【正文】 地段價(jià)值的提升 規(guī)模效應(yīng) 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營(yíng)銷促動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動(dòng)性） 決定商業(yè)銷售力的六大因素 定位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營(yíng) 決定商業(yè)銷售力的六大因素 銷售力提升的范疇 我們的突破口在哪里？ 規(guī)模 營(yíng)銷 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。時(shí)代廣場(chǎng) 合家福商業(yè)街 金色巴黎 環(huán)球 廣場(chǎng) 桐山國(guó)購(gòu) 安徽國(guó)購(gòu) 類別 購(gòu)物中心 類購(gòu)物中心 住宅連帶商鋪開(kāi)發(fā) 因子 元一時(shí)代廣場(chǎng) 安徽國(guó)購(gòu) 桐山國(guó)購(gòu) 環(huán)球國(guó)購(gòu) 金色巴黎 合家福 區(qū)位 3 4 4 4 4 4 規(guī)模 5 5 4 4 2 4 定位 5 4 4 4 4 4 運(yùn)營(yíng) 5 4 3 4 3 2 推廣 5 2 2 4 2 2 投資性 4 3 2 3 3 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合家福商業(yè)街營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 緊鄰安徽大市場(chǎng)，地處 區(qū)域交通主干道 以大賣(mài)場(chǎng)為主力店、 臨街商鋪為主要形式的 區(qū)域性購(gòu)物中心 規(guī) 模 14000平方米 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旺城國(guó)際 〃 金色巴黎營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 合肥市核心商圈輻射 地帶 家樂(lè)福商圈效應(yīng)帶動(dòng) 投 資 性 總價(jià)返租8％，可經(jīng)營(yíng)、出租、代租，二三四層實(shí)現(xiàn)100％銷售 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新都會(huì) 〃 環(huán)球廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 規(guī) 模 位于區(qū)域交通主干道 40000平方米 合肥首個(gè)國(guó)際化現(xiàn)代購(gòu) 物中心 運(yùn) 營(yíng) 引入家樂(lè)福、KFC、 自營(yíng)百貨 推 廣 家樂(lè)福合肥第二家店 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新都會(huì) 〃 環(huán)球廣場(chǎng) 基本信息 總建面 9萬(wàn)平方米 商業(yè)面積 4萬(wàn)平方米 層數(shù) 4層（一夾層） 主力店 家樂(lè)福 定位 合肥首個(gè)國(guó)際化現(xiàn)代購(gòu)物中心 租售 情況 超市及百貨 05年 10月開(kāi)業(yè)，四層運(yùn)動(dòng)城即將開(kāi)業(yè) 時(shí)尚休閑 紳士風(fēng)采 淑女天地 休閑服飾 運(yùn)動(dòng)天地 時(shí)尚飾品 新奇飾品 玩具精品 樓層分布 首層 A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂(lè)餐飲設(shè)施； B區(qū)（夾層）規(guī)劃時(shí)尚休閑品，體驗(yàn)式休閑運(yùn)動(dòng)系列精品名品匯粹； 二層 家樂(lè)福 三層 四層 城市先鋒，經(jīng)營(yíng)工藝飾品，玩具精品等 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 男女潮流服飾，時(shí)尚鞋包；美容、美甲、美體、個(gè)人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時(shí)尚書(shū)屋、電腦畫(huà)像、貼紙照、形象設(shè)計(jì)工作室等。 周邊娛樂(lè)、餐飲設(shè)施并不滿足開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)要求，商務(wù)活動(dòng)大都還是到市區(qū)消費(fèi) 定位 國(guó)際化大型生活購(gòu)物廣場(chǎng) 周邊配套 國(guó)際會(huì)展中心 建面 10萬(wàn)，安徽會(huì)展活動(dòng)均在此舉行，因面積不足建臨時(shí)附館 明珠 酒店 五星級(jí) 歐洲風(fēng)情街 錢(qián)柜、外國(guó)風(fēng)味美食城、婚禮堂 居住區(qū) 東?；▓@、麗景碧雅等 歐洲風(fēng)情街 租售 情況 街鋪均價(jià) 10000，銷售率 70％， 85％以上的是投資客，出租情況較差 樓層分布 南商鋪 2層 異國(guó)美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店 北商鋪 2層 電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務(wù)區(qū) 南北商鋪 4層 休閑、美容、保健等 —— 周邊娛樂(lè)、餐飲、酒店配套齊全 “類購(gòu)物中心” 類 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商鋪銷售率 70％左右，購(gòu)買(mǎi)人群中 85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開(kāi)業(yè)不足 30％。 安徽國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 區(qū)位 定 位 運(yùn) 營(yíng) 規(guī) 模 合肥市長(zhǎng)江西路， 核心商圈輻射地帶 74000平方米 集購(gòu)物、休閑、餐飲、 娛樂(lè)等為一體的廣場(chǎng) 引入家樂(lè)福、家福特建材超市、KFC 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 元一 〃 時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析 區(qū)位 規(guī)模 定位 運(yùn)營(yíng) 投資性 推廣 關(guān)鍵因素 規(guī) 模 推 廣 運(yùn) 營(yíng) 定 位 投 資 性 80000平方米 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式 時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園 大量投放廣告、 活動(dòng)營(yíng)銷起到實(shí)效 引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美，KFC、自營(yíng)百貨、影院 無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，返租10年，年回報(bào)10％（稅前）， 68 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 點(diǎn) 評(píng) 中高檔 Mall，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開(kāi)業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色， 對(duì)面 5萬(wàn)平米裙樓商業(yè)在建。 元一 〃 時(shí)代廣場(chǎng) 基本信息 總建面 16萬(wàn)平方米 商業(yè)面積 8萬(wàn)平方米 層數(shù) 4層（裙房） 主力店 百貨、超市、電器、電影院 定位 安徽首席復(fù)合體驗(yàn)式時(shí)代歡樂(lè)主題購(gòu)物公園 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 大型百貨公司、頂級(jí)名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書(shū)城、四廳電影院、大型游戲場(chǎng)、 KTV、高檔國(guó)際臺(tái)球俱樂(lè)部、各式風(fēng)味小吃街、西式速食餐飲。 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 街鋪產(chǎn)品以住宅底商為主要形式，個(gè)別為專業(yè)街區(qū)規(guī)劃；一般在準(zhǔn)現(xiàn)鋪階段銷售，銷售速度較好，但單價(jià)不高，普遍在 600012023之間，且以 60008000為主。 商鋪投資者特征分析 %%%一次性付款銀行按揭付款分期付款%%%% %＜10萬(wàn)10－20萬(wàn)20－50萬(wàn)50－100萬(wàn)100萬(wàn)以上受訪者購(gòu)買(mǎi)商鋪愿意投資的金額 (元 ) 購(gòu)買(mǎi)商鋪的付款方式 %%%%%%%%%%%%%位置周邊消費(fèi)能力商場(chǎng)定位商場(chǎng)管理發(fā)展?jié)摿煌ㄆ渌煌ㄙ?gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)最看重的要素 %%%%＜1 0 0 0 元1 0 0 0 －2 0 0 0 元2 0 0 0 －5 0 0 0 元5 0 0 0 －1 0 0 0 0 元1 0 0 0 0 元以上銀行按揭愿意承擔(dān)的月供款（以十年期計(jì)） 資料來(lái)源：世聯(lián)調(diào)查問(wèn)卷 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在售街鋪產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 產(chǎn)品 銷售模式 售價(jià)或租金 銷售情況 單位面積 特點(diǎn) 江晨園 臨泉路與當(dāng)涂路交匯處 100~220m2 二層聯(lián)體商鋪 住宅售完，銷售期鋪 /m2 2023年 4月銷售，剩余 5個(gè)鋪 國(guó)際花都 東流路，潛山路口 100~250m2 90%二層聯(lián)體商鋪銷售 現(xiàn)鋪銷售 /m2 銷售二期商鋪 廣利花園 合肥梅山路 103號(hào)（中醫(yī)學(xué)院西側(cè)） 200 m2左右 二層聯(lián)體鋪 現(xiàn)鋪銷售 / m2 05年中旬推售 世紀(jì)陽(yáng)光 馬鞍山南路 60m2左右 單層商鋪 推出標(biāo)桿商鋪價(jià)，提升知名度 標(biāo)桿商鋪價(jià)格 /m2 05年開(kāi)始銷售 金色池塘 長(zhǎng)江西路與蜀鑫路交界處 80~100多 m2 二層聯(lián)體鋪 直接銷售 ~ /m2 銷售情況一般 幸福人家 界首路西側(cè) 70~120m2左右 單層商鋪 期鋪銷售 ~ /m2 05年下半年推出銷售，已銷售 70% 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在售集中商業(yè)項(xiàng)目，定位在購(gòu)物中心的居多，體量大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯 項(xiàng)目 地址 營(yíng)業(yè)面積 經(jīng)營(yíng)范圍 售價(jià) （元 /平方米） 銷售政策 安徽國(guó)際 購(gòu)物廣場(chǎng) 長(zhǎng)江西路 77000 ㎡ 家樂(lè)福、家福特、 KFC、 百貨 一層： 2500030000 三層： 70009000 一層四年內(nèi)返租 8％，四年后有經(jīng)營(yíng)權(quán)，可代租；三層返租十年，前五年 8％，后五年 ％， 10年后交公司管理或回購(gòu) “金色巴黎 ”旺城國(guó)際裙樓 國(guó)購(gòu)家樂(lè)福對(duì)面 9839㎡ 服飾為主 婚慶、體育 一層： 25000 二層： 15000 三層： 9000 四層： 6000 簽三年，稅后 8%的年回報(bào)率， 234層基本售完，首層總價(jià)高，約 50％ 環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng) 馬鞍山路與一環(huán)交匯處 48000（有米的夾層 綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、 KFC、環(huán)球百貨 首層街鋪： 37000 一層： 1900025000 夾層： 1100015000 四層： 50009000 返租三年，稅后 8％，三年后承諾原價(jià)的 130％回購(gòu)，業(yè)可續(xù)約，保 10％以上的年收益 元一時(shí)代廣場(chǎng) 勝利路 157000㎡ 綜合、引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美，KFC、百貨、 一層： 1900025000 返租 10年，稅前 10％，到期后必須續(xù)約 金太陽(yáng)時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 宿州路與步行街交匯處 10000㎡ 時(shí)尚服飾為主 一層： 35000 二層： 25000 三層： 15000 8%投資回報(bào) 前 60位三年 24％租金一次支付 金都商廈 宿州路與步行街交匯處 共 5000㎡ 綜合 一層： 38000 二層： 24000 三層： 18000 四層： 11000 五層： 8800 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)， 8%投資回報(bào) 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論：商鋪購(gòu)買(mǎi)客戶群的爭(zhēng)奪成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)核心 ?與城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)在商鋪購(gòu)買(mǎi)客戶群爭(zhēng)奪的間接競(jìng)爭(zhēng) ?核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與項(xiàng)目將不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但存在商鋪購(gòu)買(mǎi)客戶群爭(zhēng)奪的間接競(jìng)爭(zhēng) ?無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目 核心屬性（地段、交通、產(chǎn)品力、售價(jià)） 外圍屬性（升值潛力、營(yíng)銷狀況） 外延屬性（主題概念、主題形象、租金、綜合服務(wù)） 直接競(jìng)爭(zhēng) 界定KPI 戰(zhàn)役一 戰(zhàn)役二 戰(zhàn)役三 戰(zhàn)役結(jié)果： 商鋪購(gòu)買(mǎi)客戶群資源的爭(zhēng)奪成為核心競(jìng)爭(zhēng) 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 元一時(shí)代 新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū) 大學(xué)城商業(yè)中心 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域主要受政策扶持，西區(qū)、西南區(qū)域 內(nèi)項(xiàng)目在商鋪硬件、軟件上 與項(xiàng)目無(wú)直 接競(jìng)爭(zhēng) ； ?新站區(qū)依靠已經(jīng)成熟的綜合市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等走向?qū)I(yè)化市場(chǎng)方向，所開(kāi) 發(fā)的項(xiàng)目主要以該區(qū)的定位方向發(fā)展，可預(yù)見(jiàn) 與項(xiàng)目無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng) ； 與城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)在商鋪購(gòu)買(mǎi)客戶群爭(zhēng)奪的間接競(jìng)爭(zhēng) 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 （西區(qū)、西南區(qū)、新站區(qū)） 競(jìng)爭(zhēng) 高新技術(shù)區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域 元一時(shí)代廣場(chǎng) 大學(xué)城商業(yè)中心 規(guī)模 裙樓 4層，8萬(wàn) m2 3～ 4層， 萬(wàn) m2 區(qū)位 當(dāng)涂路 翡翠大道 價(jià)格 一樓 2萬(wàn) 1層 ， 2層 ， 3層 ～ 萬(wàn)， 4層 萬(wàn) 營(yíng)銷模式 12年返租，前 3年 10%，每 3年上調(diào) 3% 3年返租 18%，內(nèi)部劃鋪，100～ 120 m2 銷售情況 2023年 5月開(kāi)賣(mài)，已賣(mài) 90% 2023年 9月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)樓80%銷售率。 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系界定：商鋪銷售面臨三大戰(zhàn)役 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) ?項(xiàng)目所在區(qū)域與城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 西南區(qū) 西區(qū) 新站 戰(zhàn)役一 戰(zhàn)役二 戰(zhàn)役三 政商中心區(qū) 政務(wù)文化新區(qū) 新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目區(qū)域 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?項(xiàng)目所在區(qū)域與核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 外部競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Q：提出問(wèn)題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須面臨的核心問(wèn)題 如何重新樹(shù)立本項(xiàng)目的價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)均價(jià)上的突破 項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破合肥投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他街區(qū)商鋪產(chǎn)品區(qū)別開(kāi) 項(xiàng)目如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，營(yíng)銷上吸引更多投資者關(guān)注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更