【正文】 （ 2）、 成熟產(chǎn)品模式 碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)全部一條龍服務(wù)。 （ 4）、別墅城市 將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 60 （ 2）、教育先行 2023年與北京景山學(xué)校成功合辦廣東碧桂園學(xué)校，以教育啟動房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區(qū)配套場所，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。幾家銀行同時進(jìn)駐鳳凰城，是因?yàn)閷P凰城的銷售前景看好，都希望從中切一塊“蛋糕”。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 59 五、營銷推廣 掌握價格籌碼 根據(jù)市場形勢的不斷變化，制定適合價格。 鳳凰城“新生活型”的配套模式，有意地弱化對居住生活單一功能配套設(shè)施的張揚(yáng)，更拒絕對單一配套功能不遺余力地進(jìn)行宗教式崇拜和“好萊烏式蒙太奇演繹”。 （ 2） 浪漫陽光別墅 融合古典與現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)精粹，充分流露歐美風(fēng)情，氣派典雅，擁有 6米的采光面及特大的觀景陽臺，多種戶型供選擇，全部配送私家花園及園藝綠化。 產(chǎn)品類型設(shè)計(jì) （ 1） 獨(dú)立花園別墅 新古典主義的設(shè)計(jì)，充滿北美風(fēng)情建筑風(fēng)格，面積龐大，有多種戶型供住戶選擇，全部配送超大花園，部份單位還帶私家泳池，真正擁有自己的天空，自己的花園。 “白領(lǐng)也可以住別墅” . 三、規(guī)劃設(shè)計(jì) “別墅城市”概念 鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓道綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。其高中低端齊全配置，既有超豪華別墅、獨(dú)立別墅、現(xiàn)代版與傳統(tǒng)版的聯(lián)體別墅、還有風(fēng)格相差極大的公寓洋房?！霸谑袇^(qū)工作、在市郊生活”的理想生活模式。 ? 2 、換位思考 ? 碧桂園能夠一次次走在市場的前列，并非公司老板先知先覺，而貴在他能換位思維，“把自己當(dāng)作一個消費(fèi)者”，準(zhǔn)確地感受到了市場的真正需求。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 55 九、總結(jié) ? 一、企業(yè)發(fā)展與市場策略 ? 1 、讓利于客 ? “價廉物美”薄利多銷的長期市場策略。 碧桂園在廣東的二十多個項(xiàng)目基本是一樣的產(chǎn)品。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 54 ? （ 2） 成熟產(chǎn)品模式 另外，碧桂園已經(jīng)形成一個成熟的產(chǎn)品模式，可以在三個月內(nèi)完成一個項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作。 正是因?yàn)閰⑴c了土地的前期開發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園能夠以低于市場價格的價格獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點(diǎn)。普通的房地產(chǎn)商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。競得土地的開發(fā)商再進(jìn)行直接面向購房者的房地產(chǎn)開發(fā)，即二次開發(fā)。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購地成本較低”已成為其主要賣點(diǎn)之一， 2023至 2023年土地成本僅是售價的 6％～ 7％。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 52 ? 2 、生地生黃金 ? （ 1） 做生不做熟 ? 碧桂園“做生不做熟”，通過大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，這是支持碧桂園在廣東二十多個項(xiàng)目開發(fā)成功的商業(yè)模式。 ? 別墅城市 ? 鳳凰城大膽地堆碧桂園原有配套模式做出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。 教育先行 作為碧桂園開篇力作的順德碧桂園，率先進(jìn)行了教育先行模式的嘗試， 2023年與北京景山學(xué)校成功合辦廣東碧桂園學(xué)校，以教育啟動房地產(chǎn)，以學(xué)校為依托，并組建五星級會所、俱樂部等社區(qū)配套場所，開創(chuàng)了教育地產(chǎn)的先河。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 49 八、碧桂園模式 一、發(fā)展模式路徑 配套先行 教育先行 五星級服務(wù) 別墅城市 二 、生地生黃金 1 、做生不做熟 2 、成熟產(chǎn)品模式 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 50 發(fā)展模式路徑 從最初創(chuàng)業(yè)到 2023年廣州鳳凰城的開發(fā)建設(shè)，碧桂園的發(fā)展模式總體上經(jīng)歷了配套先行 教育先行 五星級服務(wù) 別墅城市的發(fā)展路徑。 ? 因?yàn)橛辛烁偁?，在“短兵相接”中，各家銀行使出渾身本事，大打“低費(fèi)用牌”和“服務(wù)牌”。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 48 ? （ 2）、在競爭中，消費(fèi)者得到了實(shí)惠，過去，消費(fèi)者總是抱怨一個樓盤只有一家銀行，買哪個樓盤的房子，就只能在某一家銀行辦理按揭手續(xù)，消費(fèi)者沒有自由選擇按揭銀行的權(quán)利。原來，有多家銀行提出為鳳凰城獨(dú)家辦理按揭業(yè)務(wù)，但碧桂園考慮再三，決定引入競爭機(jī)制，讓四大國有商業(yè)同臺競技。 在房產(chǎn)銷售熱潮中，銀行按揭透出了新的亮點(diǎn)。 2023年碧桂園啟動了一系列新的價值承諾與消費(fèi)利益來鞏固自己的市場主導(dǎo)地位，并將人們賦予碧桂園的“南中國居住領(lǐng)域的旗幟”這一美譽(yù)，提升為碧桂園的品牌定位，在此基礎(chǔ)上界定了一定階段的核心事業(yè)與業(yè)務(wù)拓展核心區(qū)域，以及事業(yè)追求，同期推出了“以您為尊服務(wù)年”及“以您為尊創(chuàng)新服務(wù)塑造工程與以您為尊創(chuàng)新服務(wù)推廣工程”，旨在系統(tǒng)地豐富一直居于領(lǐng)先地位的碧桂園家庭服務(wù)模式與社區(qū)管理模式！ 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 46 ? （ 2）、通過多年的發(fā)展，碧桂園已成為中國幾大最具影響力的區(qū)域性品牌之一，而碧桂園鳳凰城推盤，很多消費(fèi)者便是沖著碧桂園這一“招牌”而去，這是碧桂園多年來創(chuàng)建品牌的又一次成功，這次鳳凰城的成功，可以說，碧桂園品牌資產(chǎn)效能的發(fā)揮功不可沒。對企業(yè)“品牌服務(wù)”魅力的展示同樣為鳳凰城的火暴銷售場面立下功勞。碧桂園在鳳凰城的市場應(yīng)銷戰(zhàn)中對這一籌碼的運(yùn)用時機(jī)和規(guī)模是如何把握的呢？這主要是由于預(yù)熱的“價格戰(zhàn)”由于媒體反復(fù)暗示而逐漸趨于緩和，僅發(fā)生了局部的“區(qū)域性價格戰(zhàn)”。但是，我們同樣明白，同業(yè)在價格上的惡性競爭會把市場做爛，輕易的挑起價格戰(zhàn)的商家很容易陷入在擠壓對手的市場占有率的同時，讓自己生存空間也變得狹窄而作繭自搏。在 2023至 2023年，又增加了增城市荔枝文化村和東門商業(yè)街。 配套開發(fā)時序 鳳凰城配套先行，對于大規(guī)模綜合大盤開發(fā)而言，可以避免區(qū)域不成熟、配套不完善等弱點(diǎn)，滿足首期客戶基本的生活配套服務(wù)需求。顯然，鳳凰城全新的配套模式，其適用范圍更廣，可持續(xù)發(fā)展的可能性更大，價值自然也更高。 學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí) 再學(xué)習(xí) 39 （ 2） 、 與中國房地產(chǎn)業(yè)界另一種頗具影響力的配套模式 ——“主題式 ” 配套模式不同的是 ， “ 主題式 ” 配套模式突顯的是某一種單一功能配套設(shè)施 ， 而鳳凰城 “ 新生活型 ”的配套模式