世聯(lián)武漢某地產(chǎn)紅郡宜居型大社區(qū)項(xiàng)目后期代理報(bào)告(文件)
【正文】 生物工程與新醫(yī)藥 、 軟件等產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展的格局； ?中國(guó)光谷建成了國(guó)內(nèi)最大的光纖光纜 、 光電器件生產(chǎn)基地 ，最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地 ，最大的激光產(chǎn)業(yè)基地 。成為武漢真正的經(jīng)濟(jì)重心！ ?光谷走向成熟，自我中心化，成為一座科技新城 2023年 — 光谷區(qū)域 光谷云集了大量高新企業(yè)！其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)大量購(gòu)房客戶 2023年光谷經(jīng)濟(jì)將超過(guò)武漢 GDP占有量的 50%，成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的區(qū)域！ 武漢光谷總規(guī)劃面積 224平方公里，這里是中國(guó)光電子信息技術(shù)實(shí)力最雄厚的地區(qū)，是中國(guó)最大的光纖光纜及光電器件基地、最大的光通信技術(shù)研發(fā)基地、最大的激光產(chǎn)業(yè)基地。 光谷區(qū)域 24 光谷片區(qū)從 2023年起步，光電子產(chǎn)業(yè)的聚集引領(lǐng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展以及擴(kuò)張。 萬(wàn)科城市花園 加州陽(yáng)光 光谷坐標(biāo)城 世界城 光谷區(qū)域 至 2023年起，光谷 GDP就已經(jīng)超過(guò)千億元，成為遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各市經(jīng)濟(jì)區(qū)域。隨著光谷自我中心化及發(fā)展的成熟，本案周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榕c光谷商業(yè)中心及商務(wù)中心三足鼎立的高端居住中心！ [本項(xiàng)目：重建價(jià)值體系 ] 商業(yè)中心 商務(wù)中心 高端居住中心 光谷坐標(biāo)城九臺(tái)別墅 當(dāng)代比弗利 萬(wàn)科城花后期 光谷核心區(qū)域 本案 金融港 武大科技園 本案所處區(qū)域?yàn)槲磥?lái)的中央商務(wù)區(qū)，周邊云集了金融港、武大科技園等重點(diǎn)項(xiàng)目。 武漢大學(xué)科技園聚集了數(shù)量眾多的國(guó)內(nèi)外著名的“ 3S” 企業(yè)和科研院所。 武漢的豪宅更多的是依托于“天生麗質(zhì)”，是被動(dòng)的，與開發(fā)商品牌和開發(fā)商的再創(chuàng)造無(wú)關(guān)。 武漢高端住宅客戶的價(jià)值體系較多的體現(xiàn)在追求、質(zhì)量和明智購(gòu)物上 促進(jìn)購(gòu)買 + E R 刺激 樸實(shí) 解決方案 價(jià)格 刺激 /樂趣 追求 自由 新潮 活力 科技 個(gè)人效率 美譽(yù) 質(zhì)量 服務(wù) 全面成本 明智購(gòu)物 簡(jiǎn)約 安逸 高尚 自然 親和力 古典 激情 抑制購(gòu)買 理性 感性 原始數(shù)據(jù)來(lái)源： 萬(wàn)科高爾夫聯(lián)排客戶；保利心語(yǔ)別墅客戶；保利十二橡樹別墅客戶；華潤(rùn)中央公園洋房客戶 …… 武漢客戶的高端物業(yè)價(jià)值體系偏向于 實(shí)用主義 ，追求身份標(biāo)簽，但對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，在購(gòu)買中控制總價(jià)。 美譽(yù)、服務(wù)： 對(duì)于品牌歷史的美好聯(lián)想，相信成功的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)則和傳統(tǒng)。 對(duì)比武漢本地客戶的別墅價(jià)值體系，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在武漢客戶對(duì)于別墅認(rèn)知程度和價(jià)值觀念尚處于 初級(jí)求發(fā)展階段。 5000平米天然湖，三大豪華會(huì)所， 15個(gè)主題園林 總占地 18萬(wàn)，一期建面 35萬(wàn)，毗鄰寒溪河，入口處 6000平米廣場(chǎng) 總建面 ，其中一期 11萬(wàn)平米 供應(yīng)量 一期 300多戶，二期 482戶，聯(lián)排約 100套 約 55套，聯(lián)排別墅 約 140套 共計(jì) 46棟，約 107套 10套雙拼 戶型 200220平米 250320平米 220350平米 250280占 60%其余約400平米 雙拼 340平米 均價(jià) 元 /平米 6500 TH突破 2023年 5月 7000 臨湖 1萬(wàn)，其他 6500， 已售罄 獨(dú)棟 6800雙拼 5500聯(lián)排 4700 約 9000 銷售速度 20套 /月（計(jì)蓄客期） 約 10套 /月 約 2套 /月 產(chǎn)品 特點(diǎn) 立面具品質(zhì)感，依托園林 4層別墅，帶 5個(gè)院子，附加值高 ，早期獨(dú)立別墅設(shè)計(jì) 戶均面積大，總價(jià)不具優(yōu)勢(shì) 會(huì)客廳挑空， 戶戶贈(zèng)送私家園林及陽(yáng)光地下室。 后市判斷： 后期上市產(chǎn)品較多房源充足。 第二層級(jí)以二環(huán)線作為分界線，其周邊樓盤為第二個(gè)層級(jí)，代表樓盤為金地中心城、巴黎豪庭等，均價(jià)在63007500元 /㎡ 。三環(huán)線周邊樓盤價(jià)位僅在 50006000元 /㎡ 。 從客戶角度看，本項(xiàng)目是提升萬(wàn)科品牌的一個(gè)重要載體， 在實(shí)操細(xì)節(jié)出來(lái)前，我們需形成形象的策略思路。 展賣空間 —— 客戶體驗(yàn)計(jì)劃?？蛻舻玫降? 只有微笑、問(wèn)候、關(guān)懷、尊貴和禮待，人與人的關(guān)愛在這里是最普遍的風(fēng)景。 與萬(wàn)科攜手打造光谷高端居住中心區(qū)的城市豪宅物業(yè)！ 世聯(lián)愿與萬(wàn)科攜手 打造光谷新傳奇！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。前期舉辦萬(wàn)科賴特別墅微笑大使全武漢選拔。 萬(wàn)科物管升級(jí)版 —— 安全保證體系 (武漢萬(wàn)科特色 ). 潛 策略總攻：我們需要為客戶購(gòu)買尋找足夠理由 在賴特別墅會(huì)所， 體驗(yàn)城市花園新生活方式并積極倡導(dǎo)一個(gè)階層的生活方式 他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)。 項(xiàng)目資源稀缺，具有不可復(fù)制性 完善自身配套，彌補(bǔ)區(qū)域不足，迎合目標(biāo)客戶 確保高品質(zhì)、高展示，從而形成壟斷價(jià)格，獲取價(jià)值最大化 高端形象入市，領(lǐng)跑光谷高端物業(yè)，領(lǐng)跑武漢。 從武漢實(shí)操項(xiàng)目來(lái)講，世聯(lián)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一個(gè)自我中心化后，將類別墅物業(yè)售出高于武漢別墅物業(yè)價(jià)格的項(xiàng)目 —— 華潤(rùn)中央公園 月均 120150套銷售實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 54% 09年全年實(shí)現(xiàn)總銷金額 9億，月均銷售 125套 案例一：華潤(rùn)臵地 〃 中央公園 6500元 /平米 11000元 /平米 1月 6月 12月 3月 7500元 /平米 華潤(rùn)中央公園聯(lián)庭別墅價(jià)格突破 3萬(wàn)，成為武漢別墅市場(chǎng)的絕對(duì)標(biāo)桿。值得關(guān)注的是，當(dāng)代國(guó)際花園聯(lián)排均價(jià)超過(guò) 10000元 /㎡ 。 光谷市場(chǎng) 保利華都 世界城 78008500 雖然從大范圍來(lái)講，本案仍屬于光谷核心區(qū)域，但是光谷核心區(qū)域價(jià)格分級(jí)明顯，基本形成三個(gè)層級(jí)。 性價(jià)比高，自有配套完善，便利舒適 河道污染，環(huán)境差，產(chǎn)品無(wú)品質(zhì)感，客戶不認(rèn)可 少量類別墅點(diǎn)綴項(xiàng)目 容積率分解； 低密度意向； 社區(qū)內(nèi)部造景； 設(shè)臵主題園林； 規(guī)劃產(chǎn)品上同質(zhì)化 [本項(xiàng)目：傳統(tǒng)價(jià)值體系 ] 項(xiàng)目別墅化（土豪方式） 從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來(lái)看兩房主要集中于 80100平米、三房集中于 120140平米之間。 但是對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)真正具備價(jià)值的是 客戶的隱性需求 （客戶沒有說(shuō)出來(lái)的需求，要么是不愿意說(shuō)出來(lái)，要么是自己都沒有意識(shí)到），它是拔高項(xiàng)目視野的依據(jù)，它可以讓 開發(fā)商引導(dǎo)客戶，走在
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