【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。同時也對業(yè)主提供專項及特約服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營等。物業(yè)的租售策略一般與市場需求情況、開發(fā)商對資金回收的迫切程度及開發(fā)物業(yè)的類型有關(guān)。對所有建設(shè)項目，都要根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容，嚴(yán)格按照設(shè)計要求和施工驗收規(guī)范，由開發(fā)商組織設(shè)計部門、規(guī)劃單位、施工單位進(jìn)行綜合檢查，對符合國家驗收標(biāo)準(zhǔn)的工程予以驗收。進(jìn)入到這個程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 施工建設(shè)和竣工驗收 ? 項目的建設(shè)階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 2）應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的該地點建筑容積率、建筑高度、人口密度等要求； ? 3）應(yīng)符合國家和本地區(qū)頒布的公建配套定額指標(biāo)； ? 4）應(yīng)考慮用戶對環(huán)境及單體設(shè)計的要求； ? 5）保證資金收回和獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，要兼顧現(xiàn)實可行性和長遠(yuǎn)發(fā)展性，盡量做到社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 ? 規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 土地使用權(quán)談判 ? 土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方就相應(yīng)的條件和價值等因素進(jìn)行談判，以便獲得更利于自身的條件。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 投資機(jī)會選擇 ? 尋找投資項目常用的方法有： ? 1）在房地產(chǎn)管理部門尋找其準(zhǔn)備推出的地塊； ? 2）在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告，尋找合作地塊和出讓 地塊； ? 3）在有關(guān)咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找項目； ? 4）直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會。 ? 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。樓宇抵押貸款，俗稱“按揭”是指買主以所購買的樓宇作抵押，現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證，樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行，銀行以此為條件提供購樓貸款，讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者。分期付款方式是指買主在樓宇建設(shè)期內(nèi)分階段向開發(fā)者支付樓款，其具體的支付比例和時段可以有所不同，不過，全部樓款必須在入伙時付清。 ? 1）一次性付款和分期付款。經(jīng)過以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證；憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時出售給買主，即為現(xiàn)房銷售。房屋竣工后，買主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門辦理變更登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件。一般來說，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購登記。 《 合同 》 應(yīng)訂明價格條款。 ? 6）政府有關(guān)部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他文件。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4）應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)（銀行或律師事務(wù)所），監(jiān)督方案。 ? 2）房屋建筑合同已簽訂。 ? 開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋。 ? （ 1）房屋的預(yù)售。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 2．房屋的銷售。 ? 6）向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷。 ? 4）印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊子。 ? 2）在報紙上刊登出售廣告?？晒┻x擇的營銷技術(shù)有： ? 1）直接在所需出售的房地產(chǎn)上掛牌銷售?；臼袌隹梢允桥R近地段、城市地域、全省乃至全國甚至境外。 ? 在計劃中必須說明預(yù)計能吸引買主或租戶的價格或租金水平。這方面的信息一般可以從市場調(diào)查和市場分析過程中取得。例如，房地產(chǎn)銷售商可以同買主簽定一個長期管理合同，受托管理房地產(chǎn)等等。房地產(chǎn)營銷計劃一般包括以下內(nèi)容； ? （ 1）營銷計劃的目標(biāo)。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種。 ? （ 6）發(fā)送招標(biāo)文件。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 5）對承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。 ? 如果開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是為了長期投資，即開發(fā)房地產(chǎn)是為了出租，那么在項目竣工驗收后便要開始出租。 項目竣工 承建商 竣工驗收 開發(fā)商 審查驗收申請報告 開發(fā)商 現(xiàn)場初驗 開發(fā)商、質(zhì)檢站 組織正式驗收 確定交接日期 設(shè)計者、承建商 質(zhì)量回訪與保修 承建商 工程資料準(zhǔn)備 資料不完備 初驗不合格 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （四）房屋銷售與出租階段 ? 實際上，房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進(jìn)行。 ? （２）項目竣工驗收程序。 ? ３）工程實體。如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同、土建工程驗收標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝施工驗收規(guī)范等。 ? （１）開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù)。從質(zhì)量控制角度說，項目竣工驗收工作是確保項目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 后一關(guān)。 ? ３．項目的竣工驗收。審核承包單位提供的竣工圖、質(zhì)量檢驗報告及有關(guān)技術(shù)文件，督促承包單位進(jìn)行質(zhì)量回訪，實行質(zhì)量保修。 ? ７）采取一切必要措施（包括下達(dá)停工令）制止下屬情況：第一，隱蔽作業(yè)未經(jīng)查驗承包單位就擅自封閉、掩蓋；第二， 承包商擅自變更設(shè)計，或使用無合格證的工程材料，或擅自變更工程材料進(jìn)行施工等；第三，未經(jīng)技術(shù)資質(zhì)審查的人員進(jìn)入現(xiàn)場上崗施工；第四，承包單位對已發(fā)生的質(zhì)量事故未進(jìn)行處理，或未提出有效補救措施就繼續(xù)作業(yè)。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中，建立質(zhì)量控制點，進(jìn)行材料試驗或技術(shù)復(fù)核。 ? ５）組織設(shè)計交底和圖紙會審，保證設(shè)計師與承包者之間的溝通與交流。凡未經(jīng)試驗或無技術(shù)鑒定書者，一律不得在項目中使用。 ? ３）對項目施工所需材料（原材料、半成品、構(gòu)配件）應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查與控制。其主要內(nèi)容有： ? １）除了在施工招標(biāo)中，要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外，在施工過程中，還應(yīng)對承包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)不斷的審查和評價，督促承包商更換不稱職人員。 ? （３）施工階段的質(zhì)量控制。 ? ８）在工程建設(shè)施工的全過程中，做好單位工程的分部、分項檢查驗收工作，檢查是否完成設(shè)計圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容。如設(shè)計需要補充、完善、變更或材料代用等，應(yīng)抓緊聯(lián)系，要求設(shè)計單位及時給與解決，盡力做到不影響工程進(jìn)度。 ? ５）定期的檢查施工單位工程計劃的實施情況，督促審查施工進(jìn)度報表，核實工程實物量，鑒認(rèn)工程款憑證。 ? ４）按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進(jìn)度款。一是要按合同要求，開