【正文】 Copyright Centaline Group, 2023Thanks for your attentionWish you a good day!謝 謝三月 2108:16:2023:1608:16三月 21三月 2108:16 08:1608:16:20三月 21三月2108:16:202023/3/2 星期二 8:16:20演講完畢，謝謝觀看！。好世皇馬苑北區(qū)地塊Code of this report | 67169。預(yù)計到 2023年時好世皇馬苑的的銷售均價為 31336元 /平米，比 2023年上漲了 42%。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品由于還是皇馬苑的產(chǎn)品尚未開盤，所以用本區(qū)域內(nèi)在售的類似產(chǎn)品 “ 晶鼎 ” 的均價做為好世皇馬苑產(chǎn)品的 2023年的參考均價，為 22023元 /平米。 Copyright Centaline Group, 2023好世皇馬苑北區(qū)地塊項目概況物業(yè)類別 住宅、建筑類別 高層環(huán)線位置 外環(huán)以外所屬商圈 嘉定新城 物業(yè)地址 嘉定康豐路 28號（ 11號線馬陸站邊）建筑面積 17000平方米開盤時間 （預(yù)計）入住時間 未定開發(fā)商 上海好世嘉定置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司 上海實紅物業(yè)管理有限公司代理商 上海好世房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司好世皇馬苑位于軌道交通 11號線馬陸站，通過對嘉定市場的價格預(yù)測，可以推導(dǎo)出好世皇馬苑的北區(qū)地塊住宅和產(chǎn)品的未來價格Code of this report | 65169。Code of this report | 63169。根據(jù)松江 2023年后商辦成交價格走失 ,2023年松江的住宅房價將達到 15100元 /平米 ,比 2023年前 10月上漲 33% 。n 松江區(qū)商辦市場由于受區(qū)域位置的影響 ,雖然近幾年也有所上漲 ,但上漲幅度相對比較較慢。根據(jù)松江 2023年后住宅成交價格走失 ,2023年松江的住宅房價將達到 26200元 /平米 ,比 2023年前 10月上漲 57% 。通過松江的商品房上漲速度 ,結(jié)合嘉定的現(xiàn)狀 ,嘉定的商品房均價將會很快達到松江的水平。n 2023年以前松江的商品房一直保持著平穩(wěn)上漲 2023年前 10月份的均價達到 16000元 /平米 ,比地鐵開通時的 2023年上漲了 99%。根據(jù)松江住宅用地的成交價格增長速度 ,預(yù)計到 2023年松江的土地成交價格將突破 20230元 /平米 ,比 2023年前10月上漲 87%。10年地鐵11號線開通07年地鐵9號線開通嘉定 \松江對比分析Code of this report | 62169。2023年 3月地鐵 11號線正式通車，盤古天地的房價開始快速上漲， 9月二期的開盤價達到 18000元 /平米，比 3月份上漲 20%。住宅市場 地鐵開通后 0710年住宅價格漲幅為 30%地鐵開通后 0910年住宅價格平均漲幅為 15%商辦市場 地鐵開通后 0709年商辦價格平均漲幅為 11% 地鐵開通后 0910年商辦價格平均漲幅為 9%嘉定 \松江對比分析Code of this report | 61169。奧林匹克花園個案分析 奧林匹克花園到 2023年達到 17232元 /平米 ,比 2023年上漲了128%,比 2023年上漲了 80%,07年地鐵9號線開通Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023從 2023年底地鐵 9號線開通以來 ,奧林匹克花園于 2023年開始快速上漲 ,到 2023年達到 17232元 /平米 ,比2023年上漲了 128%,比 2023年上漲了 80%,20232023年年平均增長 20%以上。三湘四季花城個案分析 由于軌交的開通，三湘四季花城的成交均價大幅上漲未開軌交前平均漲幅 8%，開通后，平均漲幅 37%07年地鐵9號線開通Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 2023三湘四季花城在 05年開盤時的均價在 6200元 /平米左右，到 07年為 7200元 /平米，兩年的平均漲幅為 8%；由于 2023年底地鐵 9號線的開通， 08年本樓盤均價上漲為 9500元 /平米，到 09年成交均價為 13500元 /平米，這兩年的平均漲幅為 37%。Code of this report | 56169。根據(jù)松江 2023年后商辦成交價格走失 ,2023年松江的住宅房價將達到 15100元 /平米 ,比 2023年前 10月上漲 33% 。松江商辦市場狀況松江區(qū)商辦市場由于受區(qū)域位置的影響 ,雖然近幾年也有所上漲 ,但上漲幅度相對比較較滿。松江住宅市場狀況松江去雖然住宅處于供大于求的狀態(tài)，但是從地鐵 9號線開通后 ,松江區(qū)的房價近年一直保持著快速上漲 ,2023年以來均價達到 17129元 /平米 ,比 2023年上漲了 115%。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)松江住宅價格持續(xù)上漲 , 2023年以來均價達到 17129元 /平米 ,比2023年上漲了 115%。2023年前 10月份的均價達到16000元 /平米 ,比地鐵開通時的 2023年上漲了 99%。 2023年前 10月份的均價達到 16000元 /平米 ,比地鐵開通時的 2023年上漲了 99%。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)松江是上海房價上漲最快的區(qū)域之一 ,2023年已經(jīng)達到 16000元 /平米比地鐵開通時的 2023年上漲了 99%。07年地鐵9號線開通2023年前 10月份的均價達到 10722元 /平米 ,比地鐵開通時的 2023年上漲了 255%。 Copyright Centaline Group, 2023房地產(chǎn)2023年松江土地成交價格達到 10722元 /平米 ,比 2023年上漲 3倍 , 而嘉定土地成交價格由 2023年的 1287元 /平米上漲到了 2023年的 7879元 /平米 ,上漲五倍 . 松江和嘉定的土地成交價格上漲速度十分相似 .土地市場松江的住宅用地成交面積從 07年開始逐漸增加 , 從 2023年 110月份松江的住宅用地成交面積達到了 105萬 ,土地成交價格達到了 10722元 /平米 ,比 2023年的 6518元 /平米上漲了4200元 ,漲副達到 65%。 5%。近年來由于松江工業(yè)的快速發(fā)展 ,吸引了大量的外來人口進入松江區(qū)。 3萬人 ,外來人口 60。 Copyright Centaline Group, 2023城市容量 隨著城市人口的增加 ,松江和嘉定城市化進程已達到中級階段 —— 城市現(xiàn)代化。嘉定新城是嘉定未來核心區(qū)域。其他配套設(shè)施，諸如法院、檢察院、學(xué)校，醫(yī)院等公共機構(gòu)，超市、大賣場、酒店等都已經(jīng)全面竣工。第三為軌道交通區(qū)域：近 2平方公里。 Copyright Centaline Group, 2023整個松江新城區(qū)分為四大板塊第一為大學(xué)城：占地約 6平方公里，共 7所大學(xué)。 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)片 重點發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，建成南部的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，并適度發(fā)展都市工業(yè)。 三片經(jīng)濟密集片以工程機械、電子產(chǎn)品、現(xiàn)代服裝、汽車配件、特種裝備、生物醫(yī)學(xué)、精細化工、電線電纜為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 二翼東翼工業(yè)園區(qū)以電子信息、電子元器件、精細化工、新材料、輕工機械、現(xiàn)代服裝、食品加工為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。松江和嘉定同屬于上海 2023年提出提出的 “ 一城九鎮(zhèn) ” 規(guī)劃 ,在規(guī)劃發(fā)展起點上基本一致。n軌道交通n地鐵 9號線n機場n虹橋綜合交通樞紐 15公里n浦東國際機場 50公里n鐵路n滬杭鐵路、滬昆高速鐵路、滬杭磁懸浮n水路n洋山深水港 55公里n長江口 45公里n杭州灣 35公里n距上海市中心 30公里Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023交通 松江是滬杭發(fā)展軸上重要結(jié)點，是上海市溝通長三角江浙皖三省的中心門戶 ,而嘉定是江蘇、南京直達上海的 “ 單行道 ” 。 69平方千米。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)位松江是上海西南重要的門戶，連接整個中國南方、輻射長江流域和中西部地區(qū)的橋頭堡和核心區(qū)域，與嘉定是進出上海的 “ 西北大門 ” 很相似。 Copyright Centaline Group, 2023松江區(qū) 嘉定區(qū)區(qū)位 上海市西南部郊區(qū) ,有緊鄰市區(qū)的地區(qū) 上海市西北部郊區(qū) ,有緊鄰市區(qū)的地區(qū)面積 軌道交通 地鐵９號線 ,2023年開通 地鐵 11號線 ,2023年開通產(chǎn)業(yè) 大學(xué)城、電子信息制造業(yè) 形成汽車配件及汽修業(yè)、通信電纜及設(shè)備等工業(yè)比重 % %常住人口 119萬 130萬新城 松江新城 嘉定新城規(guī)劃 上海 2023年提出提出的 “一城九鎮(zhèn) ”規(guī)劃，外圍九個區(qū)縣各自都設(shè)立了一個新城，未來外圍區(qū)域?qū)⒁赃@九個新城為區(qū)域核心，結(jié)合新市鎮(zhèn)和中心村的建設(shè)，以點到面，逐步推進上海外圍區(qū)域城市化建設(shè)的進程，其中松江、嘉定和臨港新城 3 個發(fā)展勢頭強勁的新城，人口規(guī)模按照 80 至100 萬規(guī)劃，總?cè)丝谠?270 萬左右匹配度 第一都是依托軌道交通帶動成片發(fā)展；第二都靠新城帶活一個區(qū)域；第三都是屬于 “一城九鎮(zhèn) ”規(guī)劃； 第四都是發(fā)展勢頭強勁的新城； 第五都是工業(yè)主導(dǎo)區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023以上分析是基于嘉定地區(qū)歷史數(shù)據(jù)結(jié)合 ” 最小二乘法 ” 推算出來的數(shù)據(jù) ,具有一定的理論性 ,為了是評估的結(jié)果具有可參考性 ,特選取了與嘉定地區(qū)具有相似發(fā)展背景的松江地區(qū)進行分析 ,以確保評估的公正性Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023