物業(yè)管理--業(yè)主自治管理課程(參考版)
2025-02-13 16:43本頁(yè)面
【正文】 與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（房管局）的關(guān)系 （ 1）受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督、管理 （ 2）業(yè)委會(huì)產(chǎn)生后應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案 （ 3）可向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴 與公安機(jī)關(guān)的關(guān)系 【 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條第一款 】 ： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。對(duì)于物管公司來(lái)說(shuō)，物管公司是有權(quán)從專業(yè)管理的角度出發(fā)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的建議進(jìn)行處理的，采納或不采納該建議，都應(yīng)由物管公司自主決定。 本案中，業(yè)主委員會(huì)就是錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)了自己與物管公司的關(guān)系，也沒(méi)有認(rèn)清自己的權(quán)利范圍，將平等的關(guān)系扭曲為了上下級(jí)關(guān)系，要求物管公司按自己的要求進(jìn)行工作，明顯忽視了物管公司作為獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)實(shí)體所依法享有的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。 上述兩種認(rèn)識(shí)，不論是缺乏對(duì)物管公司工作的有效監(jiān)督，還是使物管公司的工作處處受制于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督之下，都是錯(cuò)誤的，都不利于物管公司工作的正常開(kāi)展，保證小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量。表現(xiàn)為：物管公司把業(yè)主作為自己的搖錢(qián)樹(shù)，只收錢(qián)不服務(wù)，或高收費(fèi)卻低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的存在及建議視若無(wú)物、充耳不聞，不理不睬；業(yè)主委員會(huì)方面，則對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)不予參與，消極履行自己的監(jiān)督職責(zé)，形同虛設(shè)。后因問(wèn)題未得到解決，業(yè)主委員會(huì)又向物管公司下發(fā)通知，要求物管公司對(duì)該部分業(yè)主提起訴訟，并規(guī)定物管公司向法院遞交訴狀的限期為通知發(fā)出之日起 1個(gè)月，同時(shí)說(shuō)明：如物管公司不起訴違規(guī)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)將對(duì)物管公司采取一定的措施。 【 問(wèn)題 】 業(yè)委會(huì)有無(wú)權(quán)利對(duì)物管公司的工作方式提出強(qiáng)制性要求？ 業(yè)委會(huì)與物管公司二者是平等關(guān)系、服從與被服從關(guān)系還是其他關(guān)系？ 【 案例 】 某小區(qū)部分業(yè)主違反業(yè)主公約，擅自占用小區(qū)公共空間，實(shí)施了在樓頂平臺(tái)建設(shè)房屋、防盜門(mén)占樓道、超出外墻體安裝防盜窗等行為。欠費(fèi)業(yè)主即使擔(dān)任了業(yè)主委員會(huì)委員，也會(huì)應(yīng)因其沒(méi)有履行交費(fèi)義務(wù)而被業(yè)主大會(huì)終止其委員資格。業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，不僅是對(duì)物管公司權(quán)益的損害，也是對(duì)其他正常交費(fèi)業(yè)主權(quán)益的損害。實(shí)踐中，一些小區(qū)的業(yè)主盲目地把物管公司作為自己的斗爭(zhēng)敵人，認(rèn)為不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是與物管公司進(jìn)行斗爭(zhēng)的先鋒，而推選其擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，但實(shí)際上，這種做法損害的不僅是物管公司的利益，最終受損的也是全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)有情況下，又對(duì)其工作提出了更高的要求，實(shí)在難以達(dá)到，因此決定撤出。 物管公司負(fù)責(zé)人表示：撤出小區(qū)實(shí)屬無(wú)奈之舉，是公司經(jīng)過(guò)反復(fù)慎重考慮決定的。業(yè)主委員會(huì)委員們?cè)谖锕芄境冯x后，為保證小區(qū)物業(yè)管理正常進(jìn)行，自己墊錢(qián)請(qǐng)了保潔工和清運(yùn)工。物管公司認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)所為是對(duì)自己工作的不認(rèn)可，在要求業(yè)主委員會(huì)對(duì)其服務(wù)的合法性給予確認(rèn)，卻沒(méi)得到任何書(shū)面答復(fù)的情況下，物管公司也采取了張貼公告的方式，公布了自己作出的撤離小區(qū)的決定。本案中，業(yè)主委員會(huì)就是因?yàn)閺堎N的公告不合理、合法，給物管公司的聲譽(yù)造成了損害，而被法院判決向物管公司賠禮道歉的。原告提出的索賠請(qǐng)求，因未能提供必要的證據(jù)，因此不予支持。 庭審中，業(yè)主委員會(huì)承認(rèn)了張貼公告的事實(shí)，但堅(jiān)持自己是代表廣大業(yè)主的利益，張貼公告僅是針對(duì)了原告違規(guī)的具體事實(shí)。 【 問(wèn)題 】 物管公司與業(yè)委會(huì)應(yīng)如何采取公告方式通知業(yè)主？ 【 案例 D】 某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)先后在小區(qū)公告欄、住宅樓門(mén)口和小區(qū)大門(mén)上及附近商店，張貼 “ 公告 ” 多份，內(nèi)容包括 “ 物管公司違規(guī)操作、亂收費(fèi)、扣押維修基金甚至業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi) ” ， “ 今后決不會(huì)再續(xù)聘物管公司，繳付停車(chē)費(fèi) ” 等。本案例中，法院正是基于新物管公司與業(yè)主委員會(huì)之間簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，最終判決業(yè)主委員會(huì)應(yīng)給付新物管公司管理者酬金的。在這種情況下，應(yīng)根據(jù)合同，由業(yè)主委員會(huì)對(duì)新物管公司無(wú)法進(jìn)駐小區(qū)承擔(dān)違約責(zé)任。 但本案的情況是，新物管公司由于非自身原因無(wú)法進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)而無(wú)法開(kāi)展實(shí)際管理服務(wù)的。 （ 2）業(yè)主委員會(huì)與新物管公司之間的物業(yè)管理委托合同生效后，物管公司在履行合同后應(yīng)獲得履行合同的預(yù)期利益（管理者酬金）。新物管公司依法定程序中標(biāo)后，開(kāi)發(fā)商與原物管公司之間的物業(yè)管理委托合同應(yīng)予解除。 【 判決結(jié)果 】 法院審理后判決：解除開(kāi)發(fā)商、原物管公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的 《 物業(yè)管理委托合同 》
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