【正文】 2023/1/23 3:42:4703:42:4723 January 2023?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 23 一月 20233:42:47 上午 03:42:47一月 21?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 一月 2103:42:4703:42Jan2123Jan21?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/23 3:42:4703:42:4723 January 2023?1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2103:42:4703:42:47January 23, 2023?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2103:42:4703:42Jan2123Jan21?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/23 3:42:4703:42:4723 January 2023?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 一月 21一月 2103:42:4703:42:47January 23, 2023?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2103:42:4703:42Jan2123Jan21?1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023?雨中黃葉樹，燈下白頭人。2023－激情、同心、共創(chuàng)輝煌！THANKS.本報告是嚴格保密的。費用預(yù)算：項目 數(shù)量 單價 總額 合計廣告牌 5塊 15萬 /塊 75萬元 190萬廣告牌噴繪更換 10次 /次 25萬元報紙硬性、軟性、專欄 10版平面20篇軟文 /版1000/篇47萬元電視標板 1次 3萬 3萬直郵 +信用卡 +短信 +隨報附送 直郵 5次、短信若干 20萬展場 城區(qū) +鎮(zhèn)區(qū) 20萬部分周末常規(guī)活動 10萬元 70萬年度大事件 60萬元廣告公司服務(wù)費 一年 50萬 50萬資訊 樓書 5000密 TH及情花折頁 5000海報、邀請函 10萬戶型單張 20230合院折頁 300012元 /本8元 /本1元 /張 /張10元 /本6萬元4萬10萬1萬3萬展示、現(xiàn)場包裝 導示及氛圍 5萬展示 5套樣板房 30萬 /套 * 60萬小禮品 6000 3元 /個 萬客會及其他機動費用 20萬 20萬總費用概算 : 本報告是嚴格保密的。312月營銷總控圖：3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月大事件 開盤 高端產(chǎn)品高端加推市場預(yù)熱期 市場爆發(fā)期 再度熱銷期 尾盤清理期 10月黃金周及美食節(jié)學校集中宣傳戶外報紙海報直郵 短信及電話通知視各階段具體營銷舉措而定。目標：銷售 105套上門量要求： 1000批， 500/月【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。第二步：銷售爆發(fā)期關(guān)鍵詞：選房、 、高檔活動目標：銷售 181套上門量要求： 1800批， 600/月重點：高形象保持、高檔次活動圈入高端客戶57月份月份 7日選房及開盤周活動5月 7日后：持續(xù)進行高素質(zhì)標簽 開盤后媒體炒作6月：高檔次活動圈入中高端客戶7月：繼續(xù)高檔次活動【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。3月初： 高端產(chǎn)品推廣全線啟動、提升項目形象：高端產(chǎn)品發(fā)布會 認籌信息發(fā)布、目標客戶圈入216。中高端產(chǎn)品推售 4步曲：第二步：銷售爆發(fā)期第三步：再度熱銷期第四步：尾盤清理期高端產(chǎn)品首批集中推出2023年 57月爆發(fā)式集中推廣蓄客2023年 34月高端產(chǎn)品再次推出2023年 89月剩余產(chǎn)品清理 +3B加推2023年 1012月第一步：市場預(yù)熱期【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。第 1步：將剩余所有房號按照面積相近、戶型相似進行分類；第 2步：總結(jié)每一類房號的銷售障礙，做個性化裝修方案彌補 產(chǎn)品本身缺陷、凸現(xiàn)亮點；第 3步：每一類房號中挑選典型房號做樣板房展示?！?2023年合院銷售出路：價格突破產(chǎn)品改進找到合適的客戶【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措銷售難點合院如何順利銷售：方案一：方案一：保證一期總體實收的基礎(chǔ)上，直接價格調(diào)整至 3200元 /㎡ （毛坯） 降低客戶置業(yè)門檻、吸引更多客戶購買；并入高端產(chǎn)品按照同一節(jié)奏進行銷售；本報告是嚴格保密的。合院客戶雖較個性、小眾化，但合院客戶雖較個性、小眾化，但 據(jù)一年多的客戶接觸和分析據(jù)一年多的客戶接觸和分析發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)成交客戶特征發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)成交客戶特征 與高端客戶重疊與高端客戶重疊 。本報告是嚴格保密的。銷售難點合院如何順利銷售：【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措除價格外不成交原因：私密性太差、對視嚴重；樓間距太小、有壓抑感；戶型面積較少選擇；結(jié)構(gòu)不是很好、不好使用；涂料太差、外墻顏色不能接受； 1樓花園安全性有憂慮；層高太矮；很多廚房、衛(wèi)生間太暗；客廳太小，不夠大氣；沒有地下車庫；……216。合院成交率僅合院成交率僅 39％，且已成交及剩余單位％，且已成交及剩余單位 價格均比較高價格均比較高216。中高端產(chǎn)品快速銷售要點回顧：【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。情景花園均價：單價： 4200㎡ 左右總價區(qū)間： 4570萬合院美墅均價：單價： 3200㎡ 左右總價區(qū)間： 3045萬城市別墅均價：單價： 5000㎡ 左右總價區(qū)間： 6590萬東區(qū)高檔復式單位四孖屋、聯(lián)排別墅本項目產(chǎn)品價格區(qū)間 同等價格可替代產(chǎn)品中檔多層洋房或電梯洋房東區(qū)高檔電梯洋房疊式別墅、四孖屋附送價值足夠吸引：地下室、車位C、成交－價格優(yōu)勢？【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。價格與同等可替代產(chǎn)品相比具絕對優(yōu)勢，促進客戶快速成交。 合院美墅加印原合院折頁216。新形象樓書、博斯特美墅及情花折頁、合院美墅折頁、各營銷新形象樓書、博斯特美墅及情花折頁、合院美墅折頁、各營銷節(jié)點海報節(jié)點海報216。微笑服務(wù)客戶需求快速反應(yīng)專職物業(yè)服務(wù)經(jīng)理：合院、情花及密TH設(shè)一對一服務(wù)專員。名媛俱樂部：專為尊貴女士定制（ 150㎡ ）采用半開放式，主要功能區(qū)域： 時尚交流區(qū) 鋼琴演藝區(qū) 咖啡吧會所專門設(shè)名士、名媛俱樂部，以提高其檔次；亦可成為中山上流社會的一個聚集地，為項目銷售積累高端客戶；?兒童藝術(shù)天地（ 150㎡ ）?書吧（ 100㎡ ）?桌球室（ 160㎡ ）?羽毛球室（ 200㎡ ）?棋牌室（ 300㎡ ）?健身房其他功能設(shè)置：C、成交－配套展示？【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。216。環(huán)境展示：原則一：設(shè)計獨特、精巧細致，原則二：增加小型趣味水景原則三：臨路產(chǎn)品需充分考慮其私密性臨路展示C、成交－環(huán)境展示？【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。密 TH:情花 :合院 :GHIJKLMNOA02合院按照戶型及面積區(qū)間分類，每一類設(shè)計個性化裝修方案并制作樣板房。樣板房十套：其中密樣板房十套：其中密 TH一套，情花兩套，合院七套。比快速成交。配套（學校、會所）配套（學校、會所）C、成交－不理想因素？【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。產(chǎn)品、小區(qū)環(huán)境（景觀、社區(qū)人文）、品牌及價格?！啊?萬科珠三角超級全民總動員萬科珠三角超級全民總動員 ””““ 世聯(lián)：二二級聯(lián)動、二三級聯(lián)動世聯(lián)：二二級聯(lián)動、二三級聯(lián)動 ””B、上門－全員營銷？【 Contents 】年度總目標確認項目將面臨問題 05年營銷經(jīng)驗營銷總策略分階段營銷舉措 （ 1）分階段目標 （ 2）分階段推售節(jié)奏 （ 3）第一階段舉措 （ 4）第二階段舉措本報告是嚴格保密的。業(yè)主、萬客會會員、合作公司成員及萬科員工總動員業(yè)主、萬客會會員、合作公司成員及萬科員工總動員業(yè)主：萬客會會員：合作公司成員：業(yè)主推薦獎勵一年物業(yè)管理費非業(yè)主會員推薦可獲 1000元購物券合作公司會員納入會員享受同等獎勵萬科員工：推薦購房內(nèi)部激勵制、內(nèi)部團購本年度推將獎勵對象的業(yè)主、會員及內(nèi)部員工包括珠三角所有萬科公司及項目員工（企業(yè)內(nèi)部團購對象）。 人文、教育：在萬科城市風景、給孩子一個美好未來216。 品牌：萬科，中國房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者216。鎮(zhèn)區(qū)推廣主