【正文】 市場調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案 鄭州天馳房地產(chǎn)顧問有限公司 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受 訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見 等 六、市場部分綜述 七 、 項(xiàng)目 的發(fā)展 方向 八 、 可 比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 九 、 項(xiàng)目 規(guī)劃 建議 十 、 銷售策略及節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 市調(diào)的目的 市調(diào)的范圍 市調(diào)的方法 一、 市 調(diào)的目的 在進(jìn)一步了解漯河及召陵區(qū)房地產(chǎn)市場情況基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊分析，提出項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃建議，并依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場機(jī)遇擬定本項(xiàng)目的啟動策略和推售策略 二、市場調(diào)研范圍 地塊及周邊環(huán)境調(diào)研，分析地塊的區(qū)位及地塊的優(yōu)劣勢 供應(yīng)市場情況調(diào)研，分析漯河市場及召陵區(qū)價格情況和產(chǎn)品情況 需求市場情況調(diào)研，分析客戶對項(xiàng)目的認(rèn)可度和 項(xiàng)目 的認(rèn)同度 潛在競爭情況調(diào)研，分析潛在物業(yè)的供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)和未來的競爭走勢 專項(xiàng) (物業(yè)）論證調(diào)研，分析漯河利銷項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì)，對本項(xiàng)目產(chǎn)品的啟示 其他方面，即營銷策略實(shí)施設(shè)想的業(yè)內(nèi)試探和論證 三、市場調(diào)研方法 市場走訪 /電話征詢 走訪樓盤 36個，并通過電話征詢進(jìn)行數(shù)據(jù)驗(yàn)證 問卷調(diào)查 市區(qū)內(nèi)客戶意向問卷征詢 1200余份 行業(yè)人士約談 /座談 訪談?wù)倭陞^(qū)銷售總監(jiān) 4人，金山板塊銷售總監(jiān) 2人，并進(jìn)行其他區(qū)域關(guān)系朋友訪談以及一 線銷售人員訪談 相關(guān)行政部門數(shù)據(jù)查詢 通過關(guān)系，調(diào)研房管局相關(guān)召陵區(qū)樓盤成交數(shù)據(jù)若干 展會調(diào)研 漯河房展會走訪 專項(xiàng)訪談 對召陵區(qū)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行無主題敞開性訪談兩次 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受 訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見 等 六、市場部分綜述 七、 項(xiàng)目的發(fā)展方向 八、 可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 九、 項(xiàng)目規(guī)劃建議 十、 銷售策略及節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃 地塊區(qū)位優(yōu)劣勢分析 地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析 金山組團(tuán) 金山組團(tuán) 召陵組團(tuán) 城市副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地 城市生態(tài)居住示范區(qū) 召陵區(qū)：城市 副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地 解讀 1： 所在區(qū)域?yàn)楫a(chǎn)業(yè)物流重心發(fā)展區(qū)，同類物業(yè)開發(fā)，與河西比較有劣勢 從城市規(guī)劃功能來看，作為居住物業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目與隔河相望的金山組團(tuán)在區(qū)位競爭上存在劣勢 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢 —— 區(qū)域規(guī)劃解讀 會展板塊 本項(xiàng)目 淞江路 黃河路 中山路 區(qū)政府 解讀 2： 項(xiàng)目處在本區(qū)域 核心發(fā)展區(qū)的邊緣地帶，優(yōu)勢不夠突出 召陵區(qū)核心發(fā)展區(qū)當(dāng)前處于淞江路以南，黃河路以北之間狹長區(qū)域，當(dāng)前淞江路以北居住環(huán)境較差 召陵熱點(diǎn)發(fā)展區(qū) 經(jīng)開區(qū)北組團(tuán)： 處于待深度開發(fā)狀態(tài)，村莊和部分拆遷房 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域： 政府機(jī)構(gòu)遷入、開發(fā)熱度高，公園規(guī)劃、道路規(guī)劃具有一定優(yōu)勢，亦是未來召陵區(qū)最佳的居住區(qū)域 待開發(fā)區(qū)域： 目前以農(nóng)地和村路為主，除中山路貫通外，其他道路規(guī)劃待建中 濱河景觀帶建成區(qū) 解讀 3： 核心區(qū)居住環(huán)境較好，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境較差，與召陵板塊相比有劣勢 召陵區(qū)屬于基本采用行政機(jī)構(gòu)拉動型的運(yùn)作模式，正開發(fā)狀態(tài)的中心區(qū)域，在居住環(huán)境上具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，但兩側(cè)目前居住環(huán)境條件相對較差 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢 ——區(qū)域居住環(huán)境及人文環(huán)境 本項(xiàng)目 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣 勢 ——區(qū)域內(nèi)開發(fā)成熟度狀況 召陵行政區(qū)板塊 金山組團(tuán)板塊 本項(xiàng)目 解讀 4：所在位置與兩大板塊相比存在一定劣勢，但由于項(xiàng)目規(guī)模較大，可塑性較高，故必須考慮利用現(xiàn)有市場空間，產(chǎn)品差異化，開發(fā)形式及節(jié)奏等以突出項(xiàng)目可售性，借勢銷售 召陵板塊：開發(fā)規(guī)模亦比較大，但整體產(chǎn)品品質(zhì)一般，價格較低、區(qū)域性的號召力不夠強(qiáng) 金山板塊：開發(fā)熱點(diǎn)已初步呈現(xiàn)，并且在東外灘、熙園、沙灘浴場的帶動下，板塊的影響力已初步形成、產(chǎn)品品質(zhì)和價格水平已拉至漯河較高的水平（甚至最高） 地塊 區(qū)位優(yōu)劣 勢概述 區(qū)位優(yōu)勢 /機(jī)會： 淞江路進(jìn)入召陵區(qū)第一視覺門戶、未來具有一定門戶價值、地標(biāo)作用可以發(fā)揮 濱河資源優(yōu)于召陵板塊發(fā)展的核心區(qū)，濱河概念挖掘可使本項(xiàng)目高于召陵核心板塊項(xiàng)目 與目前漯河已初步形成的華宅區(qū) —— 金山板塊隔河相望，可以借取一定的東風(fēng) 區(qū)位劣勢 /威脅： 當(dāng)前居住環(huán)境劣于召陵 /金山板塊， 河景資源當(dāng)前難以利用，同質(zhì)開發(fā)，難以形成競爭優(yōu)勢 召陵板塊當(dāng)前開發(fā)聚集在核心區(qū)，金山板塊開發(fā)聚集在淞江路南岸區(qū)域，本項(xiàng)目屬于一定意義上 的郊區(qū)項(xiàng)目，若不能進(jìn)行規(guī)模化開發(fā)，很難形成區(qū)域內(nèi)的影響力。 綜合觀點(diǎn) 利用濱河條件，與金山板塊“華宅區(qū)”靠近 規(guī)模化開發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)，規(guī)避居住環(huán)境相對較差的劣勢，形成競爭力 產(chǎn)品形態(tài)與金山板塊差異、產(chǎn)品品質(zhì)高于召陵板塊，左右均借勢，互有差異 二、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析 ——指標(biāo)狀況 138畝 畝 1 2 3 4 3A 二、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析 ——地塊形狀及地表現(xiàn)狀 河堤及堤邊土地 淞江路 臨路界面攪拌廠 攪拌廠 河堤 210m 140m 64m 100m 鄉(xiāng)間路 現(xiàn)有 3B地塊臨街面較窄，展示面較差，并且與 規(guī)劃 路不相連，主入口設(shè)計(jì)有較大難度 3B土地形狀不規(guī)整，部分在東西向規(guī)劃路的另一邊，較難突出規(guī)模效應(yīng)及環(huán)境 3B緊鄰攪拌廠，而且接觸面很廣，產(chǎn)品缺乏說服力，很難打開市場 3B若扣除規(guī)劃路以北一塊，退縮及緊鄰攪拌廠的影響，可利用土地面積不大，只有 20230㎡左右 沿河地表形象差，首期沿河資源利用可能性小 解讀 1： 首期開發(fā)啟動已摘牌的土地具有一定難度 1 2 3 4 3A 3B 二、地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析 ——地塊四鄰及內(nèi)部道路規(guī)劃情況 解讀 2： 地塊臨界情況比較利于 4號地塊首先啟動 4號地塊沿松江路面較長，地形方正，整塊面積適中，離攪拌廠較遠(yuǎn)，利于形象塑造及 打開銷售局面 4號地塊沿淞江路界面，與規(guī)劃路有兩個交界點(diǎn)，較利于地塊規(guī)劃主入口設(shè)計(jì) 地塊內(nèi)部南北向規(guī)劃道路設(shè)定， 4號地塊可借助規(guī)劃路創(chuàng)造出較好的展示面 淞江路 桐 柏 山 路 濱 河 路 岷江路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 4 1 2 3 3A 綜合觀點(diǎn)： 如 先行啟動已獲取的 3B地塊 ，需解決攪拌廠和臨南北向規(guī)劃路 3A地塊獲取問題， 方能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和形象效應(yīng)，形成綜合競爭優(yōu)勢。但預(yù)計(jì)解決難度較大，可 能會拖延項(xiàng)目入市時間，從而失去產(chǎn)品差異化所獲得市場機(jī)遇， 不建議先行啟 動 如 首期啟動 4號地塊開發(fā)（ 70畝）， 并考慮修建一段南北向的規(guī)劃路，建設(shè)淞江 路和南北向規(guī)劃路的展示面，較易于形成規(guī)模效應(yīng)和形象效益， 利于先行啟動 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受 訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見 等 六、市場部分綜述 七、 項(xiàng)目的發(fā)展方向 八、 可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 九、 項(xiàng)目規(guī)劃建議 十、 銷售策略及節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃 當(dāng)前市場整體供需狀況 當(dāng)前市場整體在售產(chǎn)品 形態(tài)及售價 當(dāng)前 不同區(qū)位典型 樓盤去化及售價情況 當(dāng)前召陵區(qū) /金山板塊在售物業(yè)形態(tài)及售價情況 0501001502023年 2023年 2023年 117 56 9 2023— 2023年上半年漯河房管局預(yù)售 面積 住宅 非 ? 一、市場整體供需狀況 11191907574400204060801001202023年 2023年 2023年2 0 0 7 —2 0 1 2 上半年漯河地產(chǎn)銷售面積（單位：萬㎡）住宅非住宅?20232023年漯河市房地產(chǎn)預(yù)售面積合計(jì) 694萬㎡ ，年均預(yù)售面積 逐年穩(wěn)步 上升。 ?20232023年漯河市房地產(chǎn)銷售面積合計(jì) 517萬㎡， 其中住宅銷售面積逐年遞減 ； ?結(jié)合預(yù)售數(shù)據(jù)，目前市場上，取得預(yù)售未售的存量約為 177萬㎡ ，結(jié)合前期市調(diào)已 開工數(shù)據(jù) ， （已 開工未取得預(yù)售的存量約 130萬 ㎡）， 市場待售存量預(yù)計(jì)在 300萬平米左右 ，市場存量相對較 大，競爭已經(jīng)處于激烈狀態(tài)。 解讀 1：每年住宅銷售量下滑，未來不可避免將面臨激烈競爭的局面，考慮產(chǎn)品差異化將成為本項(xiàng)目競爭突圍的主要策略。 ?根據(jù)本次漯河市調(diào)所搜集的 57個項(xiàng)目信息，目前漯河在售 或已面市商品房 中 純小高層、高層 項(xiàng)目有 涵蓋多層產(chǎn)品的項(xiàng)目 14個（包含純 多層項(xiàng)目為 3個），涵蓋 別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目僅御 園 1個 ?三個純粹多層項(xiàng)目中，其中有兩個位于為經(jīng)開區(qū)，屬于低端項(xiàng)目，一個位于郾城區(qū)，屬于經(jīng)濟(jì)適 用房項(xiàng)目 ?涵蓋多層產(chǎn)品的項(xiàng)目中，多層產(chǎn)品基本都處于售罄狀態(tài) 解讀 2：未來純粹低容產(chǎn)品的稀缺性已經(jīng)呈現(xiàn)，面臨較大的開發(fā)機(jī)遇 漯河在售和待售項(xiàng)目中各類產(chǎn)品體量所占比例%%%多層產(chǎn)品別墅產(chǎn)品高層、小高層產(chǎn)品二、當(dāng)前市場再售產(chǎn)品形態(tài) 項(xiàng)目名稱 去 化情況 大河花園 2房只剩下 5套一樓， 3房剩余不 多 名仕雅苑 該項(xiàng)目從 11年 8月份開始蓄客，多層 房源剩余 約 5套 左右 鳳凰城 一期兩房剩余 45套左右，三房剩余 30套 ， 天明第一城 一期、二期已 告罄 東郡華府 三房剩余約 12套左右，兩房剩余約 10套 康橋水岸 多 層一經(jīng)推出，已基本清 空 博睿國典 多層兩房剩余約 5套，三房房源約剩余 7套 泰威中央公園 多 層已 售罄 藍(lán)湖小區(qū) 森林公園東側(cè)，多層一期、二期基本售罄 匯景城 至今 三期約剩余 50套房源，均為準(zhǔn)現(xiàn)房或 現(xiàn)房 萬和城 一期、二期已告罄，三期剩余約 25套房源，四期出售約 45套 房源 三、不同區(qū)位典型樓盤合計(jì)的消化量和售價狀況（ 2023年 110月） ?2023年 1— 10月份漯河商品房主要去化區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)板塊（約 ㎡ ），其次 為會展中心板塊； ?金山板塊“華宅區(qū)”概念已經(jīng) 呈現(xiàn)，且去化情況較好： 去 化量約為 5萬㎡ ，僅有帝景城一期尾盤和 東外灘兩個高層項(xiàng)目，售價均價最高 ?召陵板塊仍處于疲勢： 召 陵 區(qū) 7個在售項(xiàng)目整體 去化約 ㎡，售價僅略高于經(jīng)開區(qū)板塊 根據(jù)本次漯河市調(diào)所搜集的 57個項(xiàng)目 信息，估算分析其消化量和售價情況 5 6 3350 4560 4430 3840 4120 3800 3080 050010001500202325003000350040004500500005101520252023年 1— 10月份各板塊去化量和均價 2023年 1— 10月份各板塊去化量（單位：萬㎡） 2023年 10月份各版塊商品房平均銷售價格（單位：元 /㎡ ） 解讀 3： 本項(xiàng)目如能實(shí)現(xiàn)如金山板塊靠近，在產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行差異，可實(shí)現(xiàn)一個較好的售價 假設(shè)能 搶占金山板塊 20%— 30%的市場額及召陵區(qū) 30%— 50%的銷售量，預(yù)計(jì)項(xiàng)目每 年的去貨速度約在 38000㎡至 62023㎡左右，若加上一些其它買家，預(yù)計(jì)每年去化量 在 5萬㎡以上是可以做到的 項(xiàng)目 待售面積 待售產(chǎn)品 形態(tài) 當(dāng)前均價（約元 /平米） 當(dāng)前去 化量 東郡華府 ㎡ 小 高層、高層 多層 3700、 高層 3500 三 房剩余約 12套左右，兩房剩余約 10套 ，項(xiàng)目從 11年 10月開始正式推廣；兩小高層及一動高層從今年 5月份開始推出，兩房約去化 10套， 3房約去化 25套 翰林匯 7萬㎡ 4棟 小高層， 9棟高層 3300 二房去化約 15套左右，三房去化約 40余套 康橋水岸 11萬㎡ 2棟 11層小高層、 3棟 20層小高層、兩棟 30層高層 多 層 3350（熟人內(nèi)購）， 小高層3500 多層已告罄 ；一房 72套，去化約 20套；兩房 432套，去化約 180套 天明第一城 15萬㎡ 4棟小高層， 16棟高層 多 層 3780，小高層 3600 多層已告罄 、小高層去化約 80套 博睿國典 25萬㎡ 9棟小高層、 16高層 多 層 3600，小高層 3480 多層兩房剩余約 5套，三房房源約剩余 7套 ，小高層約出售房源 30套 泰威 中央公園 38萬㎡ 9棟小高層， 19棟高層 多 層 3300，小高層 3100 多層已告罄，小高層房源去化約 140套