【正文】 133 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑外觀體現(xiàn)出物超所值的居住形象，本項(xiàng)目的 總體風(fēng)格趨于現(xiàn)代、輕快、簡潔，流暢。 高檔建筑的兩大原則：最終源于細(xì)節(jié) ?入口顯赫原則 ?細(xì)節(jié)原則 冷暖色調(diào)：根據(jù)特定消費(fèi)者愛好確定 ?如果底商需要展示，底商的外墻與上部要有明顯的分界線和收口。 北美風(fēng)情園林 128 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北歐風(fēng)情 —— 濟(jì)南陽光 100 126 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地中海風(fēng)格 —— 陽光棕櫚園 124 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南方園林風(fēng)格 —— 青島銀都景園 122 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 回顧：解決問題的兩大策略 一、展示策略 造“場”，示范成都未來居住形態(tài) …… 臨建商業(yè)極大提升區(qū)域居住氛圍 ……Block 國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū) …… 水岸會所 …… 道路先行，展示區(qū)域開發(fā) …… 城區(qū)界定，凸現(xiàn)區(qū)域價(jià)值 二、產(chǎn)品策略 標(biāo)竿產(chǎn)品，抓市場空白，標(biāo)識區(qū)域形象 明星產(chǎn)品，建立區(qū)域價(jià)格體系 主流產(chǎn)品，創(chuàng)新增值，資金回收 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 早餐室與下沉家庭室 下 沉 起 居 室， 動靜分區(qū)，主人房高人一等 116 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 入戶花園 入戶花園 115 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陽光房 —— 使小空間與外界溝通感知更直接，增強(qiáng)室內(nèi)的自然感光和觀景效果。 市場現(xiàn)狀 國際社區(qū) 產(chǎn)品亮點(diǎn) 代表 樓盤 “CVA”因素 價(jià)值體現(xiàn) 疊拼 別墅 ?戶戶有獨(dú)立入戶通道 ?躍式客廳 ?底層有僅具觀賞功能的小型入戶花園 ?上層贈送空中花園 金林 半島 ?增設(shè)陽光房 ?預(yù)留可靈活隔斷空間 ?贈送退臺式陽光露臺 ?增設(shè)多功能房 ?設(shè)計(jì)下沉式客廳 ?空中花園，贈送挑高室內(nèi)空間 ?增強(qiáng)室內(nèi)自然感光 ?增多室內(nèi)使用功能 ?頂層增多附加值，利于銷售 ?躍式設(shè)計(jì)增強(qiáng)室內(nèi)空間感 ?頂層增加附加值，利于銷售 112 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 111 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戶內(nèi)花園 根據(jù)景觀資源的不同設(shè)置不同的戶內(nèi)花園 /形成豐富的空間形式 /同時(shí)賦予空間不同的功能 景觀自足性 空間內(nèi)向性 功能多樣性 109 疊拼別墅 110 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 奇數(shù)樓層平面 偶數(shù)樓層平面 錯層陽臺 —— 奇偶層的觀景陽臺可贈送面積 情景洋房奇偶平面 107 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如：凸窗、錯層陽臺、陽光房等。 105 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?四房的主力產(chǎn)品面積集中在 170㎡左右。 多層住宅戶型面積區(qū)間參考成都市場成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和近期熱銷戶型面積 戶型 面積區(qū) 間 面積 比例 建筑面積 功能需求 2*2*1 8595㎡ 7％ 4095 錯層陽臺、陽光房、多功能房、凸窗 3*2*2 125140㎡ 45％ 26330 錯層陽臺、多功能房、陽光 房、下沉客廳、凸窗 150160㎡ 20％ 11702 4*2*2 160180㎡ 20％ 11702 錯層陽臺、入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、衣帽間、凸窗 躍式單位 200㎡左右 8％ 4683 錯層陽臺、入戶花園、多功能房、陽光房、下沉客廳、衣帽間、凸窗、工人房、空中花園 合計(jì) 100％ 58512 ?二房產(chǎn)品非高端樓盤主流產(chǎn)品，本項(xiàng)目建議入市前期開發(fā)少量產(chǎn)品，試探市場。 國際公寓戶型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)關(guān)注外籍人士的生活習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)隱私性 雙衛(wèi)生間 95m2的兩房兩廳雙衛(wèi)，半開放廚房 130m2的復(fù)式空間，動靜分離 102 多層住宅 103 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 提升樓體檔次的關(guān)鍵因素： ?觀光電梯 ?送精裝修銷售 ?挑高的入戶大堂 采用觀光電梯，提升物業(yè)檔次 國際公寓在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國際公寓成為國際社區(qū)的標(biāo)志性產(chǎn)品，從外觀和內(nèi)部設(shè)施上應(yīng)與常規(guī)住宅略有區(qū)別 ?本項(xiàng)目所處區(qū)位具有成為外籍人士集中居住地的潛質(zhì) 物業(yè)發(fā)展建議 價(jià)值增加點(diǎn) 外立面現(xiàn)代風(fēng)格 針對高新區(qū)外企高收入人群 大堂氣派，集中空調(diào) 大堂辦公形象好，檔次高 小型商務(wù)中心 提供商務(wù)人士生活便利 預(yù)留空調(diào)位和洗手間 為空間自由組合使用提供可能 可拼合，功能彈性 客戶選擇余地大，滿足不同需求 100 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目國際公寓的戶型面積參考成功案例，并以終極客戶的需求制定。 蛇口 ?泰格公寓 波托菲諾國際公寓 戶型 面積區(qū)間 面積比例 面積區(qū)間 面積比例 單房 ㎡ 2％ —— —— 1*1*1 5068㎡ 10％ —— —— 1*2*1 —— —— 94 ㎡ 15％ 2*2*2 111141㎡ 20％ 127133㎡ 30％ 3*2*2 165175㎡ 63％ 155160㎡ 45％ 復(fù)式 220250㎡ 5％ 300㎡以上 10％ ?深圳蛇口泰格公寓及華僑城波托菲諾國際公寓以全部為出租型物業(yè)，租客主要為外籍人士。 市場份額 競爭優(yōu)勢 0 多層住宅 疊拼別墅 國際公寓 96 國際公寓 —小高層住宅 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?國際公寓是市場的空白產(chǎn)品?？赏ㄟ^產(chǎn)品綜合品質(zhì)和賣場展示帶動銷售?？勺鳛閱訁^(qū)的主力產(chǎn)品。 明星產(chǎn)品 標(biāo)竿產(chǎn)品 主流產(chǎn)品 ?建立區(qū)域自身價(jià)值體系和高端物業(yè)的市場形象 ?獲得市場美譽(yù)度，奠定鮮明的區(qū)域特質(zhì) ?獲取利益的有效保障 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動區(qū)開發(fā) 分級次目標(biāo) 目標(biāo)市場細(xì)分決定產(chǎn)品形態(tài) 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 啟動區(qū)產(chǎn)品組合開發(fā)的一切原則基于 CVA，即“競爭的價(jià)值增加” ?確定 主流產(chǎn)品 ，適應(yīng)市場趨勢，提高銷售速度，加快資金回收，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)競爭價(jià)值； ?建設(shè) 明星產(chǎn)品 ，形成高端物業(yè)價(jià)格參照系，提升區(qū)域物業(yè)價(jià)值，推動后續(xù)良性開發(fā)和經(jīng)營，增強(qiáng)項(xiàng)目整體競爭價(jià)值； ?建設(shè) 標(biāo)桿產(chǎn)品 ，填補(bǔ)空白市場，回避競爭。 商業(yè)開發(fā)時(shí)間計(jì)劃制定原則 三、彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場，類街區(qū) B次之，最后是大型超市的進(jìn)入 原則 一、在鄰里商業(yè)能夠滿足生活需求的情況下，集中商業(yè)越晚進(jìn)入市場，經(jīng)濟(jì)效益越高 二、后期經(jīng)營的不可確定性，制定彈性的商業(yè)規(guī)劃方案應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn) 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)營業(yè)態(tài)參考 (1) 業(yè)態(tài)店面分類 軟品 女時(shí)裝 男時(shí)裝 兒童服裝 少年服裝 孕婦服裝 內(nèi)衣 鞋店 襪店 運(yùn)動服 皮衣 硬品 首飾 /帽 /傘 手表 文具 /圖書 汽車零件 工藝美術(shù) 眼鏡 化妝品 手提包 /旅行包 體育用品 /健身器材 攝影器材 音像 樂器 玩具 碗碟玻璃器皿 禮品 畫廊 日用百貨 家具 室內(nèi)裝飾 燈具 古玩 床上 /衛(wèi)生間用品 廚房用品 電器 音響 /電視 /電話 音像媒體 計(jì)算機(jī) 家用電器 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 種類 經(jīng)營面積(m2) 比例 商店數(shù)量 軟品 6000 10% 24 硬品 6000 10% 36 日用百貨 1500 % 6 電器 900 % 5 服務(wù) 3000 5% 8 食品餐飲 21000 35% 35 娛樂 16200 27% 9 時(shí)尚店 4200 7% 4 其他 1200 2% 1 總計(jì) 60000 100% 128 以餐飲娛樂為主的區(qū)域商業(yè)中心業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 參考方案 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?街區(qū)能夠解決商業(yè)“恐高癥” 通過彈性的規(guī)劃方案，降低前期商業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何應(yīng)對前期商業(yè)氛圍淡薄的問題 街區(qū)化是解決問題的核心 ?街區(qū)最容易形成人氣。 市場分析結(jié)論 現(xiàn)階段本區(qū)域的大商業(yè)沒有足夠的市場支持，但隨著城市的發(fā)展，三環(huán)外的商業(yè)市場前景看好 商業(yè)的開發(fā)需要足夠的消費(fèi)人群支持，本區(qū)域規(guī)劃三萬的居住人口是絕好的商業(yè)資源，在滿足日常商業(yè)配套的情況下，大商業(yè)的越晚進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)效益越好 結(jié)論： 啟示 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場狀況 ? 15月，成都市商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅猛， 供應(yīng)同比增長 310％，銷售同比增長 111％ ? 樓盤在三環(huán)外逐漸興起，帶動周邊商業(yè)配套設(shè)施的成長， 三環(huán)外商業(yè)銷售旺盛，銷售增幅達(dá) 394％ 商業(yè)物業(yè)各環(huán)域供求狀況 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 三環(huán)以外 供給 銷售 方位 城東 城南 城西 城北 市中心 銷售面積 商業(yè)物業(yè)各環(huán)域供求狀況 隨著城市的向外拓展，三環(huán)外的商業(yè)物業(yè)逐步興起 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —— 休閑空間 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —— 社區(qū)中庭及景觀主軸 啟動區(qū)以水景為魂，精心打造大規(guī)模中庭生態(tài)空間 大門連接小區(qū)景觀主軸，展示樓盤良好形象 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —— 分組團(tuán)設(shè)計(jì) 亞洲風(fēng)格 歐洲風(fēng)格 澳洲風(fēng)格 美洲風(fēng)格 中國南方園林 泰式園林 地中海風(fēng)情 意大利