房地產投資分析第十一章(參考版)
2025-02-15 05:44本頁面
【正文】 由凈現(xiàn)值計算可知， 當 ic= 20% 時， NPV= ＞ 0，則 取 i1=22%，按上述同樣步驟可求得： NPV1= 繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設 i2= 23%，則 NPV2= 由插入法求得該項目的內部收益率為： 11 2 112( ) 22% ( 23% 22% ) % N PVFI RR i i iN PV N PV? ? ? ? ? ? ??? 6．結論 因為該項目凈現(xiàn)值為 ＞ 0；內部收益率為%＞ 20%，已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行的。 年 份 凈經營收入 還貸 利息 折舊費 分攤融資成本 應納稅收入 綜合稅率 稅額 稅后 現(xiàn)金流量 ① ② ③ ④ ⑤ = ① ② ③ ④ ⑥ ⑦ =⑤ X⑥ ⑧ 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 表 116 稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 8 % 9 % 10 % 11 % 12 % 13 % 14 % 15 % 續(xù)表 116 稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 5．凈現(xiàn)值及內部收益率的計算 （ 1）凈現(xiàn)值計算 設基準收益率 ic為 20%，則凈現(xiàn)值計算結果見表117所示。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的 %。 年 份 經營收入 空置及 其他損失 實際總收入 經營成本 凈經營收入 年還本 付息額 稅前 現(xiàn)金流量 ① ② ③ =① ② ④ ⑤ =③ ④ ⑥ ⑦ =⑤ ⑥ 1 2 3 4 5 6 7 表 115 稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 8 9 10 11 12 13 14 15 續(xù)表 115 稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 4． 稅金及稅后現(xiàn)金流量計算 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量 應納稅額 應納稅額 =應納稅收入綜合稅率 應納稅收入 =凈經營收入 利息 折舊 年均分攤融資成本 其中：年平均分攤融資成本 =1 500 2%247。 按題設已知條件， （ 1）該項目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù) 12個月（ 1+ 升幅） （ 2）該項目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（ 1+ 升幅） （ 3）實際總收入 =潛在總收入 空置其他
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