【正文】 配套投入計(jì)劃表（方案一） 2年 起止時間 開發(fā)量 配套投入 體現(xiàn)核心價值 配套投入 滿足生活需要 —— —— —— 一期（ 40萬 ㎡） 二期（ 30萬 ㎡ ） 三期 (40萬 ㎡ ) Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡ ） Ⅱ 區(qū)（ 25萬 ㎡） Ⅰ 區(qū)（ 15萬 ㎡） Ⅱ 區(qū) (15萬 ㎡ ) Ⅰ 區(qū)（ 20萬 ㎡） Ⅱ 區(qū)（ 20萬 ㎡） ?星期五大道北段 ?國際學(xué)校 ?商業(yè)廣場 ?公交總站 ?綜合市場 ?幼兒園 1 ?生活會所 1 ?鄰里商業(yè) ?鄰里商業(yè) ?幼兒園 2 ?涉外醫(yī)院 ?生活會所 2 ?鄰里商業(yè) ?休閑街南段 ?休閑街北段 ?鄰里商業(yè) ?國際網(wǎng)球俱樂部 ?雕塑長廊 ?集中商業(yè) ?鄰里商業(yè) ?寫字樓 ?國際酒店 ?文化活動中心 ?鄰里商業(yè) 體現(xiàn)核心價值，適量生活配套 生活配套為主 優(yōu)良資產(chǎn)投入 ?高爾夫練習(xí)場 ?森林景觀大道 ?高級會所 ?星期五大道南段 ?休閑廣場 115 本報告是嚴(yán)格保密的。 配套投入計(jì)劃表（方案二、三） 啟動期 二期 三期 選址 物業(yè)類型 配套設(shè)施 戰(zhàn)略重點(diǎn) 優(yōu)勢分析 ? 2號地塊之間 ? 5號地塊 ? 6號地塊 ?TOHO＋花園洋房 ?TOHO與洋房均衡 ?容積率中低 ?TOHO＋電梯洋房 ?TOHO主導(dǎo) ?容積率低 ?TOHO＋電梯洋房＋小高層 ?小高層主導(dǎo) ?容積率高 ?高爾夫練習(xí)場 ?森林景觀大道全部建成 ?臨近啟動區(qū)體育公園部分建成 ?臨近啟動區(qū)部分音樂主題雕塑 長廊建成 ?星期五大道部分建成 ?專業(yè)街（酒吧街）展示 ?公交站 ?國際幼兒園 ?雙語學(xué)校小學(xué)部 ?樹立市場形象 ?建立價格體系 ?利用優(yōu)勢資源，抓高檔市場強(qiáng)勁需求，回避高端客戶對電梯公寓的低接受度問題 ?國際網(wǎng)球中心 ?休閑廣場建成 ?體育公園完全開發(fā) ?休閑街展示 ?國際中學(xué) ?星期五大道隨住宅同步開發(fā) ?土地增值設(shè)施投入 ?深化國際街區(qū)形象 ?休閑氛圍的營造，抓城市發(fā)展機(jī)會和消費(fèi)者潛在需求 ?城市級商業(yè)中心 ?涉外醫(yī)院 ?高檔酒店 ?寫字樓 ?重大配套設(shè)施投入 ?優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營 ?市場對高端物業(yè)接受度提高 113 本報告是嚴(yán)格保密的。 三、根據(jù)案例研究規(guī)律，啟動區(qū)配套功能必須是以住宅增值為主的 ?建議啟動區(qū)的配套為：國際學(xué)校、綜合市場、公交總站、餐飲、家居等服務(wù)性配套 ?其中商業(yè)配套主要為街鋪形式，根據(jù)服務(wù)性商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（ 米 /人），啟動區(qū)商業(yè)面積約 3000平米 國際學(xué)校 國際美食廣場 公交總站 藥店 111 本報告是嚴(yán)格保密的。 一、整治綠化帶，邊界界定，消除綠化帶對展示性的負(fù)面影響 ?增加開口，增強(qiáng)項(xiàng)目昭示性 ?邊界界定：綠化帶重新整治，標(biāo)識項(xiàng)目與眾不同的差異性 ?特色的、情趣的人行道 現(xiàn)有的綠化帶雖然形象較好，但由于視線的阻隔，不利于項(xiàng)目的形象展示 整治后的道路與綠化關(guān)系 情趣人行道 邊界界定 109 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于現(xiàn)實(shí)的啟動區(qū)選址（方案一） 基于目標(biāo)的啟動區(qū)選址（方案二、三） VS 資源利用 不足 充足 政府目標(biāo) 羊西線展示形象好 羊西線展示形象弱 開發(fā)商目標(biāo) 達(dá)成目標(biāo)難度大 較快達(dá)成開發(fā)目標(biāo) 價值實(shí)現(xiàn) 前期價值實(shí)現(xiàn)低 整體價值實(shí)現(xiàn)較高 啟動難度 啟動較容易 需要資金投入及政府談判 市場競爭 競爭激烈 建立排他性的核心優(yōu)勢 開發(fā)風(fēng)險 開發(fā)風(fēng)險低 不可預(yù)計(jì)的因素多，有一定的開發(fā)風(fēng)險 107 本報告是嚴(yán)格保密的。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風(fēng)險加大。但對區(qū)域價值建立較弱，開發(fā)目標(biāo)需要在中后期努力實(shí)現(xiàn)達(dá)成。 基于現(xiàn)實(shí)的啟動區(qū)選址與基于目標(biāo)的啟動區(qū)選址，具有各自的優(yōu)點(diǎn)。 啟動區(qū)配套 幼兒園、小學(xué) 雕塑長廊 Ⅱ 建立核心價值展示區(qū)；啟動區(qū)配套以滿足生活配套為主 體育公園部分建設(shè) 星期五大道部分建設(shè) 國際幼兒園、小學(xué) 專業(yè)街展示 音樂主題雕塑長廊 休閑廣場建設(shè)完畢 高爾夫練習(xí)場 森林景觀大道 高爾夫練習(xí)場 專業(yè)街(酒吧街 ) 森林景觀大道 容積率較低 ,資源條件好 √ 105 本報告是嚴(yán)格保密的。 啟動區(qū)選擇 Ⅱ 容積率最低，資源條件好，適宜標(biāo)竿產(chǎn)品，但昭示性太差 容積率較低，資源條件好 航空限高 15米 航空限高 50米 航空限高 50米 航空限高 容積率較高，不適宜標(biāo)竿產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方 標(biāo)準(zhǔn)二：標(biāo)竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系 容積率較低 ,資源條件好 √ 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評價 101 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?三度空間：組團(tuán)綠化移到社區(qū)道路上，形成復(fù)合功能休閑空間。 ?一度空間：核心資源，兩大公園休閑氛圍的營造。 定位在規(guī)劃中的演繹 原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖 原則二、滿足定位要求 以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū) 國際水準(zhǔn)的 開放的城區(qū) 休閑空間 99 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?資源再分配 ——在允許范圍內(nèi)擴(kuò)大酒店規(guī)模，提升功能區(qū)檔次。 開放的城區(qū) —— 形成相對集中配套區(qū) ?據(jù)案例借鑒， 配套區(qū)按功能行使可分為城市核心區(qū)和社區(qū)核心區(qū) ，住宅組團(tuán)圍繞社區(qū)核心配套區(qū)分布；城市核心區(qū)則分布在臨近城市主干道位臵。 休閑 廣場 休閑街 城市級商業(yè)區(qū) 酒吧、美食街 區(qū)域級商業(yè)區(qū) 以休閑廣場為中心區(qū)域商業(yè)區(qū)構(gòu)成社區(qū)核心，主要服務(wù)社區(qū)；美食酒吧街、休閑街屬專業(yè)街，成為城市特色消費(fèi)中心；城市級商業(yè)區(qū)則覆蓋包括本社區(qū)在內(nèi)的城西片區(qū)。 ?根據(jù)案例研究，成功持續(xù)的區(qū)域經(jīng)營，商業(yè)必須是多層級的： ?城市級商業(yè)：高度集中，一般分布在與城市聯(lián)系最緊密的主干道 ?區(qū)域級商業(yè)：相對集中，一般分布在區(qū)域中心 ?鄰里商業(yè)：分散、多點(diǎn) 開放的城區(qū) —— 商業(yè)分為三級次 原有商業(yè)規(guī)劃存在的問題： 無商業(yè)分級 過于集中，不利于滿足區(qū)域多層次需求 原設(shè)計(jì)方案商業(yè)分布圖 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?建議 E改為社區(qū)主干道，與西延線及金牛高科技園連通，商業(yè)街沿街分布。 定位在規(guī)劃中的演繹 原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖 原則二、滿足定位要求 以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū) 國際水準(zhǔn)的 開放的城區(qū) 休閑空間 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?原方案僅有 商業(yè)廣場，不能代表區(qū)域特質(zhì)。 國際水準(zhǔn)體現(xiàn) —— 建立形象標(biāo)識區(qū)，展示區(qū)域的獨(dú)特屬性氣質(zhì) 商業(yè)購物廣場和社區(qū)休閑廣場通過 星期五大道 首尾呼應(yīng)，構(gòu)成了國際生態(tài)休閑街區(qū)的主導(dǎo)形象。 國際水準(zhǔn)體現(xiàn) —— 國際風(fēng)情休閑街、 音樂主題雕塑長廊 商業(yè)街間休閑元素 多層趣味空間 商業(yè)街與住宅親和關(guān)系 特色休閑街 □ 在社區(qū)中建設(shè)開放的休閑街 ，營造社區(qū)休閑特色。 ■ 國際網(wǎng)球俱樂部實(shí)行會員制。 ■ 結(jié)合體育公園，打造代表城市最高水平的國際網(wǎng)球休閑俱樂部。 定位在規(guī)劃中的演繹 原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖 原則二、滿足定位要求 以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū) 國際水準(zhǔn)的 開放的城區(qū) 休閑空間 90 本報告是嚴(yán)格保密的。 按照區(qū)域價值定義，核心區(qū)應(yīng)體現(xiàn)最核心的優(yōu)勢資源 ?規(guī)劃的核心是要著眼于大區(qū)域，建立區(qū)域的核心價值優(yōu)勢，建議核心價值區(qū)南移至與森林公園接壤處 兩河森林公園 土龍路 金牛支渠 高新西區(qū) 核心價值區(qū) 原核心價值區(qū) 我們是 7000畝大區(qū)域 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 分類 消費(fèi)者 價值取向 區(qū)域 競爭 政府 目標(biāo) 開發(fā)商 目標(biāo) 資源 利用 景觀 區(qū)域 教育 娛樂 身份感 交通 生活配套 商業(yè) 環(huán)境 文化 生活配套區(qū) 城市名片 帶動區(qū)域發(fā)展 價格 開發(fā)周期 成為優(yōu)良資產(chǎn) 成為里程碑 公園 領(lǐng)事館 高新區(qū) 外國語學(xué)校 規(guī)模 羊西線 開放 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國際 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 公園 √ √ √ √ √ 高尚 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 城區(qū) √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ ? 成功的區(qū)域定位都是從 消費(fèi)者取向、區(qū)域競爭、政府目標(biāo)、開發(fā)商目標(biāo)、資源利用五個方面考慮。 整體開發(fā)思路主要內(nèi)容 ?整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹 ?啟動區(qū)選址方案 ?分期開發(fā)建議 ?產(chǎn)品建議及經(jīng)濟(jì)測算 ?現(xiàn)有規(guī)劃方案評價 85 本報告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)有的規(guī)劃方案，核心價值區(qū)為可復(fù)制的配套區(qū)，不可復(fù)制的公園資源利用不足 ? 原有規(guī)劃包括的功能有：居住、商業(yè)、辦公、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠地 ? 原規(guī)劃方案僅僅按照居住區(qū)的概念規(guī)劃，包括了大型居住區(qū)的基本功能。 現(xiàn)有規(guī)劃方案具有一定的優(yōu)點(diǎn)，但類似封閉的大社區(qū)的規(guī)劃并不適宜區(qū)域開發(fā) 區(qū)域開發(fā)關(guān)鍵的開放性、多樣性表現(xiàn)不足 注重園林景觀均好性 優(yōu)勢資源與住宅的結(jié)合 大面積的景觀綠化 社區(qū)內(nèi)交通的通達(dá)性 項(xiàng)目的昭示性 82 本報告是嚴(yán)格保密的。 停車場定位結(jié)論 面積合計(jì)： 9200+11370＝ 20570平米 停車位上限： 20570/35＝ 587個 結(jié)論：本項(xiàng)目所能提供的停車位（ 587個）與需求停車位（ 600個）大致相同，無需建造地上停車場 79 第二部分：項(xiàng)目整體開發(fā)思路 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 本停車場車位總量 物業(yè)類型 酒店 寫字樓 大型商業(yè) 車位 /100平米 /100平米 1個 /100平米 醫(yī)院、學(xué)校車輛較少，在考慮面對社會類的停車場時不予考慮 故本項(xiàng)目所需公眾停車位：（ ++1X60000） /100=810個 由于酒店與寫字樓自身的建筑特性，車位問題可通過地下車庫自身解決，主要考慮的車位主要是大型商業(yè)停車位問題 故主要解決的停車位為： 1X600＝ 600個 社會類停車場與商業(yè)停車場結(jié)合考慮 各物業(yè)類型停車位系數(shù) 77 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 合計(jì) 2050M178。 500M178。 600M178。 合計(jì) 3580M178。 羽毛球 2023M178。 200M178。 700M178。 1700M178。 120M178。 界定文化活動中心的配套設(shè)施 ?作為啟動區(qū)的功能配套 ?與酒店結(jié)合：突出經(jīng)營性 ?與體育公園結(jié)合：運(yùn)動健身功能 ?文化活動中心總面積為 10000平米 二、與酒店結(jié)合：突出經(jīng)營性，具備商務(wù)功能 三、與體育公園結(jié)合：休閑場所，運(yùn)動健身功能 商務(wù)會議 多功能廳 影音室 桑拿浴室 中西餐廳 50M178。 20231210 成都中海國際社區(qū)項(xiàng)目文化活動中心定位研究 本報告是嚴(yán)格保密的。但大型國際公司附近必然有較多的如物流、貿(mào)易等中小型私有依附其生存，對中檔寫字樓存在一定需求 ?與項(xiàng)目整體關(guān)聯(lián)度：項(xiàng)目整體定位高，高檔寫字樓對整體定位的支持度高，中檔的支持度較弱 ?規(guī)模：本項(xiàng)目寫字樓規(guī)劃僅為 1萬平米，較小的規(guī)模對寫字樓的高定位支持不夠