【正文】 Copyright Centaline Group, 2023 金輝集團(tuán) 輝 耀 生 活 夢 想 金輝城 ?產(chǎn)品理念是最符合建筑與人的和諧， ?最符合社會主流審美 ?最具社會責(zé)任感以及最具前瞻性的 為 更 好 的 生 活 而 來 讓 生 活 越 來 越 好 Code of this report | 108 169。 Copyright Centaline Group, 2023 概念：新區(qū)新豪宅？ 70萬平米大盤？ 國際化的，領(lǐng)先優(yōu)勢的 不夠新： 概念不夠新鮮，已經(jīng)審美疲勞 不夠全 ：沒有強(qiáng)勢表達(dá)出項目內(nèi)在的優(yōu)勢，與品牌銜接度不高 不夠高： 僅僅描述物理特性，沒有理論高度 Code of this report | 106 169。 Copyright Centaline Group, 2023 列 項 綜合評價（市場、競爭項目 等） 對項目定位影響分 值 濱河風(fēng)光帶，潛龍湖 ++++ 立體式交通 +++ 兩湖及自身高端配套 ++ 靠近規(guī)劃中的學(xué)校 +++ 先進(jìn)規(guī)劃，會所 ++ 創(chuàng)新設(shè)計 +++++ 配置標(biāo)準(zhǔn)高 ++ 大間距大景觀 +++++ 項目賣點分析 Code of this report | 104 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目形象包裝 Code of this report | 102 169。 Copyright Centaline Group, 2023 策略表現(xiàn)二： “ 2023新輝耀” 金輝榮耀業(yè)主 2023新年年夜飯 2023業(yè)主年夜主要在于推廣金輝業(yè)主良好的鄰里文化，并借此機(jī)會開展第一階段的老客戶回饋活動，在做品牌文化的同時也突出了較好的銷售遠(yuǎn)景。 ?挑選“ 11城市夢想”幸運市民。 Copyright Centaline Group, 2023 第二階段品牌戰(zhàn)術(shù)策略 預(yù)計時間： 2023年 9月至 12月 策略條件：市區(qū)接待中心放，會館即將接客 品牌目標(biāo)： 認(rèn)同金輝 策略要點：雙線路并行，產(chǎn)品實力支撐品牌展現(xiàn)與人文情懷溫暖品牌 Code of this report | 99 169。 第一階段品牌戰(zhàn)術(shù)策略 Code of this report | 97 169。 并利用其開展體驗營銷和品牌實力傳播，使其認(rèn)知金輝“輝耀生活夢想”的理念 Code of this report | 96 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第一階段品牌戰(zhàn)術(shù)策略 預(yù)計時間： 2023年 6月至 9月 策略條件：市區(qū)接待中心開放，會館即將接客 品牌目標(biāo)：認(rèn)知金輝品牌 策略要點：多線路并行，品牌實力展現(xiàn)與品牌文化的同步運作 Code of this report | 95 169。 ?脫傳統(tǒng)模式： 擺脫傳統(tǒng)品牌一貫喊大叫好的風(fēng)格，以金輝獨有的人文氣息與城市建立關(guān)系。 Copyright Centaline Group, 2023 品牌戰(zhàn)術(shù)實施計劃 Code of this report | 93 169。 用建筑理念向文化傳承致敬 用人文理念向生活真諦致敬 用發(fā)展理念向城市未來致敬 Code of this report | 91 169。 Copyright Centaline Group, 2023 品牌戰(zhàn)略目標(biāo) 金輝集團(tuán) 鹽城地區(qū)最具影響力的地產(chǎn)品牌 金輝產(chǎn)品 引領(lǐng)鹽城產(chǎn)品發(fā)展的領(lǐng)軍品牌 金輝文化 文化精髓家喻戶曉 Code of this report | 90 169。 項目形象包裝 Code of this report | 88 169。 品牌戰(zhàn)術(shù)總綱要 182。 Copyright Centaline Group, 2023 金輝城營銷總綱要 建立金輝品牌 金輝城營銷目標(biāo) 2023年營銷推廣總目標(biāo) Code of this report | 87 169。 會所建議 182。 項目營銷推廣策略 182。 營銷推廣策略總綱 182。 Copyright Centaline Group, 2023 現(xiàn)階段客群區(qū)域定位 抓住對區(qū)域認(rèn)知度較高的板塊內(nèi)大學(xué)城客群資源 爭奪已對板塊有所認(rèn)知的中南世紀(jì)城客群 已經(jīng)靠近板塊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群 我們現(xiàn)階段的客戶區(qū)域為 Code of this report | 85 169。 Copyright Centaline Group, 2023 現(xiàn)階段客群區(qū)域定位 城南新區(qū) 聚龍湖板塊 目前城南新區(qū)的中心區(qū)域 板塊發(fā)展較為成熟 潛龍湖板塊 城南雙湖板塊的重點發(fā)展區(qū)域 未來城南教科研住重點區(qū)域 目前板塊內(nèi)項目大多處于待開發(fā)狀態(tài) 在目前鹽城限價令，價格大致相似的情況下 客戶： 對本板塊認(rèn)知度不足 對本項目產(chǎn)品認(rèn)知不足 他們會舍棄發(fā)展成熟的聚龍湖板塊，來潛龍湖嘛？ Code of this report | 83 169。 外區(qū)域的高端投資客群為補(bǔ)充客群 現(xiàn)階段客群定位 Code of this report | 81 169。 客群定位 Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2023 根據(jù)項目產(chǎn)品屬性鎖定與之匹配的主力客群 產(chǎn)品屬性 客群特征 城南新區(qū)新板塊 對城南產(chǎn)區(qū)域有一定的向往 舒適及高品質(zhì)產(chǎn)品 在空間或品質(zhì)方面購買，改善現(xiàn)有居住條件 對應(yīng)的夠買力 具有良好的購買力即可 首次置業(yè)及二次置換人群 客群定位 Code of this report | 79 169。 客群定位 Code of this report | 77 169。計算本項目產(chǎn)品的支付要求，從而界定 目標(biāo)客群的經(jīng)濟(jì)特征。即使工作、娛樂到凌晨兩點，片刻，溫馨的家就亮起燈來 城中配套為社會交往提供方便 城南未來配套便利，購物、休閑極其方便 工作在附近、置業(yè)城南， 子女就近入學(xué)，既享受城中優(yōu)良學(xué)區(qū)，又增添渴望的天倫之樂 情感 環(huán)境 功能 Code of this report | 76 169。 Copyright Centaline Group, 2023 客群定位 購買城南公寓誘因 —— 為什么選擇購買城南公寓？ 目前火熱的“城南情節(jié)”根深蒂固 鬧中取靜，大隱于市 與友為鄰，人以群分。 Code of this report | 74 169。 Copyright Centaline Group, 2023 下階段主力客群研判 ?下階段市場推售以中小面積的剛需產(chǎn)品為主，只能滿足主力客群的投資需求，但由于貸款政策 的影響，和前段時期的投資高潮，這部分的投資率會有所下降。 Copyright Centaline Group, 2023 城南主力客群解析 40歲 以上 三口或四口之家 經(jīng)濟(jì) 基 礎(chǔ) 殷 實 事 業(yè) 有成 三房以上的 闊 宅 以有 兩 套或以上追求品 質(zhì) 或投 資 價 值 主力客群解析 （政府機(jī) 關(guān) 人 員 和私 營業(yè) 主） ?城南主力客群有著良好的高品質(zhì)住宅愿景和較好的經(jīng)濟(jì)實力，并在城南前一輪的購房大潮 已經(jīng)收獲頗豐，他們需要是面積較大、較舒適的產(chǎn)品或投資潛力較好的中小戶型產(chǎn)品。 ?發(fā)散層主要指的是第二圈層內(nèi)的親朋好友及下級同事，他們主要以首次二次臵業(yè)為主，深受第一 圈層內(nèi)的信息影響，屬于城市內(nèi)另一大購房群體。 ?私營業(yè)主憑借其良好的人脈基礎(chǔ)和敏銳的商業(yè)嗅覺很快能發(fā)現(xiàn)和傳播最新的動態(tài)，依靠 良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)迅速落實在購買到性價比較高的產(chǎn)品后會在自身圈層內(nèi)探討、流傳。 Copyright Centaline Group, 2023 ?政府機(jī)關(guān)單位的公職人員是城南新區(qū)在開發(fā)運作多不可缺失的主力購買或信息傳達(dá)體。 Copyright Centaline Group, 2023 主城住宅 嘈雜擁擠 居住空間不足 缺乏景觀資源 新區(qū)住宅 生活方便 交通方便 難以滿足提升居住品質(zhì)需求 新區(qū) 升級住宅 環(huán)境優(yōu)美 充足的居住空間 享受城市生活 擴(kuò)大居住空間 城市郊區(qū)化 遷往城市之南 城市中心遷移 城郊差距縮小 Code of this report | 70 169。 ?由于價格被限制價格無較大的差距，客群的屬性也將以希望購買到產(chǎn)品優(yōu)越剛需和居住升級的 二次臵業(yè)和經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的多次臵業(yè)客群為主。 城南客群結(jié)構(gòu)演變 Code of this report | 68 169。 Copyright Centaline Group, 2023 城南中期客群結(jié)構(gòu)分析40%40%20%投資者自住投資兼自主如上圖所述 ： ?隨著城南新區(qū)規(guī)劃的逐步清晰、大量地塊的拍賣、開發(fā)、上市，及商業(yè)及配套設(shè)施的明確客群結(jié)構(gòu) 產(chǎn)生了明顯的變化，投資與自主的比例發(fā)生了明顯的變化，并出現(xiàn)了投資兼自主的多選擇群體。 ?客群主要是以多次置業(yè)和間于更換和投資的二次置業(yè)的客群為主，單純的首次置業(yè)群體較少，主 要因素在于“南進(jìn)西擴(kuò)”戰(zhàn)略屬雛形狀態(tài)及周邊生活配套設(shè)施缺乏而造成的。 Copyright Centaline Group, 2023 城南客群走勢分析 本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：南京中原 DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 66 169。 城南客群走勢分析 182。 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2023 SWOT總結(jié) 本案擁有板塊、區(qū)域、交通、景觀、產(chǎn)品等眾多優(yōu)勢，具備打造高品質(zhì)樓盤的基本條件。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)勢及機(jī)遇聚焦 板塊價值 發(fā)展前景 自然資源 地源特征 ［聚焦 1］ ［聚焦 2］ 交通及 配套特點 ［聚焦 3］ 本版塊先天條件好，起點高市場發(fā)展前景看好 資源條件具備打造 高品質(zhì)產(chǎn)品 為導(dǎo)入主城及新區(qū)高素質(zhì)人群創(chuàng)造條件 市場機(jī)遇 及品牌戰(zhàn)略 ［聚焦 4］ 開發(fā)理念與市場空間為發(fā)展高端產(chǎn)品差異的空間 Code of this report | 62 169。 區(qū)域競爭威脅 ? 未來同區(qū)域有多個樓盤將形成集中上市的局面，供應(yīng)量將達(dá) 300萬方，同時在產(chǎn)品規(guī)劃與本案有一定重疊，加劇區(qū)域內(nèi)的直接競爭。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀環(huán)境不利影響 ? 隨著地產(chǎn)調(diào)控，購買已然全面釋放， 11年市場進(jìn)入一定階段的盤整期是可以預(yù)見的，對本案開發(fā)風(fēng)險及推盤難度將有所增加。 ? 地塊及板塊多家樓盤集中開發(fā)，品牌開發(fā)商云集，極大拉動了板塊整體崛起。 BRT通車后，可進(jìn)一步縮短本區(qū)域和市區(qū)的距離。 Copyright Centaline Group, 2023 機(jī)會分析（ opportunity） 客群機(jī)遇 ? 隨著鹽城城市綜合實力的不斷提升，限價令的出臺，使得消費者對產(chǎn)品的選擇越來越理性 區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 ? 鹽城政府對潛龍湖的規(guī)劃提升區(qū)域景觀資源價值的同時，也提高了區(qū)域的整體價值。 品牌認(rèn)知劣勢 ? 金輝雖然為品牌開發(fā)企業(yè)，在十多個城市具有影響力，但本案為在鹽城的首個項目，鹽城市場對金輝品牌是陌生的，品牌影響力尚需建立。 Copyright Centaline Group, 2023 劣勢分析（ weakness） 現(xiàn)狀劣勢 ? 項目所屬的板塊還處發(fā)展期，目前周邊各項生活配套較為缺乏。 開發(fā)品牌戰(zhàn)略 ?品牌企業(yè)，以開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品為己任，在十多個城市開發(fā)一系列標(biāo)桿樓盤，開發(fā)商實力及戰(zhàn)略理念，為本案開發(fā)提供發(fā)展導(dǎo)向。極大拉近了區(qū)域與主城的聯(lián)系，交通出行更為多樣與便利。眾多學(xué)校為區(qū)域帶來了良好的人文氛圍和大量高素質(zhì)人群。 景觀優(yōu)勢 ?項目地處濱河風(fēng)光帶、潛龍湖、周邊環(huán)境優(yōu)美，自然資源豐富。 Copyright Centaline Group, 2023 優(yōu)勢分析（ strength） 區(qū)域優(yōu)勢 ?本案位于城南潛龍湖板塊，目前是鹽城政府重點發(fā)展方向，擁有良好的人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿Α? 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 56 169。 行政文化商務(wù)區(qū)塊（世紀(jì)大道與鹽瀆路之間）： 發(fā)展生態(tài)與高科技信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合的 CBD區(qū)域。