益陽(yáng)郵政廣場(chǎng)地產(chǎn)營(yíng)銷思路(參考版)
2025-02-20 04:55本頁(yè)面
【正文】 2023年 3月 8日星期三 2時(shí) 11分 28秒 02:11:288 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 8日星期三 上午 2時(shí) 11分 28秒 02:11: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :11:2802:11Mar238Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 8, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 8日星期三 2時(shí) 11分 28秒 02:11:288 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :11:2802:11:28March 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :11:2802:11Mar238Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 8日星期三 2時(shí) 11分 28秒 02:11:288 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :11:2802:11:28March 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :11:2802:11Mar238Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 8, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 53 開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌包裝展示； 經(jīng)營(yíng)管理公司聘請(qǐng)包裝； 與長(zhǎng)沙高橋市場(chǎng)達(dá)成初步合作（連鎖／品牌輸出／管理輸出） 的意向或協(xié)議，我們就有話說(shuō)了－－對(duì)招商／對(duì)銷售都是！然 后逐步加緊招商力度。 41 42 信息傳播途徑 考慮： 益陽(yáng)本地的傳播媒體不發(fā)達(dá)、益陽(yáng)本地客戶關(guān)注的媒體成本原因、益陽(yáng) 高收入群體的視線究竟在關(guān)注什么等等，這些有關(guān)途徑方面的／有效傳 播方式方面的，都是我們?cè)谧N之外，必須考慮的最有效的行銷方式。 30 成果期的有效性 按照郵政廣場(chǎng)的營(yíng)銷需求，重要的成果期將分成三個(gè)主要階段：一個(gè)是開(kāi)盤 前的重點(diǎn)商家簽約（或協(xié)議／或品牌顧問(wèn)和輸出），這個(gè)階段對(duì)于銷售為終 歸目標(biāo)來(lái)說(shuō)，最好／最少要有一個(gè)主力商家概念，以帶動(dòng)招商／增強(qiáng)投資信 心；一個(gè)是2023年銷售完成４０％左右時(shí)，這個(gè)階段招商要達(dá)到３０％ 以上，在投資信心／宣傳題材上保證利好不斷，為接下來(lái)的持續(xù)銷售奠定基 礎(chǔ)；一個(gè)是試營(yíng)業(yè)前，這個(gè)階段招商必須達(dá)到６０％以上，才能保證銷售率 能夠達(dá)到７０％以上，在保證成功試營(yíng)業(yè)的基礎(chǔ)上，為接下來(lái)銷售清盤及正 式開(kāi)業(yè)做好沖刺！ 譬如：我們認(rèn)為第一階段成果保障主要為業(yè)態(tài)規(guī)劃／龍頭商家政策／拓展速 度；第二階段成果保障主要為工程／政策／宣傳；第三階段成果保障 主要為工程／宣傳； 31 目的期的創(chuàng)新性 郵政廣場(chǎng)三個(gè)主要招商／銷售并重的營(yíng)銷階段，每個(gè)階段都必須達(dá)到明確的 簡(jiǎn)單目標(biāo)，常規(guī)招商手法力度如何？商家存量夠不夠？能不能開(kāi)發(fā)大量潛在 的開(kāi)始經(jīng)商者，作為常規(guī)進(jìn)駐商家的補(bǔ)充（甚至最后會(huì)成為主體），以雙重 保證招商業(yè)績(jī)？這就需要?jiǎng)?chuàng)新－－－經(jīng)營(yíng)手法創(chuàng)新／招商政策創(chuàng)新！ 譬如：國(guó)內(nèi)零售業(yè)的連鎖／加盟／品牌輸出／管理輸出模式正在各行各業(yè)運(yùn) 用！專業(yè)批發(fā)商業(yè)能不能加盟已經(jīng)在最近的株洲已經(jīng)得到證實(shí)，專業(yè) 批發(fā)行業(yè)的從業(yè)者能不能通過(guò)一種創(chuàng)新加盟機(jī)制，廣泛擴(kuò)大和提升？ 高橋市場(chǎng)的大小老板想不想把益陽(yáng)市場(chǎng)占領(lǐng)下來(lái)？益陽(yáng)全市有經(jīng)商頭 腦和實(shí)力者想不想依靠高橋的影響力在本市近距離截?cái)嗔飨蜷L(zhǎng)沙的財(cái) 富？ 32 33 銷售思路 銷售客戶定位 客戶區(qū)域分析 價(jià)格水平分析 鋪面總價(jià)分析 客戶實(shí)力分析 鋪面分割分析 產(chǎn)品銷售策略 客戶組織方式 信息傳播途徑 廣告包裝方式 備注：基于之前的經(jīng)營(yíng)思路及招商思路的前提下思考 34 銷售客戶定位 1類 2類 3類 益陽(yáng)市內(nèi)商鋪投資者 投資用 益陽(yáng)市內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者 自用 外地商鋪投資者 投資用 長(zhǎng)沙市場(chǎng)投資者（ 投資／自用 ） 約占 65％左右 益陽(yáng)縣鎮(zhèn)村商鋪投資者 投資 益陽(yáng)縣鎮(zhèn)村市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者 自用 長(zhǎng)沙全市商鋪投資者 投資用 益陽(yáng)周邊城市投資者 投資用 約占 25％左右 益陽(yáng)周邊城市類似市場(chǎng)投資者 自用 ； 益陽(yáng)本市新進(jìn)入該行業(yè)投資者 自用 ； 約占 10％左右 35 客戶區(qū)域分析 1級(jí)區(qū)域 益陽(yáng)本市的市內(nèi) 外地（溫州等） 約占 70％左右 益陽(yáng)縣鎮(zhèn)村 長(zhǎng)沙類似市場(chǎng) 長(zhǎng)沙全市 約占 25％左右 益陽(yáng)周邊城市 約占 5％左右 2級(jí)區(qū)域 3級(jí)區(qū)域 36 價(jià)格水平分析 未作產(chǎn)品詳細(xì)研究； 商鋪價(jià)格與銷售策略／政策關(guān)系緊密； 鑒于以上原因，暫不作分析 37 鋪面總價(jià)分析 益陽(yáng)郵政廣場(chǎng)一樓商鋪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品組團(tuán) 商鋪面積 （按 20%的分?jǐn)偮视?jì)算的建筑面積） 商鋪總價(jià) （按一樓單價(jià) 3000元的均價(jià)計(jì)算總價(jià)） 商鋪總數(shù) 30㎡ 以內(nèi) 3045㎡ 4560㎡ 6090㎡ 90㎡ 以上 10萬(wàn)以內(nèi) 1015萬(wàn) 1520萬(wàn) 2030萬(wàn) 30萬(wàn)以上 第一組團(tuán) 15 26 5 5 29 16 26 4 13 21 80 占一組團(tuán)比例 % % % % % 20% % 5% % % 100% 第二組團(tuán) 0 172 36 0 0 0 196 12 0 0 208 占二組團(tuán)比例 0 % % 0 0 0 % % 0 0 100% 合 計(jì) 15 198 41 5 29 16 222 16 13 21 288 占商鋪總數(shù)比例 % % % % % % % % %
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