【正文】 ?功能定位： 該。這些高科技企業(yè)和總部契合的入駐，將會(huì)使項(xiàng)目成為物流科技和物流信息產(chǎn)業(yè)相對(duì)集聚的高地，成為南京、長(zhǎng)三角，乃至全國(guó)物流總部經(jīng)濟(jì)的載體。 ?規(guī)劃產(chǎn)品：倉(cāng)庫(kù) (標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、雙層立體庫(kù)等 )、堆場(chǎng)等 ?規(guī)劃面積比例： 60%(占現(xiàn)代物流中心 600畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 360畝（ 24萬(wàn)平方米左右） ?容積率： ?規(guī)劃建筑面積： (含倉(cāng)庫(kù)面積、辦公面積、硬地面積、停車(chē)面積及附屬設(shè)施） ?單體規(guī)劃： 812個(gè)單體面積在 25000平方米左右的倉(cāng)庫(kù) ?目標(biāo)客戶(hù)：如 NIPPON EXPRESS、 NYK LOGISTICS、 SKF…… 八大分區(qū) 1區(qū)域物流區(qū) ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部，區(qū)域物流區(qū)以南。 八大分區(qū) 1城市配送區(qū) ?規(guī)劃產(chǎn)品：分撥中心 ?規(guī)劃面積比例： 40%(占現(xiàn)代物流中心 600畝面積的比例 ) ?規(guī)劃占地面積：約 240畝（ 16萬(wàn)平方米） ?容積率： ?規(guī)劃建筑面積： (含倉(cāng)庫(kù)面積、辦公面積、硬地面積、停車(chē)面積及附屬設(shè)施） ?單體規(guī)劃： 68個(gè)單體在 ?目標(biāo)客戶(hù)：超市、家居、建材等企業(yè)配送中心，如百安居、紅星家居、月星家居的配送中心 八大分區(qū) 2區(qū)域物流區(qū) 區(qū)域物流區(qū) 圖 4：區(qū)域物流區(qū)布局示意圖 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地中部，靠近預(yù)留公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)。 ① 城市配送區(qū) ② 區(qū)域物流區(qū) ③ 物流科技區(qū) ④ 行政服務(wù)區(qū) ⑤ 商務(wù)服務(wù)區(qū) ⑥ 配套商務(wù)區(qū) ⑦ 國(guó)際采購(gòu)區(qū) ⑧ 商貿(mào)總部區(qū) ① ① ① ② ② ② ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ 二期貯備用地 (200畝 ) 圖 2：八大分區(qū)布局示意圖 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)（預(yù)留） 總體功能布局 八大分區(qū) 總體功能布局 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 ?預(yù)留位置： 臨近規(guī)劃的西站貨場(chǎng)，含城市配送區(qū)和區(qū)域物流區(qū)的部分規(guī)劃區(qū)域 ?功能定位： 依托“公鐵聯(lián)運(yùn)”平臺(tái)的配送物流和區(qū)域物流功能對(duì)接，實(shí)現(xiàn)公路 鐵路運(yùn)輸方式的快速轉(zhuǎn)換 總體功能布局 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 八大分區(qū) 1城市配送區(qū) 城市配送區(qū) 圖 3：城市配送區(qū)布局示意圖 ?功能區(qū)位置： 規(guī)劃位于基地北部，呈條形分布。 ?柔性化原則 :物流中心設(shè)施的規(guī)劃及布局應(yīng)該留有發(fā)展的空間和適應(yīng)于變化的設(shè)計(jì)。 ?系統(tǒng)優(yōu)化原則 :物流中心不僅要重視作業(yè)流程的優(yōu)化而且還要重視園區(qū)設(shè)施規(guī)模和布局的優(yōu)化。 ?設(shè)施布置優(yōu)化原則： 在物流中心規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，盡量使彼此之間貨物流量大的設(shè)施布置得近一些，而物流量小的設(shè)施與設(shè)備布置得遠(yuǎn)一些。 規(guī)劃建議 以 公鐵聯(lián)運(yùn) 為特色 的 現(xiàn)代物流 以汽車(chē)和汽配（或家具建材）為切入點(diǎn) 為物流和商貿(mào)提供的相關(guān)商務(wù)和商業(yè)服務(wù) 物流核 商貿(mào)核 配套區(qū) 現(xiàn)代物流中心 綜合商貿(mào)中心 商務(wù)服務(wù)中心 1個(gè)核心， 3大原則 三大中心 區(qū)域物流區(qū) 八大分區(qū) 城市配送區(qū) 物流科技區(qū) 國(guó)際采購(gòu)區(qū) 商貿(mào)總部區(qū) 商務(wù)服務(wù)區(qū) 配套商業(yè)區(qū) 行政服務(wù)區(qū) 現(xiàn)代物流 中心 1 綜合商貿(mào)中心 2 商務(wù)服務(wù)中心 3 城市配送區(qū)、區(qū)域物流區(qū)、物流科技區(qū) 國(guó)際采購(gòu)區(qū)、商貿(mào)總部區(qū) 商務(wù)服務(wù)區(qū)、行政服務(wù)區(qū)、配套商業(yè)區(qū) 總統(tǒng)功能布局 三大中心 +八大分區(qū) 現(xiàn)代物流中心 商務(wù)服務(wù)中心 總體功能布局 三大中心 圖 1：三大中心布局示意圖 現(xiàn)代物流 中心 1 綜合商貿(mào)中心 2 商務(wù)服務(wù)中心 3 物流核 商貿(mào)核 配套區(qū) 綜合商貿(mào)中心 分區(qū)規(guī)劃思路 現(xiàn)代物流中心規(guī)劃原則 ?近距離原則： 在條件允許的情況下，使貨物在園區(qū)內(nèi)流動(dòng)的距離最短。 ?循環(huán)、協(xié)調(diào)與共生原則： 項(xiàng)目發(fā)展定位明確“以物流帶商貿(mào)，以商貿(mào)促物流”，因此需從可持續(xù)性的循環(huán)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，園區(qū)空間規(guī)劃要充分體現(xiàn)各主題區(qū)域相互獨(dú)立又互為關(guān)聯(lián)的深刻內(nèi)涵。 開(kāi)發(fā)步驟 2 A 規(guī)劃建議 規(guī)劃提升 地塊分析 ?占地面積： 1000畝 ?容 積 率 ： 丁家莊 ? 倉(cāng)儲(chǔ) ? 二手車(chē)交易 市場(chǎng) ? 配套體系 原有基礎(chǔ) ? 現(xiàn)代物流設(shè)施 ? 大型商貿(mào)設(shè)施 ? 完善配套設(shè)施 ? 先進(jìn)軟性平臺(tái) 現(xiàn)代物流商貿(mào)綜合體 規(guī)劃思路 1個(gè)核心 以項(xiàng)目的 ?功能定位模型? 為核心 形成圍繞?物流核? 、圍繞?商貿(mào)核?、 圍繞?配套服務(wù)?（為?物流核?、?商貿(mào)核?提供配套商務(wù)及商業(yè)服務(wù)）的幾大功能進(jìn)行規(guī)劃 總體規(guī)劃思路 3大原則 ?土地價(jià)值最大化原則： 項(xiàng)目定位已確定了在做扎實(shí)物流業(yè)務(wù)，規(guī)劃好物流物業(yè)的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入“總部經(jīng)濟(jì)”概念，從而引入高質(zhì)、大型物流企業(yè)及相關(guān)服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，形成對(duì)高端物業(yè)的需求。 筍崗 清水河物流園區(qū)高端化和差異化發(fā)展的定位模型 筍崗 清水河物流園區(qū) 國(guó)際物流總部基地 內(nèi)容： 家居、建材交易市場(chǎng) 規(guī)模： 20萬(wàn)平方米以上 目標(biāo)： 建成使之成為華南以至全國(guó)規(guī)模較大、檔次較高、品種較全、輻射力強(qiáng)、管理先進(jìn)、設(shè)施完備的超大型家居及裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 現(xiàn)代物流信息平臺(tái) 大宗商品交易市場(chǎng) 現(xiàn)代物流配送基地 內(nèi)容： 汽車(chē)、零配件展銷(xiāo)檢測(cè)交易中心 規(guī)模： 20萬(wàn)平方米以上 目標(biāo)： 建成華南地區(qū)具有影響力的各類(lèi)進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)汽車(chē)展銷(xiāo)、零配件供應(yīng)、汽車(chē)檢測(cè)等為一體的多功能汽車(chē)展銷(xiāo)檢測(cè)及汽配交易市場(chǎng) 補(bǔ)充： 結(jié)合香港中藥港的發(fā)展，建設(shè)與之配套中藥材交易中心 提升： 建設(shè)大型電子物流信息交易平臺(tái)和其他配套設(shè)施，提升物流園區(qū)交易平臺(tái)的智能化水平 拓展延伸功能定位 Our Reference: 北京 陸家金陽(yáng)華東物流商貿(mào)園基本功能定位規(guī)劃 物流招商交易中心功能 國(guó)內(nèi)物流載體專(zhuān)線(xiàn)功能 口岸功能 物流電子商務(wù)功能 基本功能 陸家金陽(yáng)華東物流商貿(mào)園 第三方物流發(fā)展平臺(tái) 蘇州地區(qū)最大干線(xiàn)運(yùn)輸停車(chē)場(chǎng) 長(zhǎng)三角城際配送物流中心 華東地區(qū)最大的職能化立體倉(cāng)庫(kù) 基礎(chǔ)功能定位 Our Reference: 項(xiàng)目基礎(chǔ)功能定位 1 倉(cāng)儲(chǔ)管理 客戶(hù)定位以商業(yè)企業(yè)為主 服務(wù)范圍以南京市內(nèi)為主 開(kāi)發(fā)體量應(yīng)進(jìn)行適量控制 物業(yè)開(kāi)發(fā)要關(guān)注價(jià)值提升 城市配送 客戶(hù)定位以 3PL企業(yè)為主 服務(wù)范圍向縱深化發(fā)展 開(kāi)發(fā)體量可適當(dāng)擴(kuò)大 物業(yè)開(kāi)發(fā)要關(guān)注價(jià)值提升 干線(xiàn)運(yùn)輸 客戶(hù)定位以工業(yè)企業(yè)為主 服務(wù)范圍考慮向江北輻射 開(kāi)發(fā)物業(yè)以停車(chē)場(chǎng)地為主 物業(yè)開(kāi)發(fā)注重空間利用率 2 3 基礎(chǔ)功能定位實(shí)現(xiàn)建議 南京市內(nèi)最大的城市配送和商品配送的集散中心 長(zhǎng)三角及輻射江北及中部區(qū)域干線(xiàn)運(yùn)輸?shù)闹匾?jié)點(diǎn) 金融服務(wù) 海關(guān)口岸 人才服務(wù) 流通加工 信息和數(shù)據(jù)服務(wù) 干線(xiàn)運(yùn)輸 城市配送 商貿(mào)交易 倉(cāng)儲(chǔ)管理 物流核 在“業(yè)務(wù)定位”部分中，已經(jīng)論證了信息和數(shù)據(jù)服務(wù)是公司和項(xiàng)目的功能提升的重要保證 功能提升定位 信息和數(shù)據(jù)服務(wù)功能 已成為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的核心 貨主需要更加可靠的供應(yīng)鏈方案 綜合服務(wù)商和貨代向供應(yīng)鏈管理方向發(fā)展 綜合服務(wù)商和配送服務(wù)擴(kuò)展網(wǎng)絡(luò)容量和送貨范圍 貨代控制和管理運(yùn)輸能力無(wú)需擁有資產(chǎn) 貨代在行業(yè)中的更為整合并更加專(zhuān)業(yè)化 承運(yùn)人通過(guò)縱向聯(lián)盟業(yè)務(wù)來(lái)加強(qiáng)其相對(duì)于貨主和綜合商的地位 橫向聯(lián)盟增加承運(yùn)人網(wǎng)絡(luò)覆蓋 非資產(chǎn)性的信息中介如互聯(lián)網(wǎng)中介提供從訂艙，發(fā)票到合同管理等服務(wù) 承運(yùn)人通過(guò)新的產(chǎn)品特性和良好品牌來(lái)避免服務(wù)的一般商品化 1 2 3 4 5 6 7 8 9 信息中介 信息中介 服務(wù)范圍與復(fù)雜性 小型 中型 大型 AtoA 門(mén)到門(mén) 供應(yīng)鏈管理 貨主 1 2 4 2 運(yùn)輸公司 7 貨代 5 6 8 8 9 3 綜合物流服務(wù)商 配送服務(wù) 信息管理需求增強(qiáng) 貨運(yùn)類(lèi)型 功能提升定位 深圳航空物流園在進(jìn)行信息系統(tǒng)規(guī)劃之前，園區(qū)業(yè)務(wù)主要是利潤(rùn)較低的機(jī)場(chǎng)場(chǎng)地物業(yè)租賃 國(guó)際快件海關(guān)監(jiān)管中心 國(guó)內(nèi) 國(guó)內(nèi)貨運(yùn)村 國(guó)際貨運(yùn)村 聯(lián)檢綜合樓 保稅倉(cāng)庫(kù) 保稅加工貿(mào)易區(qū) 多功能倉(cāng)庫(kù) 南航深圳基地 國(guó)際貨運(yùn)站 加油站 DHL UPS Fedex 機(jī)場(chǎng) 海關(guān)檢查 深圳機(jī)場(chǎng)管理大樓 Road 海港 工業(yè)園區(qū) Our Reference: 功能提升定位 實(shí)施信息系統(tǒng)規(guī)劃之后，深圳航空物流園區(qū)的主要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楦郊又递^高的綜合物流服務(wù)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù) 機(jī)場(chǎng)貨站 航空貨代 速遞代理 鐵路 /公路聯(lián)運(yùn) 海關(guān) /聯(lián)檢 銀行 /保險(xiǎn) /財(cái)政稅收 航空公司 速遞操作點(diǎn) 速遞分揀中心 速遞公司 支線(xiàn)轉(zhuǎn)運(yùn)系統(tǒng) 伸展航空物流園區(qū)為航空運(yùn)輸和物流企業(yè)提供信息交換和金融、清關(guān)等服務(wù)的一站式服務(wù) 第三方物流 通關(guān) 操作 配送 Our Reference: 功能提升定位 王家灣物流中心曾進(jìn)行過(guò)信息系統(tǒng)建設(shè)，可以為丁家莊物流基地項(xiàng)目信息系統(tǒng)建設(shè)提供借鑒和經(jīng)驗(yàn) 虛擬經(jīng)營(yíng)信息平臺(tái) 綜合物流代理 綜合物流交易 會(huì)員貨主資源 會(huì)員物流資源 非會(huì)員物流資源 非會(huì)員貨主資源 貨代業(yè)務(wù) 交易業(yè)務(wù) 多種方式提出業(yè)務(wù)申請(qǐng) 業(yè)務(wù)受理系統(tǒng) 貨代系統(tǒng) 交易系統(tǒng) 客戶(hù)（只能是會(huì)員） 運(yùn)輸系統(tǒng) 倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng) 配送系統(tǒng) 物流作業(yè)信息平臺(tái) 輔助支持平臺(tái) CA 認(rèn)證系統(tǒng) 財(cái)務(wù)管理系統(tǒng) 合同管理系統(tǒng) 信息處理系統(tǒng) 采購(gòu)信息系統(tǒng) WW W 網(wǎng)站 信息系統(tǒng)服務(wù)園區(qū)所有業(yè)務(wù) 功能提升定位 深圳 北上?，F(xiàn)代物流園 — 國(guó)內(nèi)首家公鐵聯(lián)運(yùn)平臺(tái)規(guī)劃 位置： 總體定位 ： 以公鐵聯(lián)運(yùn)為核心、以城市配送為基礎(chǔ)、以信息平臺(tái)為支撐，形成一次受理、全程配套服務(wù)的社會(huì)化貨運(yùn)代理交易中心和物流商務(wù)中心 功能組成： 公鐵聯(lián)運(yùn)、物流信息、物流指揮、物流研發(fā)和物流總部 公鐵聯(lián)運(yùn)操作思路： 依托鐵路北郊貨運(yùn)站，實(shí)現(xiàn)集裝箱卡車(chē)將貨物運(yùn)到火車(chē)站后，通過(guò)自動(dòng)裝卸搬上列車(chē)，貨到車(chē)行完全跳過(guò)站臺(tái)庫(kù)存候車(chē)環(huán)節(jié)，形成鐵路和公路之間的“無(wú)縫對(duì)接” 特色功能定位 Our Reference: 上海西北物流園 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值的通路二 做?廣? 商貿(mào)?功能? 【 以物流帶商貿(mào) ,以商貿(mào)促物流 】 目前，國(guó)內(nèi)物流行業(yè)發(fā)展水平還比較低，物流園區(qū)利潤(rùn)率水平較低；另外，物流園區(qū)在就業(yè)創(chuàng)造和物業(yè)價(jià)值創(chuàng)造上尚缺乏提升空間 物業(yè)需求 物業(yè)價(jià)值創(chuàng)造 就業(yè)創(chuàng)造 干線(xiàn)運(yùn)輸 貨場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng) 租金低 在全部物業(yè)類(lèi)型中價(jià)值最低 按照行業(yè)慣例得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示：每 1000平方米產(chǎn)業(yè)人口為 4人 城市配送 配送中心、停車(chē)場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)管理 倉(cāng)庫(kù) 物流增值服務(wù) 數(shù)據(jù)中心、辦公樓 租金較高 交易中心 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 商場(chǎng)、展館 商業(yè)租金最高 每 1000平方米產(chǎn)業(yè)人口為 100人 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn) 商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，是“大交通”、“大物流”、“大商貿(mào)”的結(jié)合 Our Reference: 1 5 4 3 上海的 5大專(zhuān)業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)群均與大交通、大物流緊密結(jié)合： 1市中心生活消費(fèi)品交易市場(chǎng) VS上海火車(chē)站 2曹安專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群體 VS上海西北物流園 3嘉定新城專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中區(qū) VS汽車(chē)城國(guó)際物流區(qū) 4寶山市場(chǎng)集中區(qū) VS吳淞國(guó)際物流園 5南郊生資市場(chǎng)區(qū) VS臨港國(guó)際物流園 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn) 西北物流園 未來(lái)島物流科技園區(qū) 上海西北物流園 — 上海最大的陸路物流園區(qū)和貨物集散地，包含搓浦物流基地、未來(lái)島物流科技園等組成部分，每天進(jìn)出貨運(yùn)車(chē)輛近 6000輛 曹安路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集中區(qū) — 曹安路沿線(xiàn)集中了包含國(guó)際鞋城、上海輕紡城、曹安國(guó)際商貿(mào)城、電子商城等近 20個(gè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成為上海最大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū)，物業(yè)租金價(jià)格在 10元 /M2/天 以上 跳脫物流產(chǎn)業(yè)自身，尋求項(xiàng)目新的利潤(rùn)點(diǎn) Our Reference: 上海：曹安專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚區(qū) VS西北物流園 Our Reference: 湖北：武漢舵落口大市場(chǎng) VS高橋國(guó)際物流園 確立以配送、倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工、信息服務(wù)等綜合物流業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的商務(wù)模式 物流規(guī)