中海1號項目簡析最終版(參考版)
2025-02-23 11:23本頁面
【正文】 v路網(wǎng)環(huán)繞，交通噪音相對較大；v7179米航空限高，產(chǎn)品規(guī)劃受限；v產(chǎn)品在震前已完成，無針對性抗震設(shè)計。v開發(fā)商品牌在成都市場的知名度和美譽度俱佳；v開發(fā)商向南發(fā)展的戰(zhàn)略契機良好；v震后相關(guān)鼓勵政策的出臺?；A(chǔ)目標客戶 — 企業(yè)高管任職于外資企業(yè)和電信、移動、電力、保險等壟斷性行業(yè)，在 35—45 歲之間，多為兩代之家，n與本案比較： 從以上各方面評估與本案可比性不是太強。n商業(yè)： 占位優(yōu)越、體量較大、布局集中、交通便利、業(yè)態(tài)豐富。n噪音： 主要是交通噪音和少量商業(yè)噪音；防護措施主要靠設(shè)置大面積的防護綠化帶實現(xiàn)減噪和綠化雙重作用 ；產(chǎn)品設(shè)置上充分考慮噪音因素對居住品質(zhì)的影響，西南面噪音較大的位置主要設(shè)置舒適型 2房，其次南面設(shè)置舒適 3房和豪華 3房，噪音最小的臨街面設(shè)置舒適 4房和豪華 3房。n景觀： 景觀風格為新古典主義，以軟景為主，硬景強調(diào)精致性，運營新古典主義元素營造高貴氣質(zhì)和現(xiàn)代感結(jié)合的空間氛圍。 從每類戶型數(shù)量比例看，主力依次戶型為 A A D D C C B1。 從戶數(shù)比例看，主力產(chǎn)品是舒適兩房 A %、舒適四房 D %和豪華三房 C %。n產(chǎn)品配比： 從面積段看， 90平米以上為主流，占 77%，地塊規(guī)劃指標未按照拍賣規(guī)定執(zhí)行。建筑： 建筑風格新古典主義；建筑造型平窗和凸窗結(jié)合、平屋頂和坡屋頂結(jié)合，豐富了城市建筑形態(tài)和天際線；建筑色彩外墻以金色等高貴又不失明快色調(diào)為主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料為面磚。規(guī)劃： 定位高端、綜合性強、規(guī)模較大、產(chǎn)品高端、布局通透、建筑限高、車戶比高、容積率低、梯戶比低、景觀良好。定位： 國際級 CBD中央高層低密豪宅標桿。四至： 項目四周分布的主要元素為高尚居住、政務辦公、高新產(chǎn)業(yè)。交通： 周邊完善路網(wǎng)環(huán)繞，交通工具選擇面廣，通達性十分的良好，目前與公交系統(tǒng)優(yōu)于本司項目，其它交通情況相當。區(qū)位 ：區(qū)域占位十分優(yōu)越；自然環(huán)境前景良好；商務辦公環(huán)境極佳；配套設(shè)施規(guī)劃完善；區(qū)域占位優(yōu)于本案。土地： 項目土地成本相對偏低，利潤空間較大，開發(fā)壓力相對偏小；地塊受 90/70限制，但實際執(zhí)行未按照要求。開發(fā)商 ： 深耕成都 8年，中海居于市場領(lǐng)導者地位；城南 1號項目為 “ 中海城南核心圈 ” 戰(zhàn)略產(chǎn)品的最高代表；本司項目在板塊上與其不屬于同一區(qū)位，但高端產(chǎn)品類型面臨間接競爭。非?？粗匦^(qū)的戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)外部環(huán)境、園林設(shè)計、居住舒適度、出行方便等與自身長期居住相關(guān)的質(zhì)素，對價格則不敏感。n基礎(chǔ)目標客戶 —— 企業(yè)高管他們主要任職于外資企業(yè)和電信、移動、電力、保險等壟斷性行業(yè)，年齡在 35—45 歲之間，家庭結(jié)構(gòu)也多為兩代之家。由于城南這些高檔住宅開發(fā)時間均在上世紀末本世紀初，產(chǎn)品形態(tài)、功能、居住的舒適度已經(jīng)不能滿足這個階層消費者的需求；近郊別墅多缺乏生活配套尤其是醫(yī)療配套，城市別墅稀缺等因素，他們將目光投向城市高端電梯公寓，如鷺島國際社區(qū)他們多數(shù)居住在城南桐梓林片區(qū)的錦繡花園、銀都花園、中華園，新棕樹片區(qū)的錦官新城，神仙數(shù)片區(qū)的中海名城，雙楠片區(qū)的麗都花園、逸都花園、金地花園以及內(nèi)環(huán)的雅典國際社區(qū)等高檔小區(qū)，或曾經(jīng)居住于上述高檔小區(qū)。N 商業(yè)金融錦程大街（ 30米寬 B8線）50米寬代征綠地小結(jié)：n占位優(yōu)越；n體量較大；n布局集中；n交通便利；n業(yè)態(tài)豐富。n規(guī)劃：商業(yè)地塊物業(yè)形態(tài)正在規(guī)劃之中，基本定位為含高端寫字樓、高級會所、商務公寓等為一體的綜合體。50米寬代征綠地15米寬代征綠地20米寬代征綠地防護綠化帶主要景觀軸次要景觀軸入口景觀節(jié)點中心景觀節(jié)點組團景觀區(qū)景觀滲透【噪音分析】n噪音來源：項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，主要是交通噪音和少量商業(yè)噪音；n防護措施：主要靠設(shè)置大面積的防護綠化帶實現(xiàn)減噪和綠化雙重作用 ；n產(chǎn)品設(shè)置：產(chǎn)品設(shè)置上充分考慮噪音因素對居住品質(zhì)的影響，西南面噪音較大的位置主要設(shè)置舒適型 2房，其次南面設(shè)置舒適 3房和豪華 3房，噪音最小的臨街面設(shè)置舒適 4房和豪華 3房。n設(shè)計手法：現(xiàn)代園林設(shè)計手法，通過對人工化和自然化的水景和樹景的結(jié)合，形成富有生活氛圍的空間；園林與架空層結(jié)合，同時考慮靠近住宅邊界部通過種植設(shè)計區(qū)分確保私密性。【景觀分析】n景觀風格：新古典主義，以軟景為主，硬景強調(diào)精致性，運營新古典主義元素營造高貴氣質(zhì)和現(xiàn)代感結(jié)合的空間氛圍。從每類戶型面積比例看，主力依次戶型為 D D C C A A B1。解決好 D類和 C類戶型客戶的成單率是項目體量消化的
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