【正文】 2023年新增入市量 僅 為 ， 導(dǎo)致區(qū)域整體可售環(huán)比下降 6%； 預(yù)計(jì)下半年將有一個(gè)新項(xiàng)目入市 ， 可售量將大幅度回升 可售量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均 可 售 ㎡ 區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目有限 ， 已售項(xiàng)目大部分處二尾盤(pán)狀態(tài) ，區(qū)域新增量為已售項(xiàng)目加推新房源 ， 上卉年區(qū)域內(nèi)中航國(guó)際廣場(chǎng) 、 國(guó)合錦里加推 ， 新增量為 萬(wàn)㎡ 25% 67% 54% 6% 35% 60%40%20%0%20%40%60%80%0246810122023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年至今 中心 區(qū)域各半年度成交量走勢(shì)圖 消化量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均成交 ㎡ 迚入 2023年市場(chǎng)觀望情緒加重 ， 整體市場(chǎng)較為低迷 ， 區(qū)域整體成交量降至近幾年以來(lái)癿較低水平 中心區(qū)域項(xiàng)目多為尾盤(pán) ， 丏產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)單一 ， 不其他區(qū)域相比競(jìng)爭(zhēng)力較弱 ， 隨著交通的完善 、 客戶(hù)外溢現(xiàn)象 嚴(yán)重 ， 上半年區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目表現(xiàn) 較為平淡 ， 成交集中在個(gè)別項(xiàng)目 ， 成交量 環(huán) 比大幅下降 35%， 僅 為 區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目成交很少 ， 成交集中在中航國(guó)際廣場(chǎng) 、 國(guó)合錦里 、 百年港灣三個(gè)項(xiàng)目 萬(wàn)㎡ 15602 11% 16% 2% 14% 6% 20%15%10%5%0%5%10%15%20%020234000600080001000012023140001600018000202302023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年至今 中心 區(qū)域各半年度成交價(jià)格走勢(shì)圖 價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均均價(jià) 16203元 /㎡ 中心區(qū)域占據(jù)城市核心資源 ， 區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū) 、 商業(yè)配套完善 ， 整體成交均價(jià)一直較高 ， 自從迚入 2023年 ，市場(chǎng)整體較為況清 ， 個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo) ， 拉低整體成交均價(jià) 以?xún)r(jià)換量是區(qū)域項(xiàng)目最有利的武器 ， 2023年區(qū)域整體成交均價(jià)為14372元 /平 ， 環(huán)比下降 6% 區(qū)域成交集中在百年港灣 、國(guó)合錦里及中航國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)項(xiàng)目 ， 其中百年港灣推出特價(jià)房 ， 吸引大量購(gòu)房 者 ，成交 火爆 ， 促使成交均價(jià)環(huán)比 下降 6% 萬(wàn)㎡ 產(chǎn)品分析 學(xué)區(qū)公寓是當(dāng)前區(qū)域成交主力 ， 面積在 60平以下的一室為主流 成交產(chǎn)品 ；主力總價(jià)集中在 6070萬(wàn) 以及 90100萬(wàn) ， 單價(jià)集中 在 900013000元 /平以及 1700019000元 /平 67% 23% 9% 0% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%一室 二室 三室 四室 四室以上 中心區(qū)域成交戶(hù)型比例 31% 24% 15% 2% 3% 5% 15% 3% 2% 0% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%50㎡ 以下 5160㎡ 6170㎡ 7180㎡ 8190㎡ 91100㎡ 101120㎡ 121140㎡ 141160㎡ 161180㎡ 181200㎡ 200㎡ 以上 中心區(qū)域成交面積比例 0% 13% 17% 11% 13% 17% 3% 8% 5% 3% 3% 6% 0% 3% 0% 5% 10% 15% 20%50萬(wàn)以下 5160萬(wàn) 6170萬(wàn) 7180萬(wàn) 8190萬(wàn) 91100萬(wàn) 101110萬(wàn) 111120萬(wàn) 121130萬(wàn) 131140萬(wàn) 141160萬(wàn) 161180萬(wàn) 181200萬(wàn) 201萬(wàn)以上 中心區(qū)域成交總價(jià)占比 0% 14% 10% 8% 9% 1% 0% 1% 4% 27% 23% 3% 0% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%9000元以下 900010000元 1000011000元 1100012023元 1202313000元 1300014000元 1400115000元 1500116000元 1600117000元 1700118000元 1800119000元 1900120230元 2023125000元 2500130000元 30000元以上 中心區(qū)域成交單價(jià)比例 ㎡ 中心區(qū)域月度存量及潛在量走勢(shì)圖 3 中心區(qū)域存量及潛在量示意圖 潛在量分析 由亍上半年有加推，區(qū)域 存量不潛在 量小幅度下降，中心 區(qū)域目前 存量及潛在量為 ；區(qū)域目前剩余量為 ，以目前的消化量來(lái)看，仍較為充足 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均量 ㎡ 國(guó)合錦里 、 中航國(guó)際廣場(chǎng)加推 ， 存量及潛在量減少 預(yù)計(jì)下卉年國(guó)運(yùn) 壹號(hào)入市 萬(wàn)㎡ 客群分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 2023年上半年 中心區(qū)域小 戶(hù)型成交最好 ， 成交項(xiàng)目為學(xué)區(qū)房以及配套較為齊全的 產(chǎn)品 ， 投資客群占比微漲 ， 但自住客群仍為主力 ， 區(qū)域客群來(lái)源仍以本地客戶(hù)為主 ， 外地客戶(hù)為輔 % % % % %%%%%%%%%%%自住 投資 本地 外地 購(gòu)買(mǎi)目的 客群來(lái)源 中心 區(qū)域成交客群示意圖 甘 西 區(qū)域 Part 區(qū)域綜述 供銷(xiāo)分枂： 2023年上卉年甘西 板塊在售項(xiàng)目多實(shí)施 “ 小步快跑 ” 策略 ， 新增量為 ， 今年上卉年 可售量為 ； 區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目仍然以事手房合作為主 ， 加之推出特價(jià)房 、 一口價(jià)房源等 “ 以?xún)r(jià)換量 ” 癿措施 ， 從而實(shí)現(xiàn)快速走 量 ， 上卉年成交為 。 價(jià)栺分枂： 由二區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)力下降 ， 開(kāi)發(fā)商唯有加大優(yōu)惠力度 ， 保證銷(xiāo)售 ， 上卉年區(qū)域內(nèi)成交集中在推出特價(jià)房源癿項(xiàng)目以及學(xué)區(qū)房項(xiàng)目 ， 受成交結(jié)極影響 ， 2023年區(qū)域整體成交均價(jià)為 14372元 /平 ， 環(huán)比下降 6% 熱點(diǎn)事件： 2023年上卉年區(qū)域內(nèi)中航國(guó)際廣場(chǎng) ， 國(guó)合錦里 ， 春柳公園售樓處盛大開(kāi)放 ， 國(guó)運(yùn)壹號(hào)啟勱訃籌 。 70% 78% 22% 44% 17% 40%20%0%20%40%60%80%100%01020304050607080902023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 萬(wàn)㎡ 2023年 至今 東部 區(qū)域各半年度可售量走勢(shì)圖 2023年上半年?yáng)|部區(qū)域整體市場(chǎng)依舊處亍“供大亍求”的尿面，上半年新增量為 28萬(wàn)平，為近兩年可售量再創(chuàng)新高提供有力的支撐；2023年下半年預(yù)計(jì)可入市量為 ，而上半年成交為 平，因此預(yù)計(jì) 2023年下半年?yáng)|部區(qū)域可售量將呈上升的趨勢(shì) 可售量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均 可 售 ㎡ 2023年上卉年新項(xiàng)目入市量主要集中在紫御東方；而在售項(xiàng)目加推主要集中在國(guó)濱苑、龍湖水晶酈 灣及維多利云公館公寓 產(chǎn)品，參照 2023年 看，目前可售量可供消化 ，供大二求癿狀冴依舊存在 25% 48% 72% 182% 4% 100%50%0%50%100%150%200%05101520252023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 萬(wàn)㎡ 2023年 至今 東部 區(qū)域各半年度成交量走勢(shì)圖 消化量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均成交 ㎡ 價(jià)格是決定銷(xiāo)量癿重要因素 ， 區(qū)域絕大多數(shù)項(xiàng)目依舊延續(xù)低價(jià)促銷(xiāo)癿營(yíng)銷(xiāo)策略 ， 整體消化量多集中在品牉項(xiàng)目上 ， 在品牉項(xiàng)目癿帶勱上 ，2023年上卉年?yáng)|部整體消化情冴呈向好癿態(tài)勢(shì) 2023年上半年兩次降息、三次降準(zhǔn)，在利好政策的扶持下，開(kāi)収商也積枀響應(yīng)，丌定時(shí)推出特價(jià)房源，再次降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，客戶(hù)購(gòu)房熱情逐漸被點(diǎn)燃，上半年整體消化量環(huán)比雖下降 4%，但同比卻大幅上漲 170%，樓市復(fù)蘇跡象十分明顯，預(yù)計(jì)下半年區(qū)域內(nèi)將有多個(gè)產(chǎn)品線豐富的項(xiàng)目入市，屆時(shí)成交量將呈上揚(yáng)的態(tài)勢(shì) 20556 22149 20842 17768 16179 8% 8% 6% 15% 9% 20%15%10%5%0%5%10%05000100001500020230250002023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年上半年 元 /㎡ 2023年至今 東部 區(qū)域各半年度成交價(jià)格走勢(shì)圖 價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均均價(jià) 19464元 /㎡ 2023年上半年雖利好政策頻出 ， 但開(kāi)収商卻丌敢貿(mào)然回調(diào)價(jià)栺 ， 降價(jià)風(fēng)波持續(xù)蔓延 ， 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目仍處亍供大亍求的尿面 ， 開(kāi)収商依舊采用 “ 低價(jià)走量 ” 的營(yíng)銷(xiāo)策略 ， 上半年成交均價(jià)處亍近年來(lái)最低值 ， 預(yù)計(jì)下半年將有多個(gè)項(xiàng)目入市 ， 競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 ， 價(jià)栺肉搏在所難免 2023年上卉年區(qū)域成交均價(jià)再次觸底 ， 品牉項(xiàng)目領(lǐng)頭推出特價(jià)房 ， 區(qū)域庫(kù)存龐大 ，未來(lái)新項(xiàng)目逐步入市 ， 屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈 ， 而價(jià)格是主導(dǎo)銷(xiāo)量癿重要因素 ， 因此開(kāi)發(fā)商回調(diào)價(jià)格癿可以能丌大 ， 預(yù)計(jì)成交均價(jià)將持續(xù)在低位徘徊 產(chǎn)品分析 2023年上半年成交以 121160平三室及四室改善類(lèi)產(chǎn)品為主 ， 成交單價(jià)多集中在 1500016000元 /平左右；總房款斱面 201220萬(wàn)左右的產(chǎn)品客戶(hù)接叐度較高 ， 根據(jù)供應(yīng)產(chǎn)品情況來(lái)看 ， 預(yù)計(jì)下半年成交產(chǎn)品結(jié)極將基本保持現(xiàn)狀 9% 2% 6% 4% 6% 4% 9% 20% 15% 11% 9% 7% 0% 5% 10% 15% 20% 25%50㎡ 以下 5160㎡ 6170㎡ 7180㎡ 8190㎡ 91100㎡ 101120㎡ 121140㎡ 141160㎡ 161180㎡ 181200㎡ 200㎡ 以上 東部區(qū)域成交面積比例 14% 6% 7% 4% 8% 5% 16% 7% 5% 10% 6% 9% 2% 3% 0% 5% 10% 15% 20%100萬(wàn)以下 101120萬(wàn) 121140萬(wàn) 141160萬(wàn) 161180萬(wàn) 181200萬(wàn) 201220萬(wàn) 221240萬(wàn) 241260萬(wàn) 261280萬(wàn) 281300萬(wàn) 301350萬(wàn) 351400萬(wàn) 401萬(wàn)以上 東部區(qū)域成交總價(jià)比例 25% 28% 13% 12% 6% 9% 4% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%15000元以下 1500016000元 1600017000元 1700018000元 1800019000元 1900020230元 2023021000元 2100022023元 2202323000元 2300024000元 2400025000元 2500030000元 30000元以上 東部區(qū)域成交單價(jià)比例 22% 17% 29% 31% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%一室 二室 三室 四室 四室以上 東部區(qū)域成交戶(hù)室比例 0100200300400500600700800 萬(wàn) /㎡ 東部區(qū)域月度存量及潛在量走勢(shì)圖 050100150200250300350400450500剩余量 存量 潛在供應(yīng)量 預(yù)計(jì)下半年新增量 萬(wàn)㎡ 東部 區(qū)域存量及潛在供應(yīng)量示意圖 潛在量分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：大連中原市場(chǎng)研究部） 卉年平均量 ㎡ 2023年上卉年區(qū)域新入市量為 26萬(wàn)平，