(唐琪)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查關(guān)鍵要點(diǎn)-基本框架及交易結(jié)構(gòu)(參考版)
2025-02-25 12:10本頁(yè)面
【正文】 2023年 3月 14日星期二 6時(shí) 14分 13秒 06:14:1314 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 14日星期二 上午 6時(shí) 14分 13秒 06:14: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :14:1306:14Mar2314Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 14, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 14日星期二 6時(shí) 14分 13秒 06:14:1314 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 3月 14日星期二 上午 6時(shí) 14分 13秒 06:14: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 06:14:1306:14:1306:14Tuesday, March 14, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 06:14:1306:14:1306:143/14/2023 6:14:13 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 6時(shí) 14分 13秒 上午 6時(shí) 14分 06:14: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 6時(shí) 14分 :14March 14, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :14:1306:14:13March 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :14:1306:14Mar2314Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 14, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 為華夏銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中誠(chéng)信托、北京國(guó)際信托、中原信托、華寶信托、紫金信托、華澳信托、英大信托、興業(yè)信托、中國(guó)投資擔(dān)保有限公司等多家國(guó)內(nèi)知名金融機(jī)構(gòu)及復(fù)地投資集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟等私募基金提供培訓(xùn)及咨詢服務(wù)。 ?資金用途 :信托資金用于認(rèn)購(gòu)深圳市華威欣城一號(hào)投資合伙企業(yè)（有限合伙） LP份額，并最終用于與上海萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā) “ 上海虹橋大都會(huì) ”地產(chǎn)項(xiàng)目 57 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的法律風(fēng)險(xiǎn) ?特定資產(chǎn)收益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的“債權(quán)債務(wù)關(guān)系”司法認(rèn)定 ?股權(quán)信托、特定資產(chǎn)收益權(quán)信托等的強(qiáng)制執(zhí)行不予受理風(fēng)險(xiǎn) ?“受讓應(yīng)收賬款”交易結(jié)構(gòu)中應(yīng)收賬款的真實(shí)性存疑 58 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的短板分析 ?股東背景核實(shí)：控股股東 ?項(xiàng)目資本金核實(shí) ?現(xiàn)金流測(cè)算 ?（ 1）項(xiàng)目市場(chǎng)前景及銷售情況分析 ?（ 2）項(xiàng)目收益分析 ?（ 3） 資金來(lái)源與運(yùn)用平衡分析 ?（ 4） 投資測(cè)算和還款來(lái)源測(cè)算 ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)客觀分析：窮舉法，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置及應(yīng)對(duì)方案分析：抵質(zhì)押物風(fēng)險(xiǎn)處置價(jià)值預(yù)估（在建工程再次開(kāi)發(fā)的巨額投入）。 56 信托與有限合伙結(jié)合 ?規(guī)避銀行開(kāi)發(fā)貸對(duì)項(xiàng)目資本金的認(rèn)定 ?華潤(rùn)信托 華威 1號(hào)集合資金信托計(jì)劃 ?發(fā)行規(guī)模： ，其中 A類（優(yōu)先級(jí)） 億元， B類（劣后級(jí)） 。最終用于二丹陽(yáng)市后巷現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。 ?或以評(píng)估值不低于上述抵押物的新抵押物，按照不高于信托計(jì)劃成立時(shí)的抵押率標(biāo)準(zhǔn)置換上述抵押物。 ?(2)土地抵押擔(dān)保 ?為了確保本信托計(jì)劃的安全性，在本信托計(jì)劃成立 9個(gè)月內(nèi)為本信托計(jì)劃增加土地抵押擔(dān)保： ?西安高科東城新岸置業(yè)有限公司擬用其取得的位于西安市紡織城綜合發(fā)展區(qū)浐河以東、東三環(huán)以西、儲(chǔ)備地以南、東月路沿線以北，地籍編號(hào)為 BQ3911，面積為 土地使用權(quán)為高科房產(chǎn)按期回購(gòu)其轉(zhuǎn)讓的 20230萬(wàn)元應(yīng)收債權(quán)提供抵押擔(dān)保。高科房產(chǎn)在取得應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓款后，將該筆款項(xiàng)用于其全資子公司西安高科東城置業(yè)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱 “ 東城置業(yè)”) 開(kāi)發(fā)、建設(shè)的高科 ?綠水東城二期 (5號(hào)地塊 )、三期 (6號(hào)地塊 )項(xiàng)目。 ?發(fā)售期： 2023年 3月 7日至 2023年 4月 7日，售完即止。 53 受讓應(yīng)收賬款 ?中鐵信托 ?優(yōu)債 1323期高科房產(chǎn)綠水東城項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 ?募集規(guī)模： 20230萬(wàn)元 ?信托期限： 24個(gè)月 ?投資方向：用于受讓西安高科集團(tuán)高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司對(duì)西安高科東城新岸置業(yè)有限公司20230萬(wàn)元的應(yīng)收賬款債權(quán)。 ?股權(quán)信托的風(fēng)險(xiǎn)提示：預(yù)設(shè)的股權(quán)受讓方違約，不履行股權(quán)受讓義務(wù)。 ? 50 股權(quán)信托的優(yōu)勢(shì)運(yùn)用領(lǐng)域 ?補(bǔ)充項(xiàng)目資本金 ?“四證不全”房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資 51 股權(quán)信托的操作模式 ?一、信托公司通過(guò)增資方式為項(xiàng)目公司提供資金。 ? ?二、信托資金用途： ?湖南信托依據(jù)信托合同的約定以自己的名義，以不多于 7500萬(wàn)元信托資金受讓廣東長(zhǎng)城集團(tuán)股份有限公司實(shí)際控制人蔡廷祥持有的 1500萬(wàn)股長(zhǎng)城集團(tuán)（股票代碼： 300089）限售流通股的股權(quán)收益權(quán)。 ? 擔(dān)保措施： 上陵黃河外灘酒店式公寓土地及在建工程、黃河外灘項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)土地抵押； 上陵實(shí)業(yè)集團(tuán)股東史信先生兄弟等提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保； 寧夏上陵實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、寧夏銀川上陵雷克薩斯汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒安汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵卓恒宇汽車銷售服務(wù)有限公司、寧夏上陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、銀川時(shí)新商廈有限公司、寧夏賜鑫建筑工程有限公司、寧夏南宇建材實(shí)業(yè)有限公司作為本信托計(jì)劃的共同債務(wù)人，履行支付信托貸款本金及利息的義務(wù)； 信托期間對(duì)信托資金使用進(jìn)行監(jiān)管。 47 信托貸款 ?簡(jiǎn)單清晰的交易結(jié)構(gòu) ?在部分領(lǐng)域應(yīng)用受限：四證不全房地產(chǎn)項(xiàng)目 48 信托貸款 ? 華融 ?單一信托交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：信托公司自身的低風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。 ? （二）交叉違約條款：融資方在任一金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)違約，即視為本信托融資違約 ? （三）“不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)?！钡膹V泛應(yīng)用： ? 自然人：融資方實(shí)際控制人夫妻雙方 ? 關(guān)聯(lián)企業(yè)：提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ? 其他機(jī)構(gòu) ? 設(shè)計(jì)理念：加大融資方違約成本（控制融資方盡量多的資源） ? 風(fēng)險(xiǎn)處置：高度重視 41 信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)：風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ?一、抵押：抵押為王 ?抵押 ?第二順位抵押權(quán)
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