世聯(lián)武漢某地產(chǎn)紅郡宜居型大社區(qū)項目后期代理報告(參考版)
2025-02-23 12:22本頁面
【正文】 與萬科攜手打造光谷高端居住中心區(qū)的城市豪宅物業(yè)！ 世聯(lián)愿與萬科攜手 打造光谷新傳奇！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。前期舉辦萬科賴特別墅微笑大使全武漢選拔?？蛻舻玫降? 只有微笑、問候、關(guān)懷、尊貴和禮待，人與人的關(guān)愛在這里是最普遍的風(fēng)景。 萬科物管升級版 —— 安全保證體系 (武漢萬科特色 ). 潛 策略總攻：我們需要為客戶購買尋找足夠理由 在賴特別墅會所， 體驗城市花園新生活方式并積極倡導(dǎo)一個階層的生活方式 他們渴望一個標志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個物業(yè)，一個標簽，最好是一尊具有標簽意義的物業(yè)。 展賣空間 —— 客戶體驗計劃。 項目資源稀缺，具有不可復(fù)制性 完善自身配套，彌補區(qū)域不足，迎合目標客戶 確保高品質(zhì)、高展示，從而形成壟斷價格，獲取價值最大化 高端形象入市，領(lǐng)跑光谷高端物業(yè)，領(lǐng)跑武漢。 從客戶角度看，本項目是提升萬科品牌的一個重要載體， 在實操細節(jié)出來前，我們需形成形象的策略思路。 從武漢實操項目來講，世聯(lián)已經(jīng)實現(xiàn)了一個自我中心化后，將類別墅物業(yè)售出高于武漢別墅物業(yè)價格的項目 —— 華潤中央公園 月均 120150套銷售實現(xiàn)溢價 54% 09年全年實現(xiàn)總銷金額 9億，月均銷售 125套 案例一：華潤臵地 〃 中央公園 6500元 /平米 11000元 /平米 1月 6月 12月 3月 7500元 /平米 華潤中央公園聯(lián)庭別墅價格突破 3萬，成為武漢別墅市場的絕對標桿。三環(huán)線周邊樓盤價位僅在 50006000元 /㎡ 。值得關(guān)注的是，當(dāng)代國際花園聯(lián)排均價超過 10000元 /㎡ 。 第二層級以二環(huán)線作為分界線，其周邊樓盤為第二個層級，代表樓盤為金地中心城、巴黎豪庭等，均價在63007500元 /㎡ 。 光谷市場 保利華都 世界城 78008500 雖然從大范圍來講，本案仍屬于光谷核心區(qū)域，但是光谷核心區(qū)域價格分級明顯，基本形成三個層級。 后市判斷： 后期上市產(chǎn)品較多房源充足。 性價比高，自有配套完善，便利舒適 河道污染，環(huán)境差，產(chǎn)品無品質(zhì)感，客戶不認可 少量類別墅點綴項目 容積率分解； 低密度意向； 社區(qū)內(nèi)部造景； 設(shè)臵主題園林； 規(guī)劃產(chǎn)品上同質(zhì)化 [本項目：傳統(tǒng)價值體系 ] 項目別墅化（土豪方式） 從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來看兩房主要集中于 80100平米、三房集中于 120140平米之間。 5000平米天然湖，三大豪華會所， 15個主題園林 總占地 18萬，一期建面 35萬，毗鄰寒溪河，入口處 6000平米廣場 總建面 ，其中一期 11萬平米 供應(yīng)量 一期 300多戶，二期 482戶，聯(lián)排約 100套 約 55套，聯(lián)排別墅 約 140套 共計 46棟，約 107套 10套雙拼 戶型 200220平米 250320平米 220350平米 250280占 60%其余約400平米 雙拼 340平米 均價 元 /平米 6500 TH突破 2023年 5月 7000 臨湖 1萬，其他 6500， 已售罄 獨棟 6800雙拼 5500聯(lián)排 4700 約 9000 銷售速度 20套 /月（計蓄客期） 約 10套 /月 約 2套 /月 產(chǎn)品 特點 立面具品質(zhì)感，依托園林 4層別墅，帶 5個院子，附加值高 ，早期獨立別墅設(shè)計 戶均面積大，總價不具優(yōu)勢 會客廳挑空， 戶戶贈送私家園林及陽光地下室。 但是對項目來說真正具備價值的是 客戶的隱性需求 （客戶沒有說出來的需求，要么是不愿意說出來，要么是自己都沒有意識到），它是拔高項目視野的依據(jù)，它可以讓 開發(fā)商引導(dǎo)客戶，走在客戶前面，營銷產(chǎn)生價值 。 對比武漢本地客戶的別墅價值體系，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在武漢客戶對于別墅認知程度和價值觀念尚處于 初級求發(fā)展階段?！?—— 保利 12橡樹客戶 成熟市場高端物業(yè)客戶價值體系分析：自我表達、追求多元、低調(diào)奢華 促進購買 + E R 刺激 樸實 解決方案 價格 刺激 /樂趣 追求 自由 新潮 活力 科技 個人效率 美譽 質(zhì)量 服務(wù) 全面成本 明智購物 簡約 安逸 高尚 自然 親和力 古典 激情 抑制購買 理性 感性 原始數(shù)據(jù)來源： 深圳星河丹堤；深圳蘭喬圣菲；深圳香蜜湖一號；北京西山美廬；上海佘山銀湖 別墅 …… ?高端物業(yè)成熟市場的客戶置業(yè)理念偏向于感性的身份標簽； ?消費愿望增強，在產(chǎn)品滿意的基礎(chǔ)上，開始追求更多的科技、個性化的價值元素 ?較為低調(diào)，不喜歡參加人多的活動； 武漢市場與成熟市場的客戶差異點：價格敏感、個性單一、價值體系紊亂。 美譽、服務(wù)： 對于品牌歷史的美好聯(lián)想，相信成功的經(jīng)驗、規(guī)則和傳統(tǒng)。 武漢高端物業(yè)客戶的價值體系總結(jié)： 追求 ：追求更高的生活質(zhì)量，渴望成功和被他人認可，產(chǎn)品給予的身份標簽。 武漢高端住宅客戶的價值體系較多的體現(xiàn)在追求、質(zhì)量和明智購物上 促進購買 + E R 刺激 樸實 解決方案 價格 刺激 /樂趣 追求 自由 新潮 活力 科技 個人效率 美譽 質(zhì)量 服務(wù) 全面成本 明智購物 簡約 安逸 高尚 自然 親和力 古典 激情 抑制購買 理性 感性 原始數(shù)據(jù)來源： 萬科高爾夫聯(lián)排客戶；保利心語別墅客戶；保利十二橡樹別墅客戶；華潤中央公園洋房客戶 …… 武漢客戶的高端物業(yè)價值體系偏向于 實用主義 ，追求身份標簽，但對價格相對敏感，在購買中控制總價。 中國消費者的價值體系可以分為三個區(qū)域：個性化區(qū)域、傳統(tǒng)價值區(qū)域、節(jié)制型價值區(qū)域。 武漢的豪宅更多的是依托于“天生麗質(zhì)”，是被動的，與開發(fā)商品牌和開發(fā)商的再創(chuàng)造無關(guān)。 大光谷區(qū)域 富士康 華工科技園 華師科技園 理工科技園 項目周邊擁有眾多重點高新企業(yè)園區(qū)，最具代表性的有武大科技園、華師科技園、武漢理工科技園、華工科技園等。 武漢大學(xué)科技園聚集了數(shù)量眾多的國內(nèi)外著名的“ 3S” 企業(yè)和
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