萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)沈陽(yáng)太原街商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目復(fù)盤總結(jié)報(bào)告56頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-06-12 17:06本頁(yè)面
【正文】 本資料來(lái)自 58 。 ? 根據(jù)合同臺(tái)帳，我們編制了成本部結(jié)算臺(tái)帳，主要內(nèi)容包括：合同類別、合同名稱、對(duì)方單位、簽訂金額、結(jié)算金額、結(jié)算經(jīng)辦人、結(jié)算資料下發(fā)明細(xì)等等。為了方便查詢，在合同的錄入過(guò)程中除了合同編號(hào)、合同名稱、簽約單位、合同額等基本必須錄入的信息外，還增填了投標(biāo)單位、投標(biāo)方法、確定方式、簽約方式、付款方式、付款時(shí)間、結(jié)算金額等到相關(guān)信息。一切工作的建立都為日后的合同制定及結(jié)算管理做了良好的鋪墊。建立完整的臺(tái)帳不僅方便了自己，更使其他人在查閱相關(guān)文件的時(shí)候提供了良好的輔助作用。 56 本資料來(lái)自 ※ 1 如何保障招標(biāo)、合同及結(jié)算資料的 及時(shí)歸檔 ? 招標(biāo)、合同及結(jié)算資料是公司所有費(fèi)用支出計(jì)量過(guò)程中最為有效的文字資料，是雙方簽約中最有效的原始資料。但是在由同一家總包單位施工的同時(shí)，也增加了總包單位的資金壓力。 ? 太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在外環(huán)境景觀工程的操作中，就采用了由總包單位施工的方法，不僅使外環(huán)境景觀硬鋪裝、外排水、電氣鋪裝工程進(jìn)展順利，保證了工程進(jìn)度，在工程質(zhì)量上亦收效良好。在招標(biāo)定標(biāo)簽定合同后，做好與施工單位間關(guān)于合同的涵蓋范圍、施工界面以及對(duì)商務(wù)條款的理解交底工作，防止在合同履行中因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)偏差而影響工程進(jìn)度，為工程的結(jié)算工作順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)。防火封堵費(fèi)用達(dá)到 60多萬(wàn)元，養(yǎng)護(hù)結(jié)晶后期由商管公司另行進(jìn)行了招標(biāo)，此部分費(fèi)用達(dá)到了近 15萬(wàn)元。例如：步行街玻璃隔斷上方的防火石膏板封堵及地面花崗巖石材的養(yǎng)護(hù)結(jié)晶問(wèn)題，盡管我們已經(jīng)依據(jù)兄弟公司的經(jīng)驗(yàn)在答疑回復(fù)上做了表述，但文字表述后追加的文字 “ （若有），請(qǐng)含于報(bào)價(jià)中 ” ，使投標(biāo)單位有了可乘之機(jī)，加之這部分卻未能在有效的招標(biāo)圖紙中做出體現(xiàn)，終給投標(biāo)單位留下了問(wèn)題點(diǎn) —— 中標(biāo)單位認(rèn)為只能依據(jù)招標(biāo)文件所約定的范圍（即圖紙所示）進(jìn)行報(bào)價(jià)。到此時(shí)，才使原來(lái)的招標(biāo)工作因圖紙不完善問(wèn)題得以解決，整個(gè)答疑時(shí)間達(dá)到了近 2天才確認(rèn)完成。導(dǎo)致后期在招標(biāo)答疑時(shí)，我們收到了共計(jì) 6家投標(biāo)單位的 85條質(zhì)疑問(wèn)題，數(shù)量是我們自招標(biāo)工作以來(lái)最多的一次。 為保證能在有效時(shí)間段內(nèi)確定步行街內(nèi)裝施工單位以保證工程的正常進(jìn)行，成本部依然在如上客觀條件下進(jìn)行了招標(biāo)。 處理建議：建議在對(duì)老場(chǎng)子進(jìn)行改造的項(xiàng)目中，考慮原有建筑與改造部分的相關(guān)工程配套部分，適度加大銜接費(fèi)用，或許會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司在結(jié)算中起到推動(dòng)作用。排除一切路上的困難，沈陽(yáng)公司于預(yù)期日交工，為整體項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)做好了準(zhǔn)備。但在時(shí)間上又不允許，只能在邊設(shè)計(jì)邊施工邊修改的情況下進(jìn)行工作。連廊采用單層鋼結(jié)構(gòu)架構(gòu)形式，跨度達(dá)到 ，高度為 12米及 ，面積近 1200平米，用鋼量近 150噸。這項(xiàng)工程被集團(tuán)高度關(guān)注，在沈陽(yáng)項(xiàng)目公司同內(nèi)部稱為 “ 1號(hào)工程 ” 。對(duì)老項(xiàng)目的改造沈陽(yáng)公司是目前所有開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的頭一份，所以在對(duì)該項(xiàng)目的目標(biāo)成本測(cè)定中缺少對(duì)維修整改費(fèi)用的列支，使得項(xiàng)目公司在后期的運(yùn)作中，因資金過(guò)于緊張稍顯無(wú)力。 速度的加快，工期的緊迫都不可避免地對(duì)該項(xiàng)目的目標(biāo)成本有相當(dāng)大的影響。 ? 由于沈陽(yáng)公司對(duì)安全工作的重視，施工期間未出現(xiàn)人身傷亡和火災(zāi)事故。每天的工程例會(huì)都涉及安全工作議題。項(xiàng)目的特點(diǎn)是工期短，施工現(xiàn)場(chǎng)總包及各分包單位各不同工種作業(yè)人員穿插施工，使火災(zāi)和人身傷亡的潛在隱患無(wú)時(shí)不在。 我們認(rèn)為在兼顧搶工期和現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理的問(wèn)題上值得總結(jié)和探討 。 雖然在施工過(guò)程中結(jié)合幾次檢查進(jìn)行整改 ， 當(dāng)時(shí)有一些效果 ， 但檢查過(guò)幾天后又恢復(fù)老樣子效果不明顯 。 4店鋪業(yè)主在裝修時(shí)要將裝修方案 、 圖紙報(bào)商管 ， 由商管組織相關(guān)部門審批通過(guò)后再進(jìn)行施工 ， 以避免影響各種驗(yàn)收 、 對(duì)其他店鋪的影響及使用功能的變化造成設(shè)施的損壞 。 47 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 ? 內(nèi)裝 、 外裝與店鋪業(yè)主裝修施工時(shí)在施工界面的配合上需要注意一些問(wèn)題： 1不管是設(shè)計(jì)的遺漏還是施工節(jié)點(diǎn)的疏漏 ， 都要高度注意避免外墻冷橋 、 透縫和透風(fēng) ， 2店鋪業(yè)主拆改外墻施工時(shí)一定要做好封堵和保溫 。 46 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 ? 內(nèi)裝施工工期進(jìn)度控制上存在先緊后松的問(wèn)題，后期由于鋁板加工尺寸出現(xiàn)超偏差和施工單位管理、資金出現(xiàn)問(wèn)題影響了內(nèi)裝的進(jìn)度，后來(lái)工程部及時(shí)進(jìn)行管理和協(xié)調(diào)，使得內(nèi)裝工程進(jìn)度基本跟上了調(diào)整后的總體施工計(jì)劃。 石材質(zhì)量是理石地面的關(guān)鍵 ， 從選材 、 選產(chǎn)地廠家直至訂貨監(jiān)督石材生產(chǎn)全過(guò)程都受到沈陽(yáng)項(xiàng)目公司的全程監(jiān)控 。 45 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 內(nèi)外裝工程施工 沈陽(yáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)裝工程介入及時(shí) ， 與現(xiàn)場(chǎng)各施工單位溝通協(xié)調(diào)順暢 ， 在工期比較緊張的前提下施工質(zhì)量基本能達(dá)到要求 。 另外由于多家商鋪裝修與消防設(shè)備調(diào)試同時(shí)進(jìn)行 ， 小商鋪裝修人員擅自拆卸 、 改動(dòng) 、 損毀鋪內(nèi)消防設(shè)施嚴(yán)重 ， 而我們選用的最新型號(hào)進(jìn)口報(bào)警控制器主機(jī)對(duì)外界改變?cè)O(shè)置狀態(tài)以后要重新編程 ， 這使得消防設(shè)施調(diào)試工作變得異常困難 。一度使消防的設(shè)備調(diào)試受到影響 。 44 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)有其特殊性 ， 由于單層面積大 、每層的商鋪數(shù)量多 ， 消防排煙系統(tǒng)是垂直系統(tǒng) ， 使得防火分區(qū)與普通系統(tǒng)不一樣 ， 有兩個(gè)特點(diǎn)： 1防火分區(qū)劃分比正常多很多 ， 2噴淋的水系統(tǒng)是水平設(shè)置而排煙系統(tǒng)是垂直設(shè)置 。 4材料設(shè)備及時(shí)順利進(jìn)場(chǎng) 。 43 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 機(jī)電 、 暖通消防管道安裝工程介入較早為按時(shí)完成工期創(chuàng)造了有力條件 。 針對(duì)原因采取相應(yīng)措施 ， 使得采光頂施工對(duì)內(nèi)裝 、 屋面防水等后續(xù)工程沒(méi)有太大影響 。 但在壓縮工期后鋼構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)組焊 、 玻璃的供貨兩項(xiàng)一度成為影響工期的問(wèn)題 。這是值得我們總結(jié)的經(jīng)驗(yàn) 。 40 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 人員方面沈陽(yáng)公司要求總包在原有砌筑 、抹灰人數(shù)的基礎(chǔ)上再增加人 ， 滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度的需要 。 按照規(guī)范要求砌筑工程結(jié)束 28天墻體完成沉降后再進(jìn)行抹灰工程的施工 ， 考慮抹灰工程要提前插入 ， 在砌筑砂漿中加入 “ 砂漿王 ” 外加劑 ， 增加砂漿和易性 ， 減少砌筑墻體沉降對(duì)工期和質(zhì)量的影響 。 因本工程現(xiàn)場(chǎng)四周場(chǎng)地非常狹窄且每層的砌筑量很大 ， 砌塊堆放場(chǎng)地和攪拌場(chǎng)在現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)不能同時(shí)設(shè)置 ， 另外砌筑階段投入的龍門架垂直運(yùn)輸設(shè)施不能完全滿足砌塊運(yùn)輸?shù)男枰?，故砌筑 、 抹灰工程采用商品砂漿 ， 增設(shè) 2臺(tái) 50T的汽車吊 6臺(tái)小型農(nóng)用車解決砌筑材料的垂直運(yùn)輸 、 水平運(yùn)輸 ， 以滿足砌筑抹灰施工現(xiàn)場(chǎng)的需要 。 39 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 砌筑抹灰施工 原計(jì)劃砌筑 、 抹灰工程的工期約在 40天左右完成 。 38 本資料來(lái)自 ※ 1施工中的主要措施 ※ 施工材料方面 為確保工期的實(shí)現(xiàn) ,工程部要求并協(xié)助施工單位按照后調(diào)整的主體工程施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行工程材料，物資的訂貨，采購(gòu)，提前進(jìn)場(chǎng)，以確保現(xiàn)場(chǎng)材料的及時(shí)供應(yīng)，主體施工時(shí)各種材料提前 10天準(zhǔn)備上層的材料。
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