǎn)品體驗(yàn)館 4 ?以客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)第七代“魅系列”產(chǎn)品為目的； ?以圖文對(duì)照、模型展示、技術(shù)工法展示為主要內(nèi)容； ?在項(xiàng)目展示區(qū)選址特別設(shè)計(jì)，也可利用某一樣板間現(xiàn)場(chǎng)包裝。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 G 關(guān)鍵舉措 舉辦“新城崛起”論壇活動(dòng) 1 ?萬(wàn)科牽頭，聯(lián)合政府等權(quán)威專家部門(mén)以及“萬(wàn)客會(huì)”會(huì)員代表，發(fā)起前革區(qū)域 “新城崛起”論壇； ?網(wǎng)上開(kāi)辟“新城崛起”專欄的虛擬論壇； ?出于成本控制考慮，可邀請(qǐng)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 G 針對(duì) 08年目標(biāo)的營(yíng)銷策略 核心營(yíng)銷策略 常規(guī)舉措 推廣策略 展示策略 客戶策略 活動(dòng)策略 1 3 營(yíng)銷策略下的關(guān)鍵舉措 2 價(jià)格建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們要做的絕不僅僅是一個(gè)“魅力之城”項(xiàng)目 我們要做的是萬(wàn)科“魅力之城”戰(zhàn)略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)全國(guó)首批 ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。 萬(wàn)科毫無(wú)疑問(wèn)已成為最具國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 符合城市氣質(zhì)的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)內(nèi)山地丘陵多，平原低地少，整個(gè)地形為北高南低，北寬南窄；地勢(shì)由中央軸部向東南和西北兩側(cè)的黃、渤海傾斜，面向黃海一側(cè)長(zhǎng)而緩。 大連市地處歐亞大陸東岸，中國(guó)東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。南 徐新城將建成鎮(zhèn)江副中心 26萬(wàn)平米 8590平米 2居 113129平米 3居 多層為主、小高層、 聯(lián)排 毛坯 “魅力之城”系列 在區(qū)域特質(zhì)與產(chǎn)品規(guī)劃方面已形成一些共性 但尚無(wú)明確的系列標(biāo)準(zhǔn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？拷皇靠倒I(yè)園，政府未來(lái)將會(huì)在此區(qū)域規(guī)劃投入大量的配套建設(shè) 40萬(wàn)平米 80平米 2居 90、 120平米 3居 多層、小高層 精裝修 青島 按照大青島發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒃诮陜?nèi)有快速的發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將快速提升。 輾轉(zhuǎn) 6年 2023年，上海 2023年，無(wú)錫 成都 2023年，青島 2023年，杭州 鎮(zhèn)江 武漢 沈陽(yáng) 2023年，大連 代表了萬(wàn)科大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)的最新趨勢(shì) “魅力之城”系列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考：我們?cè)撟鲂┦裁? —— 項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F 本項(xiàng)目基礎(chǔ)型客戶定位 地緣型 泡崖居住區(qū) 剛性升級(jí)客戶 ?集中在 2535歲 ?交通連接下城市區(qū)域的工薪階層與打工族，收入不高但穩(wěn)定 ?臵業(yè)原因主要為家庭結(jié)構(gòu)變化、基礎(chǔ)生活需求提高與尋求更便利的交通通勤產(chǎn)生的升級(jí)換房，注重性價(jià)比 ?產(chǎn)品功能滿足 ?交通便利度提高 ?高性價(jià)比 首次臵業(yè) 機(jī)場(chǎng)工作人員 ?集中在 2530歲 ?機(jī)場(chǎng)和各航空公司工作人員，有一定財(cái)富積累 ?臵業(yè)原因主要是以機(jī)場(chǎng)為工作中心且工作時(shí)間不固定，對(duì)通勤時(shí)間要求高；原住在公司宿舍或結(jié)婚分房，升級(jí)需求針對(duì)居住功能的完善與舒適度的提高 ?交通距離短 ?完善居住功能 城市擠出剛性務(wù)實(shí)型 公共交通沿線的剛性需求 +剛性改善客戶 ?集中在 2540歲 ?公交車與 BRT沿線區(qū)域，工作地在市中心和西安路商圈，工薪階層為主，收入較低 ?快速交通聯(lián)系促使他們最早的消除了區(qū)域抗性，初到大連工作、結(jié)婚等產(chǎn)生的剛性需求，交通沿線老居住區(qū)內(nèi)使用功能無(wú)法滿足下的剛性改善，注重性價(jià)比 ?快速交通聯(lián)系 ?高性價(jià)比 ?基本功能空間滿足 城市范圍性 剛性需求 +剛性改善客戶 ?集中在 2540歲 ?市內(nèi)工作，與無(wú)直接交通聯(lián)系（如需轉(zhuǎn)車），工薪階層為主，收入較低 ?交通不夠便利影響初期接受度，通過(guò)產(chǎn)品高性價(jià)比與稀缺性影響客戶認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)“為產(chǎn)品犧牲一定交通” ?交通距離短 ?完善居住功能 通過(guò)區(qū)域價(jià)值影響 逐步擴(kuò)大客戶范圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。具有一定的攀比心理，以擁有一套大連房子作為地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征； ?中小戶型臵業(yè)者，或?yàn)楹⒆有禄榕Z業(yè)購(gòu)買(mǎi)，或因養(yǎng)老而將原有大戶型換成中小戶型； ?白領(lǐng)客戶月收入 3000元以上。 多層洋房客戶特征： ?自住客為主，主要來(lái)自周邊區(qū)域，也有來(lái)自軟件園、金州開(kāi)發(fā)區(qū)，占 6070%，另外 30%來(lái)自黑龍江、吉林； ?客戶年齡在 4050歲，家庭結(jié)構(gòu)是兩代三人居住，中高財(cái)富層級(jí) ； ?出行方式以私家車為主； ?由于 80中就在旁邊，有部分客戶考慮孩子上學(xué)方便而購(gòu)買(mǎi)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 花園洋房客戶特征： ?主力客戶在 4055歲之間的活躍長(zhǎng)者，有較為深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，二次臵業(yè)升級(jí)改善居住生活和養(yǎng)老居多； ?尖端部分占有客戶的 20%30%的比例，二次臵業(yè)占總臵業(yè)比例的 40%50%，養(yǎng)老客戶為 30%； ?有車族較多，一般轎車型為奧迪、寶馬、馬自達(dá)等系列有車族占有 40%。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 1 4 2 3 5 萬(wàn)科假日風(fēng)景 唯美品格 香洲心城 新星綠城 動(dòng)力院景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 競(jìng)爭(zhēng)解析 —— 核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 核心 競(jìng)爭(zhēng)力 體系 居住氛圍不足，營(yíng)銷“新城崛起” 補(bǔ)足區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力 基礎(chǔ)價(jià)值 附加價(jià)值 完備居住功能之上的 超低總價(jià)與絕對(duì)稀缺 全方位附加值超越 城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價(jià)比 性價(jià)比領(lǐng)先 以項(xiàng)目現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)完全超越市場(chǎng)水平的目標(biāo)仍存在不確定性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭(zhēng) —— 基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值比對(duì) 7 85平米左右 2居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 6065萬(wàn)（精裝修） 86100平米 2居 完備功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 6870萬(wàn)（當(dāng)前價(jià)格） 90平米 3居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)” 總價(jià) 70萬(wàn)（精裝修）