【正文】 70萬㎡ 表均價在 3500元 /㎡。 五、本項目的銷售政策 市場 客戶銷售政策 A、 成交 均價： 第一 批市場銷售價格（多層類洋房）成交均價 3300元 /㎡，根據(jù)市場反應(yīng)可靈活 調(diào)整。 渠道深度決定去化速度；為實現(xiàn)低價傾銷、快速回款必須做好以下 3方面渠道： （ 1）三級團(tuán)購渠道體系 核心 1級：組織漯河行政事業(yè)單位、銀行、報社、電視臺、大學(xué)城教師、鐵東工業(yè) 企 業(yè) 、關(guān)系單位、合作單位團(tuán) 購 核心 2級：組織漯河轄區(qū)及西平、遂平等郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)事業(yè)單位團(tuán) 購 核心 3級：組織公司員工、員工親屬團(tuán) 購 （ 2）市場開發(fā)渠道體系 電話營銷 ； 市場 派單、 巡展 ； 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 房產(chǎn)銷售根據(jù)地 建設(shè) ； 與 銀行、保險、汽車 4s店 跨 界合作 ； 其他 樓盤客戶資料 獲取 ； 發(fā)展 線下銷售 人員 等 （ 3）常規(guī)媒體渠道 電視 、戶外、短信群發(fā)、圈層營銷活動等 營銷 模式 來源渠道 營銷手段 客戶特點 關(guān)系營銷 主管部門 +關(guān)聯(lián)單位 +員工親朋 情感認(rèn)同 圈層營銷 深度發(fā)掘特定圈層如朋友圈、同學(xué)圈、老鄉(xiāng)圈等 類型趨同 區(qū)域營銷 挖掘項目周邊區(qū)域單位、團(tuán)體和社區(qū)等客戶 區(qū)域認(rèn)可 數(shù)據(jù)庫營銷 建立保險、銀行、證券、郵政、教育、團(tuán)體、公積金、區(qū)域樓盤等數(shù)據(jù)庫 匹配性高 跨界營銷 組織汽車、銀行、電信等跨界活動 團(tuán)體統(tǒng)一 巡展?fàn)I銷 通過社區(qū)、廣場、街道等進(jìn)行巡展 認(rèn)知度高 根據(jù)地營銷 挖掘周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 客戶進(jìn)城 體驗營銷 現(xiàn)場 PPT推薦，進(jìn)行客戶洗腦，感動客戶； 通過樣板房、售樓現(xiàn)場包裝等感染客戶 認(rèn)同度高 常規(guī)營銷 廣告、活動、促銷 類型各異 根據(jù)營銷策略，圍繞快速圈定更多客戶，實現(xiàn)快速銷售，建議采用以下營銷 模式 ： 同時配合客戶開發(fā)的 10大核心秘密對營銷模式進(jìn)行 指導(dǎo) ： 盡可能擴大客戶來源，充分挖掘周圍的客戶及輻射區(qū)域 客戶 內(nèi)部認(rèn)購潛力巨大，傳播效益 倍增 團(tuán)購是重要的客戶開發(fā) 渠道 充分利用老板的圈子，讓老板當(dāng)銷售 冠軍 依據(jù)“吉拉德 250定律”，讓同行為你賣 房 與競爭對手資源互補，聯(lián)手做大市場 “蛋糕” 依照產(chǎn)品特性有針對性地尋找 客戶 從未成交的客戶中再挖掘 客戶 動用一切關(guān)系挖掘關(guān)系 客戶 主動開發(fā)異地客戶或高端客戶 本 項目推售的 策略 本 項目 1期 采取 “一明一暗” 、“一高一低” 推 售 策略 一 明一暗 ：明線推廣銷售產(chǎn)品為類洋房多層，暗線組織高層團(tuán)購，力爭高層通過團(tuán)購 去 化 完畢； 一 高一低 ：類洋房多層樹立價格標(biāo)桿，高層低價跑量，利用多層價格壓迫高層快速去化； 四、本項目推售節(jié)奏 本項目推售的核心節(jié)點 A、 高層 團(tuán)購部分 34月份：組織第一批內(nèi)部團(tuán)購工作；（高層） 56月份：組織第二批內(nèi)部團(tuán)購工作；（高層） 78月份：組織第三批內(nèi)部團(tuán)購工作；（高層） 根據(jù) 實際情況每 2個月為一周期，不間斷組織團(tuán)購 工作 B、 類 洋房多層、小高層銷售 5月初啟動市場推廣，開始市場客戶積累； 5月底第一批市場客戶認(rèn)籌 啟動 ， （ 類洋房多層、小高層） 8月底第一批市場客戶開盤銷售； 9月初第二批市場客戶認(rèn)籌 啟動 ， （ 類洋房多層、小高層） 10月底二批市場客戶開盤銷售 ,； 11月初第三批市場客戶認(rèn)籌啟動 ,（ 類洋房多層、小高層） 12月底第三批市場客戶認(rèn)籌啟動 ,； 本 項目推售的周期控制 因 本項目后期開發(fā)的產(chǎn)品未確定，所以僅依據(jù)本項目 1期建議對銷售 周期 進(jìn)行 初步的分解： 占地 容積率 面積 銷售周期 類 洋房 多層 約 4萬 ㎡ ， 高層約 6萬㎡ 約 ， 年銷售約 6萬 平米 ， 占據(jù) 區(qū)域市場份額約 50% 針對 2023年兩項重要工作節(jié)點安排 如下 : A、 內(nèi)部 團(tuán)購階段（ 34月份） 核心工作 圍繞團(tuán)購三個核心渠道進(jìn)行團(tuán)購單位洽談 / 團(tuán)購價格、房源、政策確定 / 物料制作 / 客戶報名組織 / 選房活動組織 / 團(tuán)購款項收取 / 團(tuán) 購客戶維護(hù)。 B、 產(chǎn)品 互動、聲東擊西 （首期高低配的前提下） 通過類洋房多層樹立項目形象及產(chǎn)品稀缺性，奠定項目中高端樓盤品質(zhì)基調(diào)； 通過類洋房多層樹立項目價格標(biāo)桿，拉開與高層的價差，壓迫高層產(chǎn)品快速去化。 智能化設(shè)施 ◆單元門彩色可視對講系統(tǒng) ◆采用名牌電梯 ◆閉路電視、電子巡更安防系統(tǒng) ◆智能地下停車系統(tǒng) 高附加值科技 ◆換新風(fēng)系統(tǒng)（普通約 2023元 /個） ◆霧森系統(tǒng) G、 物業(yè)競爭力建議 引入 引入知名物業(yè)顧問（如 5大行之一）或國內(nèi)品牌物業(yè)、打造一流物業(yè)服務(wù)形象，從售房部服務(wù)“五星級標(biāo)準(zhǔn)”做起，設(shè)立保潔保安形象崗，同時在客戶認(rèn)籌前或選房前進(jìn)行物業(yè)簽約儀式，打造世界標(biāo)準(zhǔn)的漯河“五星級”物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 坡地景觀 輔助 —— 樓間采用坡地景觀，營造曲徑通幽、高低錯落效果 社區(qū)景觀小品：建議增強趣味性 噴泉、疊泉、涌泉：建議以點代面，降低維護(hù)成本 E、 樣板 品質(zhì)建議 為 體現(xiàn)項目大盤氣勢，快速樹立項目品牌形象，給客戶良好的體驗，建議本項目做好“六樣”，即沿淞江路樣板景觀區(qū)、售房部樣板體驗區(qū)、交房標(biāo)準(zhǔn)樣板房、商業(yè)街樣板、一流樣板物業(yè)服務(wù)、沿河改造樣板休閑運動長廊，具體如下： （ 1）樣板景觀區(qū)與售房部樣體驗區(qū) 有效結(jié)合 ，主要元素結(jié)合如下 ：樣本景觀 區(qū) 、 售 房部樣本體驗區(qū)以噴泉為核心，與社區(qū)坡地景觀相 結(jié)合 ，在社區(qū)與 樣板 景觀 之間采用古典與西班牙風(fēng)格結(jié)合的圍墻 進(jìn)行 區(qū)隔。 C、首期戶型配比建議及借鑒 戶型 面積 比例 備注 兩房兩廳 1衛(wèi) 80平米 5% 90100平米 20% 建議做 2+1戶型 三房兩廳 100110平米 30% 建議做 2+1戶型 110120平米 40% 建議 3+1戶型 三室兩廳兩衛(wèi) 120130平米 5% 建議 3+1+“1” （多功能）戶型 高層戶型面積及 配比 : 戶型 面積 比例 備注 兩房兩廳 85㎡以下 10% 建議 以送面戶型、偷面積來增加戶型的附加值 三房兩廳 90100㎡ 55% 三房兩廳 110120㎡ 30% 三房兩廳兩衛(wèi) 120130㎡ 5% 高層戶型借鑒 D、景觀建議 考慮 到震撼性、觀賞性、成本及后期維護(hù)，建議核心主景觀采用： 普達(dá)措 社區(qū)車流動線盡量采用環(huán)形設(shè)計，規(guī)避車流對社區(qū)整體環(huán)境 破壞 。 首期產(chǎn)品應(yīng)具備的產(chǎn)品競爭力 A、 規(guī)劃 建議方面 首期 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以類洋房多層 +類洋房小高層 +高層 +底商，或類洋房小 高層 (參照 金 科洋房 )+高層 +底商布局 1期規(guī)劃方案建議 1：類洋房多層 +類洋房小高層 +高層 1期規(guī)劃方案建議 2：類洋房小高層 +高層布局示意圖 B、 規(guī)劃 層面關(guān)于停車位 的 建議 半地下停車位：低密度住宅部分，停車可考慮綠化的微坡變化， 設(shè)計 部分 半地下停車空間。 一、本項目的開發(fā)戰(zhàn)略 項目 可構(gòu)筑的 10大競爭力體系 A、 區(qū)位價值 ：漯河新區(qū)示范區(qū)、召陵新區(qū)政府旁、大學(xué)城 環(huán)繞 B、規(guī)模價值 ： 80萬㎡濱河大盤，健康宜居教育之 城 C、休閑價值 ：濱河健康運動長廊（濱水游樂碼頭 ） 、兒童游樂廣場、私密社區(qū)會所 D、教育價值 ：省實驗幼兒園、小學(xué)入駐，大學(xué)城環(huán)繞、書香氛圍 濃厚 E、品質(zhì)價值 ：漯河首席樣板景觀體驗區(qū)，居住品質(zhì) 看得見 F、戶型價值 ：舒適緊湊戶型、 2+ 3+1戶型，戶戶送面積，超高性價 比 G、景觀價值 ：內(nèi)外雙重水系、超高綠化率、 6重景觀 天地 H、生活價值 ：配套銀行、中型超市（引入知名超市），生活便利由此 開始 I、物業(yè)價值 ：引進(jìn)名牌物業(yè)顧問（如仲量聯(lián)行），樹立一流物業(yè) 形象 J、品牌價值 ：萬錦置業(yè)控股（漯河中投實力開發(fā)），專業(yè)品牌地產(chǎn)締造者 。 二、項目核心賣點 小學(xué)或幼兒園配套： 以“捐資助學(xué)”形式，在項目最后一期設(shè)置重點小學(xué)或幼兒園，毗鄰可增設(shè)一些兒童嬉戲及親子 設(shè)施 1 3 三、會所及配套 集中商業(yè)配套： 與標(biāo)志性建筑結(jié)合考慮放置 （ 超市、餐飲、美容美發(fā)、護(hù)理、社區(qū)會堂、興趣班、補習(xí)社等） 會所： 在濱河長廊和標(biāo)志性建筑附近放置 1500平米社區(qū)會所 日常生活配套： 沿淞江路不考慮做商業(yè)（綠化帶規(guī)劃），在規(guī)劃路靠近社區(qū)大門附件規(guī)劃 2023平米左右配套用房（便利店、面包房、快餐店、家居用品、洗衣服務(wù)以及物管中心等日常生活配套設(shè)施 會所服務(wù) 商業(yè)配套 2 四、項目開發(fā)思路 開發(fā)順序： 項目 占地面積約 450畝，中間有 兩 條 規(guī)劃 路將項目分成 4塊，初步構(gòu)思項目將根據(jù)征地情況 按 上述所示 順序 開發(fā) 首期 二期 三期 四期 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 項目 主 入口 設(shè)計： 考慮 放 在 4號 地塊中間的規(guī)劃路上，由于現(xiàn)濱河路未通及河邊環(huán)境未成熟，故建議首期先 開發(fā) 4號 地塊， 道路兩邊的環(huán)境需考慮在第一期的開發(fā)內(nèi)，令開售時項目主入口具備大盤的氣勢及環(huán)境的舒適度，令意向買家即時可感覺到項目的鮮明形象； 1號 2號 4號 3號 營造環(huán)境 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 4號 4號 地塊： 總體規(guī)劃、大盤氣勢、環(huán)境、低容（容積率可放到最低，令空間感 最大化 、 突 出 低密度的感覺），加強外形及戶型特色等 由于每個地塊都相對獨立，在總體規(guī)劃的前題下應(yīng)考慮每個地塊的特色及賣點，由于 3號地塊會先啟動，故需重點考慮 4號地塊的優(yōu)勢及賣點，如 ： 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 3號 地塊： 1期樣版作用、標(biāo)志性建筑、會所、河濱長廊 等 3號 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 2號 2號 地塊：園林、休閑、景觀，在布局上提供一些 特色 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 1號 1號地塊：重點小學(xué)、幼兒園、兒童樂園、親子設(shè)施等 小學(xué) /幼兒園 道路組織： 由于 4個地塊較為方正，可考慮在每個方塊的內(nèi)部加入不同的曲線及動線，以加強小區(qū)的感覺及環(huán)境的舒適度 ； 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 布局設(shè)想： 為 爭取最大的南向效果及開發(fā)的效益，在產(chǎn)品排列上應(yīng)考慮將高層放在北邊，以及沿河邊的位置，南部主要為不同層高的洋房及少量的連排、獨棟 等 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 不同層高洋房： 68層、 10層 少量疊加聯(lián)排： 45層 配套 小學(xué) /幼兒園 地標(biāo) /會所 /商業(yè) 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 景觀： 由于 北方天氣的原因，在環(huán)境營造方面應(yīng)多考慮使用背景墻、回廊裝飾、旱噴泉、淺水景觀、短草綠化等，避免使用大量林木作為主要手段，以減低投入費用及維護(hù)成本； 四、 項目 總體規(guī)劃 思路 關(guān)于停車問題： 停車可考慮綠化的微坡變化，設(shè)計 小部分 半地下停車空間 社區(qū)車流動線盡量采用環(huán)形設(shè)計，規(guī)避車流對社區(qū)整體環(huán)境破壞 關(guān)于車流與人流組織問題 在主入口進(jìn)入后，要實現(xiàn)人流和車流的分離 關(guān)于社區(qū)管理與安保問題 小區(qū)出入口（車行和人 行 ）盡量 數(shù)量 控制 五、整體規(guī)劃指標(biāo)建議 容積率實現(xiàn) 占 地面積： （不含綠化帶 ） 建筑面積：約 10萬 m2 容積率實現(xiàn) 占 地面積： 131畝 （不含綠化帶 ） 建筑面積：約 m2 濱河高層占比 25%，約 其中 持有會所配套商業(yè)：約 9500平米 容積率實現(xiàn) 占 地面積： 建筑面積：約 m2 高層占 35%： m2 容積率實現(xiàn) 占 地面積： 138畝 建筑面積：約 m2 高層占比 40%，約 六、規(guī)劃指標(biāo)匯總 地塊 占地面積（畝） 容積率 其中 總建面 （萬平米） 高層 （萬平米） 聯(lián)排、 810洋房（萬平米） 會所 /配套 日常生活配套 4號 10 6 4 \ \ 3號 131畝 （扣除集中商業(yè) ） （扣除會所、日常配套計 ） 2號 \ \ 1號 138畝 \ \ 合計 ,如包含綠化用地 ，合計約 30