【正文】 本案商業(yè)租金為 60/平方米 /月注： 60/平方米 /月為整個(gè)商業(yè)體平均租金商業(yè)價(jià)格測算 103 按照以往商鋪?zhàn)饨鹬贫ń?jīng)驗(yàn)，及項(xiàng)目商業(yè)的招商目標(biāo)以及需要達(dá)成的目的，根據(jù)之前我們按照權(quán)重公式推出的 60元 / ㎡ /月的平均租金，我們綜合推算出各層的平均租金：各層租金測算商業(yè)價(jià)格測算樓層 D棟平均租金（元 /㎡ /月）C棟平均租金（元 /㎡ /月）4F 50 353F 60 502F 80 601F 120 90B1 平均租金： 35餐飲集成部分（需公共區(qū)域精裝修）： 90（實(shí)際使用面積）注 1： C棟租金前三年不遞增，后每兩年遞增 8%； D棟租金前兩年不遞增，后每兩年遞增 8%注 2：特殊國際品牌（含負(fù)一層賣場及餐飲集成部分）可適當(dāng)采取保底加抽成模式。 隨著政務(wù)新區(qū)商業(yè)環(huán)境的建設(shè)及發(fā)展，預(yù)計(jì)未來有很大的增長，商業(yè)物業(yè)未來投資性較好。商業(yè)價(jià)格測算 102 同時(shí)，通過對政務(wù)新區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)租金增長率迅速，自 2023年至今增長率也僅在 15~35%左右。=以綠地藍(lán)海中平均租金為參考： 40247。=以置地匯豐廣場中平均租金為參考： 50247。比較內(nèi)容 權(quán)重 擬合系數(shù)主題規(guī)劃 20% 相對于本項(xiàng)目（基數(shù)為 1）而言各項(xiàng)目在各方面的優(yōu)劣（評分范圍 ＞ 0）地理位置 20%交通 10%人流量 15%商家品牌 15%經(jīng)營管理 10%建筑形態(tài) 10%合計(jì) 100%商鋪權(quán)重系數(shù)測算方法測算所運(yùn)用的公式 100 比較內(nèi)容 權(quán)重 財(cái)富廣場 金鼎國際 置地匯豐廣場 西環(huán)廣場 綠地藍(lán)海（指標(biāo)） 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度 擬合系數(shù) 比較程度主題規(guī)劃 20% 1 地理位置 20% 交通 10% 人流量 15% 1 1 商家品牌 15% 1 1 經(jīng)營管理 10% 1 1 1 建筑形態(tài) 10% 合計(jì) 100% 　 　 　 　 　 本權(quán)重測算是以本項(xiàng)目商業(yè)定位和具體數(shù)據(jù)為參照，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評分比較系統(tǒng)，由多位資深商業(yè)地產(chǎn)專家為其他項(xiàng)目確定分?jǐn)?shù)，并采用權(quán)重系數(shù)推導(dǎo)得出參考項(xiàng)目最終評分商業(yè)價(jià)格測算 101 將各比較對象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目的參考定價(jià)：以財(cái)富廣場中平均租金為參考： 50247。 83 “ 至尊 ” 品味 空間主要業(yè)態(tài)： 名車城市展廳、奢侈品專賣、國 際 運(yùn)動(dòng)城等針對智產(chǎn)階層的消費(fèi)需求特點(diǎn)，著眼于商務(wù)社交、品質(zhì)品位的消費(fèi)需求，引進(jìn)品牌商家。業(yè)態(tài)布局模型 81 “ 至味 ” 美食空間主要業(yè)態(tài)： 純正西餐、高檔中餐 、咖啡廳 等針對智產(chǎn)階層的商務(wù)等消費(fèi)需求特點(diǎn)，著眼于圈層社交、商務(wù)洽談、會(huì)晤宴請等消費(fèi)需求，引進(jìn)對應(yīng)需求的餐飲類商家。 75 政要、企業(yè)家、國際集團(tuán)高管、知名藝術(shù)家、知名專業(yè)人士等城市智產(chǎn)精英即： 高端商務(wù)消費(fèi)群 ﹢ 高端休閑消費(fèi)群 ﹢ 高端居住消費(fèi)群主流身份主要目的： 商務(wù)社交 + 致敬服務(wù) ﹢ 頂級享受主導(dǎo)消費(fèi)調(diào)性： 商務(wù)社交消費(fèi)， 私享致敬服務(wù)消費(fèi)人群定位 76 都市智產(chǎn)精英 商務(wù)生活的頂級享受功能定位 圍繞 “ 精英人生、商務(wù)生活 ” 的核心，規(guī)劃合肥市場獨(dú)一無二的商務(wù) 融合 體：合肥商務(wù)社交的 文化圈 ，城市精英階層的 交際圈 ，都市智產(chǎn)階層的 游樂圈 ，集奢侈名店、高端餐飲、頂級享受、致敬服務(wù)、國際辦公為一體的高端精品商務(wù)融合體，將為城市智產(chǎn)階層提供高雅、尊貴、奢華的商務(wù)致敬服務(wù)。p 該群體處于社會(huì)中高端階層，消費(fèi)力很強(qiáng)；p 商務(wù)、政務(wù)工作人群 ；p 品牌消費(fèi)的意識比較強(qiáng)烈，兼具沖動(dòng)性與理性消費(fèi)特征；p 普遍采用信用卡消費(fèi)的方式；p 對服務(wù)的質(zhì)量有較高的要求；p 在注重物質(zhì)生活需要的同時(shí)，開始關(guān)注精神需要。定義備選業(yè)態(tài)集合初步篩選根據(jù)指標(biāo)細(xì)選確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合功能選擇 72 初步篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明 符合整體定位 該業(yè)態(tài)完全符合本項(xiàng)目整體的定位規(guī)劃該業(yè)態(tài)跟項(xiàng)目定位部分符合或具有關(guān)聯(lián)性該業(yè)態(tài)不符合產(chǎn)業(yè)定位或?qū)謪^(qū)產(chǎn)生負(fù)面影響體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵該業(yè)態(tài)符合商務(wù)需求，且能體現(xiàn)文化特色該業(yè)態(tài)可以符合商務(wù)需求，能體現(xiàn)一定的長沙文化該業(yè)態(tài)不符合項(xiàng)目內(nèi)涵且不具有特色符合消費(fèi)者偏好及特征該業(yè)態(tài)是消費(fèi)者喜歡的且符合消費(fèi)者消費(fèi)特征的該業(yè)態(tài)具有本地消費(fèi)者喜好且符合其消費(fèi)特征該業(yè)態(tài)不符合消費(fèi)者偏好且與其消費(fèi)行為特征不符合與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及加碼現(xiàn)有商業(yè)缺乏該業(yè)態(tài)，形成有益補(bǔ)充現(xiàn)有商業(yè)已有該業(yè)態(tài)，但可以在形式或特色上形成差異化與現(xiàn)有業(yè)態(tài)完全相同，缺乏特色符合項(xiàng)目的建筑、環(huán)境特征業(yè)態(tài)形態(tài)符合項(xiàng)目建筑特征，有助于提升商業(yè)環(huán)境業(yè)態(tài)形態(tài)符合項(xiàng)目建筑形態(tài)，不對周邊環(huán)境形成不利影響該業(yè)態(tài)形態(tài)不符合項(xiàng)目建筑且對環(huán)境造成不利影響（好， 2分）（中， 1分） （差， 0分）功能選擇 73 綜合可知，我司認(rèn)為 商務(wù)與金融服務(wù) 最適合作為項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)餐飲類業(yè)態(tài) 作為業(yè)態(tài)功能主體，體驗(yàn)式休閑娛樂 類業(yè)態(tài)作為重要功能組成部分，而零售類業(yè)態(tài)的可選價(jià)值最低，將不作為主要業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中體現(xiàn)。功能選擇商業(yè)選擇原則 ：體現(xiàn)項(xiàng)目商務(wù)文化內(nèi)涵、充分考慮區(qū)域功能互補(bǔ)，并符合市場的需求v 體現(xiàn)商務(wù)文化內(nèi)涵v 符合項(xiàng)目整體定位v 符合目標(biāo)消費(fèi)者偏好及特征v 與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及形成加碼v 符合項(xiàng)目的建筑、環(huán)境特征 71 制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜胶Y選流程進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)篩選v 初步篩選：v 根據(jù)系統(tǒng)科學(xué)的篩選原則選擇符合的商業(yè)業(yè)態(tài)，不符合條件的不應(yīng)入選。 67 價(jià)值升華的綜合定位肆 68 在合肥政務(wù)文化新區(qū) “ 安徽曼哈頓 ”的宏大規(guī)劃下，依托項(xiàng)目得天獨(dú)厚的湖景、便捷完善的交通配套等綜合優(yōu)勢，與合肥市現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行差異化定位，打造 服務(wù)于都市智產(chǎn)精英階層的商務(wù)領(lǐng)地 ，突出 奢華、高雅、私享的主題特色，引導(dǎo)并滿足多元消費(fèi)需求，使本項(xiàng)目成為合肥高品質(zhì)商業(yè)、高品味 商務(wù) 的代名詞，成為政務(wù)文化新區(qū)上一顆璀璨的明珠。未來將會(huì)與政務(wù)區(qū)的商業(yè)相相互輻射和影響。目前商業(yè)街已基本開業(yè)，以女性為主題的購物中心 “ 名媛 時(shí)代百貨 ” 即將開業(yè)。其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 黃、潛、望板塊 66 西環(huán)城市廣場 由安徽政和集團(tuán)投資開發(fā)，是合肥城市商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資約數(shù)十億元，隨著西環(huán)中心廣場正式動(dòng)工，項(xiàng)目將填補(bǔ)城市區(qū)域商業(yè)功能配套的空白，成為合肥城市中環(huán)線內(nèi)又一個(gè)大型的 “一站體驗(yàn)式 ” 商業(yè)中心。建成后，將集大型購物中心、超甲級雙塔寫字樓、城市中心高檔住宅于一體。 商之都已簽約進(jìn)駐 。該項(xiàng)目總建筑面積 ㎡ 。 65 新華國際廣場位于合肥市黃山路與潛山路交口向南200米 。大唐國際其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 黃、潛、望板塊大唐國際購物廣場位于蜀山區(qū)望江路與潛山路的交匯處，黃山路、合作化路、岳西路、休寧路等主干道環(huán)繞四周，所以交通十分便利。 64 合肥大唐國際購物廣場位于望潛板塊核心，總建筑面積 8萬平米，分地上四層和地下二層。國金大廈其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 北一環(huán)商圈北一環(huán)商業(yè)競爭小結(jié) ：n 商業(yè)寫字樓云集，商務(wù)金融氣氛濃厚，規(guī)劃打造合肥的金融商務(wù)區(qū)，板塊消費(fèi)能力強(qiáng)；n 財(cái)富廣場、樂購、華潤歡樂頌等項(xiàng)目集中，商業(yè)發(fā)展迅速提升；n 區(qū)域的發(fā)展吸引香格里拉酒店等國際品牌商業(yè)入駐，商業(yè)氛圍日趨升級。阜陽路與北一環(huán)交口。代表商業(yè) 徽商銀行、杭州新開元大酒店、謝裕大茶行、愛 K時(shí)尚 KTV、風(fēng)馬會(huì)物業(yè)公司 安徽省信聯(lián)物業(yè)管理公司其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 北一環(huán)商圈 62 合肥新小資主題步行街，以扎堆的新小資主題業(yè)態(tài)，必將獲得合肥 50萬新小資的一致青睞；更將以獨(dú)特的文化符號贏得大眾廣泛贊許，從而成為代言新合肥的城市名片。 匯豐廣場n 北一環(huán)商務(wù)綜合體、辦公、酒店、商業(yè)相得益彰。其他競爭商業(yè)項(xiàng)目 —— 北一環(huán)商圈 60 開發(fā)商 安徽和嘉投資有限公司區(qū)位 廬陽區(qū)濉溪路南、東臨潁上路、西臨可苑路物業(yè)類別 寫字樓、商業(yè)體量 總建筑面積約 70000㎡寫字樓租金 /㎡ /天物業(yè)費(fèi)用 4元 /㎡ /月租售方式 直接銷售入駐時(shí)間 2023年 4月定位 新一代城市精英特區(qū)建筑形態(tài) 兩棟高層寫字樓， A樓約 24000平米， B樓36000平米，地下 2層約 10000平米，共 27層，其中 13層裙房為商業(yè)， 427層為辦公主題特色 “ 領(lǐng)袖企業(yè)，總部中心 ”代表商業(yè) 九樂燕鮑翅，格林豪泰酒店n第一太平戴維斯 ，為 “ 金鼎國際廣場 ” 客戶提供 管家式 “ 金鑰匙 ” 服務(wù) 。商業(yè)體系與功能服務(wù)配套的日趨完善，為建立創(chuàng)意商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入，為高端商業(yè)項(xiàng)目提供了消費(fèi)力基礎(chǔ)。隨著銀泰、歐尚、紅星美凱龍等大型商業(yè)入駐，將提升政務(wù)文化新區(qū)在合肥商業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位。文化氛圍濃郁 —— 擁有合肥大劇院、藝術(shù)館、省文博園等文化項(xiàng)目的政務(wù)文化新區(qū)，為高端商務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。 57 經(jīng)過對政務(wù)新區(qū)及周邊新建在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)市場總結(jié)如下：消費(fèi)潛力增長 —— 政務(wù)新區(qū)依托優(yōu)異的商業(yè)氛圍、環(huán)境優(yōu)勢和濃郁的人文底蘊(yùn)，生活配備亦已比較成熟。置地廣場將會(huì)給政務(wù)區(qū)帶來一個(gè) 集休閑、交通、購物、商務(wù)、金融等 “ 一站式 ” 服務(wù)的合肥新中心 。華潤中心豪宅部分，總建筑面積近 70萬平米，以國際一流的規(guī)劃，超級奢侈的戶型，世界大師級的園林，六星級酒店式的服務(wù)，頂級的配套，全國際品牌精裝和磅礴的體量，打造世界級的亞洲范圍內(nèi)少有的純粹豪宅都會(huì)生活區(qū)。萬象城將形成以國際奢侈品牌旗艦店為龍頭 ，集餐飲、購物、娛樂、休閑為一體的高端人群多元生活場 。 55 華潤中心區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目合肥華潤中心項(xiàng)目地處安徽合肥政務(wù)文化新區(qū)，北鄰風(fēng)景優(yōu)美的天鵝湖。各種配套設(shè)施和商務(wù)、生活、娛樂功能上的完備；構(gòu)筑了安徽最大的生態(tài)商務(wù)綜合區(qū)，確立了在合肥的商務(wù)產(chǎn)業(yè)群的地位，帶動(dòng)和影響整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。綠化率40%。項(xiàng)目由 6座高度百米的商務(wù)樓， 1座 5星級豪華酒店和商業(yè)裙樓構(gòu)成。區(qū)域內(nèi)周邊大型的住宅項(xiàng)目林立，大型商業(yè) MALL也正在積極的籌備，同時(shí)憑借瑞澤源地產(chǎn)對項(xiàng)目高品質(zhì)的孜孜追求及開發(fā)決心，