【正文】 下午 1時(shí) 36分 34秒 下午 1時(shí) 36分 13:36: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看專家告訴 。 2023年 3月 下午 1時(shí) 36分 :36March 14, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :36:3413:36:34March 14, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 13:36:3413:36:3413:36Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。 13:36:3413:36:3413:363/14/2023 1:36:34 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 1時(shí) 36分 34秒 下午 1時(shí) 36分 13:36: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 1時(shí) 36分 :36March 14, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 14日星期二 下午 1時(shí) 36分 34秒 13:36: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 13:36:3413:36:3413:36Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 13:36:3413:36:3413:363/14/2023 1:36:34 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 1時(shí) 36分 34秒 下午 1時(shí) 36分 13:36: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 下午 1時(shí) 36分 :36March 14, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 14日星期二 下午 1時(shí) 36分 34秒 13:36: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 13:36:3413:36:3413:36Tuesday, March 14, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 13:36:3413:36:3413:363/14/2023 1:36:34 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 標(biāo) 準(zhǔn) 保利代理 市區(qū)接待中心 +現(xiàn)場(chǎng)售樓處 ——建立購房體驗(yàn)的 標(biāo)準(zhǔn) 可以在市區(qū)設(shè)立接待中心，接待并導(dǎo)引客戶； 售樓部的標(biāo)準(zhǔn) /展示的標(biāo)準(zhǔn) /沙盤的標(biāo)準(zhǔn) /服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)場(chǎng)售樓處是一個(gè)精心打造的地方 里面的每一處，都將成為客戶留下驚喜并津津樂道的傳播話題 而由此，也在沈陽大盤營銷中建立起了第一套標(biāo)準(zhǔn) …… 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 保利物管升級(jí)版 ——安全保證體系 展賣空間 ——客戶體驗(yàn)計(jì)劃。 羅蘭香谷 （羅蘭溪谷） ? 長(zhǎng)春成功項(xiàng)目品牌的復(fù)制 ? 傳遞項(xiàng)目自然地、生態(tài)的、浪漫的風(fēng)韻 ? 文化韻味契合目標(biāo)客戶群身份特征 案名建議二 保利 ? 朗朗上口，利于辨識(shí)。 方溪湖 （香溪湖） ? 基于宗地特色，本案區(qū)域原名方溪湖村，除原住村民外人對(duì)方溪湖并無概念。 可考慮將其余部分做成生活體驗(yàn)區(qū)，以體驗(yàn)式營銷方式，是客戶第一時(shí)間體會(huì)到本案倡導(dǎo)的生活方式和未來的生活場(chǎng)景。 主題會(huì)所 學(xué)習(xí)恒大地產(chǎn)開發(fā)模式，一期啟動(dòng)時(shí)就將業(yè)主會(huì)所納入建設(shè)范圍。 ?一期項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)即開始教育配套建設(shè)，力爭(zhēng)首批業(yè)主入住后即能享受到先進(jìn)的教育配套。 內(nèi)湖南側(cè)目前有市政規(guī)劃路，因其臨近一線湖景，建議開發(fā)商與政府協(xié)調(diào)，將規(guī)劃路調(diào)整為鋪裝人行路，作為景觀長(zhǎng)廊配合綠化帶建設(shè)并與之形成一體，為南側(cè)的洋房增加賣點(diǎn)。它是本案交通環(huán)境的重要構(gòu)成，因此項(xiàng)目啟動(dòng)之初先攻下這個(gè)橋頭堡勢(shì)在必行。將社區(qū)連接成片。同事借助臨湖景觀帶的打造以完美的園林展示項(xiàng)目形象。 啟動(dòng)區(qū) 高層 40% 多層 50% 洋房 10% 第一期戶型配比建議： 如前所述大盤規(guī)律之五、六： 如何做到配套開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)聯(lián)動(dòng)以提升郊區(qū)大盤價(jià)值？ 一期啟動(dòng)時(shí)，如何做到大規(guī)模取勢(shì)，以強(qiáng)化推廣的昭示性 一期啟動(dòng)區(qū)范圍 包含住宅類型： 湖景洋房、高層、多層 包含共建： 康體健身會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園 園林及道路： 內(nèi)部湖景觀帶、臨湖南側(cè)道路鋪裝、怒江街延長(zhǎng)線改造及道路綠化 售樓處 一期開工范圍可以適當(dāng)提高，前期做好配套為后續(xù)開發(fā)做出鋪墊。 ?高層及小高層： ?多層： ?如前所述大盤規(guī)律之四： ?合理的開發(fā)節(jié)奏是大盤開發(fā)利潤(rùn)的主要來源 開發(fā)節(jié)奏：小步快跑，每年開發(fā) 15—18萬平方米，首期開發(fā)建議為 15萬 —18萬 平方米（其中包括部分商業(yè)） 沈陽大盤的平均年消化量能到 10—12萬平方米，一般而言消化量為開發(fā)量的 80%左右。 ?低密度洋房： 低密度洋房尊享一線水景；充分發(fā)揮地塊內(nèi)的自然資源，水景與洋房相結(jié)合，完成本項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)高檔產(chǎn)品的分布，拉高本項(xiàng)目的定位標(biāo)準(zhǔn)，完成本項(xiàng)目中高檔定位的需求。 ?原則一：為主干道營造商務(wù)商業(yè)氛圍 ?原則二：避免高壓走廊影響住宅 目的是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目園區(qū)的動(dòng)靜分離、居住與生活區(qū)分開，最大的滿足住宅區(qū)域的優(yōu)勢(shì)利好。 商業(yè)內(nèi)街分布于園區(qū)縱軸之上，即可成規(guī)模效應(yīng)，又可滿足西側(cè)園區(qū)的日常生活商業(yè)配套。 ?基于以上產(chǎn)品定位，如前所述大盤規(guī)律之三： ?如何通過組團(tuán)布局與產(chǎn)品的合理分配實(shí)現(xiàn)大盤的整體價(jià)值？ 【 思考點(diǎn) 】 ，我們應(yīng)該規(guī)劃怎樣的產(chǎn)品 ？ 郊區(qū)大盤對(duì)產(chǎn)品提出的多樣性要求 周邊競(jìng)品多以多層輔以小高層為主打，如何差異化定位避免與其直接競(jìng)爭(zhēng) 三個(gè)方案 多層 +小高 多層 +洋房 +高層 洋房 +高層 建筑類比組合 ? 我們將三種方案分別從產(chǎn)品市場(chǎng)形象、經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)維度進(jìn)行比較分析，最終比選出來 最優(yōu)的方案為混合型居住社區(qū)方案。 ?還有它所帶給人們的無限聯(lián)想。 ?生態(tài)，帶給人們的是無限的生活樂趣。 已有資源： 可嫁接資源： ?建議可考慮引入如下資源，并在推廣中滲透“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目賣點(diǎn)： ?小學(xué)： 岐山一校、珠江五校兩校擇其一 ?中學(xué)： 沈陽市 43中學(xué)、虹橋中學(xué)兩校擇其一?，F(xiàn)有優(yōu)勢(shì)教育資源附近的省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（遼寧省重點(diǎn)中學(xué)中排名第一）、師大附中兩所優(yōu)質(zhì)初中。 怒江北街延長(zhǎng)線建設(shè)規(guī)劃 ―怒江街北延長(zhǎng)段投資 3340萬元，計(jì)劃新建從三環(huán)高速路至沈北開發(fā)大道約。 貼士： 城北大盤林立，放量巨大，只有北部 道義開發(fā)區(qū)有部分臨蒲河而建的項(xiàng)目。東西向約880m，南北距離約 150m。 企業(yè)建立品牌的兩種途徑 制定和樹立行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn) 建立對(duì)一種開發(fā)模式的話語權(quán) ?本著以上八大規(guī)律， ?我們認(rèn)真審視文大路項(xiàng)目這一百萬郊區(qū)大盤的項(xiàng)目定位與產(chǎn)品策略 ?本案資源解讀 生態(tài)資源 ——市政規(guī)劃湖 ?地塊由市政景觀帶分割成南北兩區(qū)。 規(guī)律八：注重企業(yè)品牌的社會(huì)營銷 ?對(duì)于大盤開發(fā)，企業(yè)品牌的社會(huì)營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費(fèi)者信心，同時(shí)建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權(quán)及保障體系。如創(chuàng)新產(chǎn)品樣板間，極盡風(fēng)情的配套商業(yè)等。 ?對(duì)于郊區(qū)大盤，往往需要比常規(guī)高的營銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心、建立市場(chǎng)影響。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 啟動(dòng)區(qū)選擇的四個(gè)原則 品牌展示 資源利用 規(guī)模取勢(shì) 定位示范 天津水上運(yùn)動(dòng)世界城休閑風(fēng)情區(qū)及運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)的建設(shè)都對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值起到了很好的昭示作用。 ?啟動(dòng)區(qū)要有標(biāo)桿物業(yè)，關(guān)注細(xì)節(jié)，展示項(xiàng)目品質(zhì)“超值感”，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手及商業(yè)聯(lián)盟給消費(fèi)者信心。 萬科四季花城產(chǎn)品不斷推陳出新，其專利情景花園洋房層層退臺(tái)設(shè)計(jì)使多層產(chǎn)品別墅化處理，豐富產(chǎn)品的同時(shí)，大大提升了產(chǎn)品價(jià)值。 規(guī)律五：通過組團(tuán)布局與開發(fā)實(shí)現(xiàn)大盤整體價(jià)值 ?從規(guī)劃角度而言，充分利用功能資源和容積率資源，解決不同物業(yè)類型間的兼容性和互動(dòng)關(guān)系；不同物業(yè)類型與資源及配套的匹配關(guān)系。鳳凰城的成功，一部分歸功于其“新生活型”的配套模式。 ?在定位階段弄清楚配套的分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序，這某種程度決定著項(xiàng)目的成敗。 規(guī)律四：配套開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)聯(lián)動(dòng)是郊區(qū)大盤價(jià)值提升的主要途徑 ?郊區(qū)大盤配套關(guān)乎住宅的價(jià)值提升，開發(fā)次序及開發(fā)節(jié)奏的控制。資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開發(fā)，以取得更高價(jià)值。就保利地產(chǎn)一貫的開發(fā)方式，小步快跑是理想選擇。一個(gè)新穎的價(jià)值主張可以給一大大盤以靈魂，始終如一。而常規(guī)項(xiàng)目的開發(fā)更多的是依托城市價(jià)值，展示成熟生活氛圍。 ?因此，大盤開發(fā)應(yīng)有始終如一的價(jià)值主張，為消費(fèi)者定義生活，演示并傳達(dá)未來的生活場(chǎng)景，開發(fā)商要會(huì)當(dāng)“導(dǎo)演”。 “深圳四季花城”、“華僑城”、“星河灣”等成功大盤項(xiàng)目定位都是立足于城市層面，致力于打造城市新的增長(zhǎng)點(diǎn) ?郊區(qū)大盤開發(fā)面積大，開發(fā)年限長(zhǎng)，因此必須保持可持續(xù)發(fā)展的核心吸引力。而小盤主要瞄準(zhǔn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，大盤不僅僅是瞄準(zhǔn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，更重要的是要引導(dǎo)市場(chǎng)需求。 類型 中高端人群 中端 低端 購買物業(yè)類型 低密度產(chǎn)品 多層、小高層 高層 面積需求 110—200 80100 6070 考慮因素 環(huán)境、品質(zhì) 戶型、質(zhì)量 價(jià)格 05 03 04 01 項(xiàng)目屬性界定 03 項(xiàng)目 定位 02 大盤開發(fā)八大規(guī)律 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品策略 ? ? ?。 市內(nèi)客戶對(duì)于外區(qū)域的選擇沒有明確的意向，主要取決于產(chǎn)品力和價(jià)格。 主 力 客 群 戶 市 內(nèi) 客 戶 戶 客戶分類 主動(dòng)郊區(qū)化（升 市內(nèi)中 級(jí)居住環(huán)境） 高端客 純投資 客戶背景 在市內(nèi)已購置住宅，有車一族，希 望享受郊區(qū)居住體驗(yàn) 手中有一定的閑置資金，沒有其他 投資渠道，看好房地產(chǎn)的投資價(jià)值 置業(yè)特征 置業(yè)考慮因素排序：區(qū)域大環(huán) 境、項(xiàng)目小環(huán)境、產(chǎn)品形式 區(qū)域未來發(fā)展前景是首要考慮 因素，會(huì)選擇總價(jià)較低的物業(yè) 市內(nèi)中 端客戶 養(yǎng)老客戶 快退休或已退休，與子女分巢居住 有一定的資金積累，在市內(nèi)有能力 購買住宅，但希望可以在郊區(qū)同等 的總價(jià)購買到更舒適、品質(zhì)更高 的住宅 總價(jià)敏感，一般選取小戶型； 看重環(huán)境和配套 比較注重園區(qū)的品質(zhì)、戶型及 物業(yè)，交通也成為他們購買的 關(guān)鍵 主要以外地在市內(nèi)的打工人員，和 市內(nèi)中 被動(dòng)郊區(qū)化 低端客 市內(nèi)拆遷客戶 市內(nèi)的一些低收入者，資金基礎(chǔ) 弱，在市內(nèi)無能力購買住宅 拆遷后的補(bǔ)償金難以在市區(qū)內(nèi)買到 合適的住宅，所以向外置業(yè) 總價(jià)敏感，一般選取小戶型 總價(jià)敏感，一般選取小戶型 ?本案除了抓住周邊企事業(yè)單位的主流各戶外，拓展市區(qū)內(nèi)的客戶資源 勢(shì)在必行。 標(biāo)簽：經(jīng)濟(jì)實(shí)力不低，看重產(chǎn)品的便利交通和基本生活配套，追求性價(jià)比，對(duì)中小戶型產(chǎn)品較為中意，對(duì)總房款嚴(yán)格控制。 標(biāo)簽：對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高的享受型需求，以高附加值低密度住宅及景觀優(yōu)勢(shì)明顯的戶型為主要選擇； 這部分客戶選擇項(xiàng)目主要考量項(xiàng)目距離主城區(qū)的距離，項(xiàng)目性價(jià)比較高及區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Γ? 標(biāo)簽：看重項(xiàng)目性價(jià)比，關(guān)心諸如皇姑戶口等實(shí)際問題。 主要為皇姑客戶和三臺(tái)子區(qū)域客戶，大多為中端客戶 主要為皇姑客戶，也有一部分和平沈和客戶，絕大多數(shù)為有車族，客戶層次較高，自住為主，多數(shù)為二次置業(yè)改善居住環(huán)境 皇姑客戶占 60%，當(dāng)?shù)乜蛻粽?40%，其中剛性需求和投資型客戶較多 以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎屯鈦泶蚬と巳?，客戶層次較低 皇姑、于洪區(qū)客戶成為區(qū)域的主要客戶群體 區(qū)域 內(nèi)低 區(qū)域內(nèi)客戶（皇姑、于洪、道義） 客戶分類 客戶背景 置業(yè)特征 區(qū)域 內(nèi)高 端客 戶 區(qū)域 企事業(yè)中高 層、政府領(lǐng) 導(dǎo)及私營業(yè) 主 有很強(qiáng)的資金實(shí)力，對(duì) 目前的居住環(huán)境很不滿 意 在產(chǎn)品形式上要求較高，并 對(duì)生活環(huán)境和尊貴感有一定 要求 地緣性客戶 內(nèi)中 端客 戶 端客 戶 由于拆遷征地補(bǔ)償款較高，農(nóng)民短期內(nèi)手中有大量資金 雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力不差，但消費(fèi) 仍很謹(jǐn)慎，價(jià)格是其購買的 決定性因素，小面積低總價(jià) 的住宅為首選 自助置業(yè)客戶 區(qū)域內(nèi)學(xué)校老師、企業(yè)工廠工作人員等周邊人群，目前居住條件較差或租房，有置業(yè)升級(jí)需求 拆遷農(nóng)業(yè) 人口 產(chǎn)品品質(zhì)的提升和對(duì)配套的要求是置業(yè)主要考慮因素 鎖定怎樣的客戶，決定做怎樣的產(chǎn)品 跟隨型的客戶 中低端客戶 一次置業(yè)客